アーバンライフ株式会社 財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2015年3月期)

当連結会計年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、以下のとおりであります。
なお、文中における将来に関する記述は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成におきましては、決算日における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与えるような見積り、予測を必要としております。当社経営陣は、過去の実績値や現状等を勘案し合理的と判断される前提に基づき、継続的に見積り・予測を実施しておりますが、見積り・予測特有の不確実性があり、実際の結果は異なる場合があります。
なお、当社グループが連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。

(2)当連結会計年度の経営成績の分析
① 売上高
当連結会計年度の売上高は、25億74百万円(前期比16.6%増)となりました。セグメント別売上高は、不動産賃貸事業13億11百万円、販売代理・仲介事業5億56百万円、不動産管理事業2億18百万円、不動産販売事業3億96百万円、その他の事業92百万円となりました。
詳細につきましては、「第2 事業の状況 1 業績等の概要 (1) 業績」に記載しております。
② 営業利益の状況
売上原価は、不動産売上原価の増加により10億78百万円(前期比41.1%増)となりました。
販売費及び一般管理費は、従業員賞与の支給、社会保険料負担の増加等により10億19百万円(前期比3.0%増)となりました。
以上の結果、営業利益は4億77百万円(前期比4.9%増)となりました。
なお、売上高営業利益率は18.5%(前期は20.6%)であります。
③ 経常利益の状況
営業外収益は、たな卸資産の賃貸料収入等により8百万円(前期比50.6%減)となりました。
営業外費用は、借入金の返済等に伴う支払利息の減少により97百万円(前期比6.5%減)となりました。
以上の結果、経常利益は3億88百万円(前期比5.4%増)となりました。
なお、総資産経常利益率は2.9%(前期は2.8%)であります。
④ 当期純利益の状況
以上の結果、当連結会計年度の当期純利益は、4億49百万円(前期比33.8%増)となりました。
なお、自己資本利益率は32.2%(前期比1.2ポイント減)、1株当たり当期純利益金額は14円28銭(前期比3円61銭増)であります。

(3)経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの経営成績は、不動産賃貸事業、販売代理・仲介事業、不動産管理事業及び不動産販売事業の業績に大きく依存しております。これらの事業は不動産市場動向・景気動向・金利動向・税制改正など経済情報の変化等の影響を受けやすく、事務所・マンションの賃貸稼働状況、分譲マンションの販売状況や仲介物件・管理物件取扱状況などが、経営成績に重要な影響を与えると考えられます。

(4)経営戦略の現状と見通し
当社グループといたしましては、これらの状況を踏まえて、不動産賃貸事業、販売代理・仲介事業、不動産管理事業、不動産販売事業について、次のとおり考えております。
① 不動産賃貸事業
テナントビルについては、不動産賃貸事業の基幹となる東神戸センタービル(神戸市東灘区)を中心に、積極的かつ効率的なテナント誘致活動を行い賃貸稼働率の向上を図ると共に、個別業者選定などにより維持管理コストの低減を図ります。また、居住用マンションについては、立地特性、建物仕様の優位性を生かし、多種多様なニーズに対応し高稼働率の維持に努めます。さらに、新たな賃貸物件の取得を推進し、賃貸資産規模の拡大を図ることで不動産賃貸事業収益の増大に取り組んでまいります。
② 販売代理・仲介事業
アーバンライフ住宅販売株式会社において、京阪神間における分譲マンション販売の実績、経験に基づく特定エリアでの強さを活用して積極的に受託活動を行い、販売代理事業収益の拡大を目指します。また、仲介事業においては、京阪神間主要エリアに展開する仲介店舗ネットワークを駆使し、地元に根差した営業活動を行うことで幅広い物件情報の収集、売主・買主のベストマッチングによる顧客満足度の向上を図り、アーバンライフブランドの浸透と物件取扱い件数の拡大に取り組んでまいります。
③ 不動産管理事業
アーバンライフ住宅販売株式会社において、京阪神間主要エリアにおける賃貸物件管理を行っており、物件オーナーとのコミュニケーションや賃貸運用に関する様々な課題の解決に積極的に取り組むことで、物件オーナーとの信頼関係を強化し、更なる賃貸物件管理の受託に繋げて、不動産管理事業の収益拡大に努めてまいります。
④ 不動産販売事業
アーバンライフ住宅販売株式会社において、仲介事業における物件売却情報の中で、資金化ニーズの高い顧客に対して、自社での物件買取りを提案し、適正な価格での買取りと顧客ターゲットにあわせたリフォームを施し、付加価値の高い物件の販売を行っております。今後、中古物件の再活用として拡大する手法の一つであり、仲介事業、不動産管理事業との連携により、取扱い件数の拡大に努めてまいります。

(5)当連結会計年度の財政状態の分析
① 流動資産
当連結会計年度末における流動資産の残高は、15億77百万円となり、前連結会計年度末に比べ68百万円減少いたしました。その主な要因は、販売用不動産の取得、繰延税金資産の計上による増加、並びに現金及び預金の減少等によるものであります。
② 固定資産
当連結会計年度末における固定資産の残高は、118億63百万円となり、前連結会計年度末に比べ6億17百万円増加いたしました。その主な要因は、賃貸事業用不動産の取得等によるものであります。
③ 流動負債
当連結会計年度末における流動負債の残高は、74億92百万円となり、前連結会計年度末に比べ36億26百万円減少いたしました。その主な要因は、親会社からの借入金を返済したことによる短期借入金の減少によるものであります。
④ 固定負債
当連結会計年度末における固定負債の残高は、43億23百万円となり、前連結会計年度末に比べ37億19百万円増加いたしました。その主な要因は、金融機関から新規借り入れを行ったこと等によるものであります。
⑤ 純資産
当連結会計年度末における純資産の残高は、16億24百万円となり、前連結会計年度末に比べ4億55百万円増加いたしました。その主な要因は、当期純利益4億49百万円の計上によるものであります。この結果、当連結会計年度末の自己資本比率は12.1%と、前連結会計年度末から3ポイント増加しました。

以上の結果、総資産は134億40百万円となり、前連結会計年度末に比べ5億48百万円増加いたしました。

(6)資本の財源及び資金の流動性についての分析
① キャッシュ・フロー
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの概況につきましては、「第2 事業の状況 1 業績等の概要 (2)キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
② キャッシュ・フロー指標の推移

		2013年3月期	2014年3月期	2015年3月期
	自己資本比率(%)	6.5	9.1	12.1
	時価ベースの自己資本比率(%)	25.2	26.1	30.2
	キャッシュ・フロー対有利子 負債比率(年)	1.5	18.0	24.9
	インタレスト・カバレッジ・レシオ	39.0	5.7	4.4

※自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
1 各指標はいずれも連結ベースの財務数値により算出しております。
2 株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)により算出しております。
3 キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。
4 有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。また、利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。

(7)経営者の問題認識と今後の方針について
当社グループは、より良い住環境を創造し、社会に貢献することを企業理念としており、不動産賃貸事業、販売代理・仲介事業、不動産管理事業、不動産販売事業といった多種多様な不動産に関するサービスを提供することにより、地元地域における不動産の良きパートナーを目指しながら、今後は分譲事業の再開、中古物件の再活用ビジネス等、新たな事業分野への進出を模索し、当社グループの事業規模拡大を進めてまいります。
また、当社グループは、社会や市場の変化に対応すべく中長期的な戦略として次のような取り組みを継続して推進してまいります。
①保有賃貸物件の稼働率向上・新規収益資産の取得
②販売代理・仲介事業の営業力強化・取扱件数の拡大
③賃貸管理の受託拡大
④中古物件の買取り再販事業の拡充
⑤顧客志向を重視したサービスの実現
⑥有効な内部統制の整備・運用の実施