エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 業績等の概要 (2015年3月期)

(1)業績
当連結会計年度におけるわが国経済は、個人消費などに弱さがみられますが、緩やかな回復基調が続く状況となりました。先行きについては、当面、弱さが残るものの、雇用・所得環境の改善傾向が続く中で、各種政策の効果もあり、緩やかに回復していくことが期待されます。一方で消費者マインドの低下や海外景気の下振れなどにより、下押しされるリスクが存在しています。
賃貸オフィス市場においては、空室率の改善傾向が続くとともに、賃料相場も底打ち感があり、一部には上昇が見られました。マンション分譲市場においては、消費税の増税に伴う反動減もあり、2014年のマンション販売戸数が5年ぶりに前年を下回ることとなりました。
また、2015年1月1日時点の地価公示においては、全国平均では住宅地の下落率が縮小したことに加え、商業地は横ばいに転換し、三大都市圏平均では住宅地、商業地ともに上昇を継続するなど、回復傾向が続いています。
こうした事業環境の中、当連結会計年度において、当社グループは「中期ビジョン2018」に基づき、持続的な成長を目指して着実に事業を展開しました。不動産賃貸事業においては、新規物件の賃料収入の増加があった一方、既存物件の賃料収入および物件売却に伴う収益が減少しました。また、分譲事業においては、マンション引渡戸数は減少、戸当たり平均単価は低下しました。
この結果、前連結会計年度に比べ、営業収益は37,134百万円減少し、152,052百万円(前期比19.6%減)となりました。営業利益は5,621百万円減少し、24,836百万円(前期比18.5%減)となりました。経常利益については、4,470百万円減少し、20,395百万円(前期比18.0%減)となっています。当期純利益は4,892百万円増加し、16,235百万円(前期比43.1%増)となりました。当期純利益の主な増加要因は、法人税率等の見直しに伴い繰延税金負債等の一部を取り崩した影響(少数株主利益控除後で4,050百万円)です。
当連結会計年度のセグメントごとの営業収益の状況は、以下のとおりです。なお、本文において各事業の営業収益はセグメント間の内部営業収益または振替高を含んだ数値を記載しています。

① 不動産賃貸事業
当連結会計年度における不動産賃貸事業においては、トラッド目白(東京都豊島区)、品川シーズンテラス(東京都港区)等が竣工したことに加え、将来の再開発に向け新たに物件を取得しました。既存物件については、リーシング体制を強化した結果、空室率が前連結会計年度末に比べ改善しました。また、アーバンコート南烏山(東京都世田谷区)等の売却を行いました。
新規物件による営業収益は714百万円増加したものの、既存物件については、空室率改善に伴う収益貢献が本格寄与するに至らず、賃料収入の減少等の影響が残り、3,311百万円減少しました。また、物件売却に伴う営業収益は1,640百万円減少し、6,680百万円となりました。
以上の結果、前連結会計年度に比べ、営業収益は4,855百万円減少し、91,739百万円(前期比5.0%減)となりました。営業利益は3,622百万円減少し、23,566百万円(前期比13.3%減)となりました。
なお、現在進行中の開発案件としては、アーバンネット日本橋二丁目ビル(東京都中央区)、アーバンネット銀座一丁目ビル(東京都中央区)、大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業A棟(東京都千代田区)等があります。
② 分譲事業
分譲事業については、前連結会計年度において消費税の増税に伴う分譲マンションへの駆け込み需要がありましたが、当連結会計年度はその反動減が見られたことに加え、新たに竣工した物件が前連結会計年度に比べ少なかったことから引渡戸数は343戸減少し、1,080戸となりました。また、前連結会計年度は東京都心の高額物件が多かったものの、当連結会計年度は郊外物件が多かったことなどから、戸当たり平均単価は前期比11百万円低下し、41百万円となりました。なお、当連結会計年度においては、期末にかけて、消費者マインドの回復を受け、モデルルームへの来場者数に持ち直しの動きが見られました。
以上の結果、当連結会計年度における分譲事業の営業収益は32,910百万円減少し、46,626百万円(前期比41.4%減)となりました。営業利益は3,816百万円減少し、4,405百万円(前期比46.4%減)となりました。
なお、当連結会計年度には、サービス付き高齢者向け住宅が隣接するウエリス津田沼(千葉県船橋市)や、ウエリス吹田山手町(大阪府吹田市)等の販売を開始しました。また、多様化するお客様の価値観やライフスタイルに、よりきめ細やかにお応えできるブランドとなることを目指して、ブランドコンセプトを再構築し、ロゴをリニューアルしました。

③ その他
当連結会計年度におけるその他の事業については、私募ファンドに関するアセット・マネジメント受託収入およびコンサルティング受託収入の増加等により、営業収益は293百万円増加し、18,825百万円(前期比1.6%増)、営業利益は755百万円増加し、2,485百万円(前期比43.7%増)となりました。

(2)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、36,988百万円のキャッシュ・イン(前連結会計年度比14,881百万円の減少)となりました。これは、税金等調整前当期純利益および減価償却に伴うキャッシュ・イン42,344百万円(前連結会計年度比2,559百万円の減少)、賃貸事業のたな卸資産の増加によるキャッシュ・アウト5,802百万円(前連結会計年度比9,357百万円の減少)等があったことによるものです。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、67,778百万円のキャッシュ・アウト(前連結会計年度比29,815百万円の拡大)となりました。投資額は79,979百万円となり前連結会計年度に比べ17,201百万円増加しましたが、未払金の残高が当連結会計年度末8,818百万円となり前連結会計年度に比べ3,822百万円増加したことにより、固定資産の取得に伴うキャッシュ・アウトは76,298百万円(前連結会計年度比7,922百万円の拡大)に留まりました。また、固定資産の売却に伴うキャッシュ・インは7,459百万円(前連結会計年度比18,453百万円の縮小)となりました。

(フリー・キャッシュ・フロー)
フリー・キャッシュ・フローは、30,789百万円のキャッシュ・アウト(前連結会計年度比44,697百万円の減少)となりました。

(注)フリー・キャッシュ・フローの算定式は、以下のとおりであります。
「フリー・キャッシュ・フロー =
(営業活動によるキャッシュ・フロー)+(投資活動によるキャッシュ・フロー)」

(財務活動によるキャッシュ・フロー)
上記のフリー・キャッシュ・フロー(30,789百万円のキャッシュ・アウト)、長期借入金の返済(57,425百万円)および配当金の支払(5,265百万円)によるキャッシュ・アウトに対応する資金調達を実施したことなどにより、財務活動によるキャッシュ・フローは、31,777百万円のキャッシュ・イン(前連結会計年度比40,433百万円の増加)となりました。

この結果、当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ1,354百万円増加し、20,153百万円となりました。