エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2014年3月期)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1)重要な会計方針および見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般的に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成しております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告数値、報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に繰延税金資産、貸倒引当金、退職給付引当金、固定資産グループの減損に係る回収可能価額、棚卸資産の評価に係る正味売却価額および法人税等であり、継続して合理的に評価しております。
なお、見積りおよび判断・評価については、過去実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるために実際の結果は異なる場合があります。

(2)財政状態の分析
① 連結貸借対照表の状況 (単位:百万円)

	前連結会計年度末	当連結会計年度末	増減
資産の部	941,050	985,507	44,456
負債の部	727,215	756,915	29,700
純資産の部	213,835	228,591	14,755
(再掲)少数株主持分	37,614	42,975	5,360

当連結会計年度末において、資産、負債および純資産は前連結会計年度末に比べ増加しました。

(資産の状況)
資産の部は985,507百万円となり、前期末比では44,456百万円増加しました。
流動資産は125,351百万円となり、前期末比では6,491百万円減少しました。これは、主に、固定資産からたな卸資産への振り替え等により、販売用不動産が前期末比9,851百万円増加したものの、分譲マンションの竣工が仕入れを上回り、仕掛販売用不動産が前期末比19,016百万円減少したことによるものであります。
固定資産は860,155百万円となり、前期末比では50,948百万円増加しました。これは、資産組換えに伴う物件売却や減価償却の進展等により建物及び構築物(純額)が前期末比19,089百万円減少したものの、新規投資や大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業に伴う権利変換等により土地が前期末比63,003百万円増加したことなどによるものであります。

(負債の状況)
負債の部は756,915百万円となり、前期末比では29,700百万円増加しました。これは、受入敷金保証金が前期末比4,934百万円減少し、また負ののれんが前期末比3,682百万円減少したものの、大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業の土地取得に伴うその他の固定負債に含まれる長期未払金が前期末比40,138百万円増加したことなどによるものであります。
また、当連結会計年度末の有利子負債(短期借入金473百万円、1年内返済予定の長期借入金57,412百万円、社債100,967百万円、長期借入金348,400百万円)は507,253百万円となり、前期末比では1,260百万円増加しましたが、これはUD EUROPE LIMITEDの長期借入金が増加したことなどによるものであります。なお、現金及び現金同等物等を控除したネット有利子負債は488,345百万円となり、前期末比では3,028百万円減少しております。

(純資産の状況)
純資産の部は228,591百万円となり、前期末比では14,755百万円増加しました。これは、株主資本が前期末比5,747百万円増加したこと、為替換算調整勘定の増加等によりその他の包括利益累計額が前期末比3,647百万円増加したこと、および、ユーディーエックス特定目的会社の持分売却に伴い少数株主持分が前期末比5,360百万円増加したことによるものであります。

② 連結キャッシュ・フローの状況 (単位:百万円)

	前連結会計年度	当連結会計年度	増減
営業活動によるキャッシュ・フロー	48,089	51,870	3,780
投資活動によるキャッシュ・フロー	△39,885	△37,962	1,923
財務活動によるキャッシュ・フロー	△6,660	△8,656	△1,995
現金及び現金同等物の増減額	1,848	5,989	4,140
現金及び現金同等物の期末残高	12,809	18,798	5,989

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ5,989百万円増加し、18,798百万円となりました。
当連結会計年度末における各キャッシュ・フローの状況につきましては、「1業績等の概要 (2)キャッシュ・フローの状況」を参照願います。

なお、当社においてはコマーシャル・ペーパー(短期債)並びに社債(長期債)について、㈱格付投資情報センターより以下のとおり格付けを取得しております。
(2014年3月31日現在)

	㈱格付投資情報センター
コマーシャル・ペーパー	a-1
社債	A+

(3)経営成績の分析
① 営業収益・営業利益
当連結会計年度における営業収益は189,186百万円(前期比26,017百万円増、15.9%増)となりました。営業原価は136,519百万円(前期比19,355百万円増、16.5%増)となりました。この結果、営業利益は30,458百万円(前期比3,057百万円増、11.2%増)となりました。
なお、当連結会計年度のセグメントごとの状況は、以下のとおりであります。

(不動産賃貸事業)
営業収益については、新規物件の竣工に伴う増収が前期比2,355百万円、既存物件の空室増加等に伴う減収が前期比3,915百万円となりました。また、当連結会計年度第1四半期におけるアーバンネット入船ビルなど4物件の売却、前連結会計年度第1四半期における海外物件の売却収入がなくなったことなど、その他の要因で前期比3,646百万円の増収となりました。結果として、営業収益は96,595百万円(前期比2,086百万円増、2.2%増)となりました。
また、営業費用については、新規物件の原価が前期比2,563百万円増加したことおよび国内物件売却等に伴い原価が前期比1,507百万円増加したことなどにより、69,406百万円(前期比4,113百万円増、6.3%増)となりました。
以上の結果、営業利益は27,189百万円(前期比2,026百万円減、6.9%減)となりました。

(分譲事業)
営業収益については、マンション分譲において、前連結会計年度に比べ、引渡戸数が増加したことや高額物件が多かったことなどにより、前期比28,114百万円の増収となりました。また、宅地分譲等においては、前連結会計年度における大規模な土地売却収入がなくなった影響などにより前期比3,516百万円の減収となりました。結果として、営業収益は79,537百万円(前期比24,598百万円増、44.8%増)となりました。
また、営業費用については、営業収益の増加に伴い原価が増加したことなどにより、71,315百万円(前期比19,290百万円増、37.1%増)となりました。
以上の結果、営業利益は8,222百万円(前期比5,307百万円増、182.1%増)となりました。

② 営業外収支・経常利益
当連結会計年度における営業外収益は、負ののれん償却額の減少等により前期比174百万円減少し、2,326百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息の減少および一部借入金の期限前償還手数料の計上等により前期比33百万円増加し、7,919百万円となりました。
以上の結果、経常利益は24,865百万円(前期比2,848百万円増、12.9%増)となりました。

③ 税金等調整前当期純利益
当連結会計年度の特別利益は8,576百万円(前期比8,186百万円増、2,101.1%増)となりました。これは、資産組換えに伴う固定資産売却益6,434百万円および関係会社有価証券売却益2,142百万円を計上したことによるものであります。
当連結会計年度の特別損失は13,103百万円(前期比9,666百万円増、281.3%増)となりました。これは主には、資産組換えに伴う固定資産売却損8,779百万円を計上したことによるものであります。
以上の結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は20,338百万円(前期比1,368百万円増、7.2%増)となりました。

④ 当期純利益
税金等調整前当期純利益は前期比で増加しておりますが、法人税等が前期比1,990百万円増加し、少数株主利益が前期比109百万円増加したことにより、当連結会計年度の当期純利益は11,343百万円となり、前期比730百万円(6.1%)減少しました。

(4)経営成績に重要な影響を与える要因について
経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「4事業等のリスク」を参照願います。

(5)経営戦略の現状と見通し
当社グループは「中期ビジョン2018～さらなる成長をめざして～」に基づき、お客様・マーケット志向を徹底するとともに、既存の枠組みに捉われることなくイノベーションを追求し、以下のとおり中長期的な成長に向けた取り組みを行っております。引き続き、これらの方針をベースとしつつ、安定した経営基盤の確立に向け、抜本的な経営改革に取り組んでまいります。
なお、2015年3月期の事業における具体的な取り組み等は、以下のとおりであります。

① 不動産賃貸事業
賃貸オフィス市況は、リーマンショック以降のオフィスビルの空室率が改善傾向にあるうえ、賃料水準の悪化にも底打ち感が見られ、改善の兆しが見られております。
当社といたしましては、お客様マーケット志向を徹底し、引き続きリーシング体制・コスト競争力の強化、資産組換えに取り組む一方、マーケットニーズを先取りした開発戦略、新規ビジネスモデルの開拓により、収益基盤を強化してまいります。

② 分譲事業
マンション分譲市況は、首都圏の新築マンション発売戸数が4年連続のプラス、6年ぶりに5万戸台に回復するなど、販売価格やローン金利の先高観等により、需給ともに好調に推移しております。
当社におきましても、分譲マンション販売に加え、NTTグループと連携した高齢者向け賃貸住宅事業などの提供を通じ、事業の強化・拡大に取り組んでまいります。

③ その他
不動産賃貸事業に関連したテナント要望によるオフィスの模様替え工事など、グループ子会社を中心とした事業の拡大に取り組んでまいります。

(6)資本の財源および資金の流動性についての分析
当連結会計年度においては、設備投資や出資、たな卸資産の取得等の資金需要に対して、金融機関からの借入、社債の発行等により資金調達を行いました。
資本の財源および資金の流動性についての分析につきましては、「1業績等の概要 (2)キャッシュ・フローの状況」ならびに「7財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの分析 (2)財政状態の分析」を参照願います。