サンフロンティア不動産株式会社 業績等の概要 (2015年3月期)

(1)業績

当連結会計年度におけるわが国経済は、2014年4月の消費税増税後の個人消費の回復にややもたつきが見られたものの、日銀による積極的な金融緩和や機動的な財政政策等に加え、円安や原油価格の下落等による影響から、企業収益のみならず設備投資や雇用情勢にも改善がみられ、緩やかな回復基調に転じました。
当社および連結子会社(以下、「当社グループ」という。)の属する不動産業界においては、都心オフィスビル市場における空室率が一段と改善するとともに、賃料水準も緩やかな上昇傾向にあります。また、不動産投資市場は、良好な資金調達環境や円安等を背景に、国内投資家に加え海外投資家からの資金流入が増加しました。とりわけ都心の優良不動産は一段の利回り低下がみられるなど、投資家の投資意欲は依然として高水準で推移しております。
当社グループでは、こうした環境下において、前年度に引き続き東京都心部における中小型オフィスビルの活用と流通に特化し、ビルをお持ちのオーナー様の不動産に関する様々なお困りごとの解決に真摯に取り組んでまいりました。フィロソフィをベースにしたビジネスモデルを基盤とし、お客様お一人おひとりに対し、ビルの賃貸および売買仲介、ビル管理・メンテナンス、小修繕から大規模リニューアルまでの企画・実施、専門家とタイアップした相続や税務等の相談、賃料滞納に備えた保証の提供等に至るまで、一貫したサービスをワンストップでご提供することで、多面的な収益機会の獲得に繋げてまいりました。
さらに、これら多様なサービスを提供する過程で培った知見やノウハウを活かし、多様なサービス機能を連鎖させることによって高い付加価値を創造する不動産再生事業を積極的に展開してまいりました。地域密着による土地勘を活かしたテナント斡旋力を強みに、街に活気をもたらすための最適な用途変更や入居者の快適性を重視したリニューアルなど、都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)を中心にオフィスビルの再生ノウハウと実績を積み上げてまいりました。2014年7月1日には、地域に密着したサービスの一層の充実を目指し、新たに「麹町店」を開設いたしました。
不動産の仕入れに関しては、大手不動産会社や信託銀行からの優良物件情報の入手に加え、当社独自の協力会社ネットワークである「共栄会」からの紹介が増加しております。さらに、ビルオーナー様から直接伺うご不安やご不満などの「お困りごと解決」への一貫した取り組みが結果的に直接の物件仕入れの機会につながるなど、競争力のある物件仕入ルートの構築に努めてまいりました。
以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高27,741百万円(前期比56.1%増)、営業利益5,850百万円(同29.1%増)、経常利益5,593百万円(同28.8%増)、当期純利益5,053百万円(同25.7%増)となりました。

各セグメントの業績は次のとおりであります。

(不動産再生事業)
当社グループは、仕入れの段階から最適な用途の実現に向けた「ものづくり」を始めております。賃貸市場を日々入念に調査して知見を広め、企画やビル管理、建設など社内各部門の経験、技術、知識を投入し、これらを連鎖させ、高い精度の企画を練りこんでまいります。また、当社グループは入居者の満足度を高めることがオーナー様の満足につながることを重視しており、入居者との頻繁な対話を通じて入居者の目線での快適性や利便性をどこまでも追求し、課題を素早く且つ丁寧に解決することにより途中退去を防止し、高い稼働率を実現しております。
このように、稼働率の低い不動産やリニューアルを要する建物であっても、オーナー様や社会のニーズに合致した仕様にリノベーションを行い、稼働率の高い不動産に再生させ、不動産が生み出す利益の極大化を図った上で、富裕層や資産家、事業法人の皆様に販売します。
また販売後においても、当社グループは即応性を重視したサービス(不動産のハード管理、ソフト管理、積極的な不具合対応、オーナー様のお困りごと解決や新たな要望に応えるなど)を提供することにより、アフターフォローに至るまでの一連の付加価値連鎖複合型商品として仕上げております。

リプランニング事業においては、仕入・商品化の過程で販売候補先を具体的にイメージし、利回りだけではなく、物件のもつ固有の立地特性や希少性、資産としての安定性、税制面でのメリット等、購入されるお客様からみた「価値」に訴求した商品づくりに取り組んでまいりました。その結果、期中における販売実績は29棟(前期は19棟)となり、前期に比べ売上高・利益ともに増加いたしました。また、当期に販売を計画している物件の商品化や翌期以降に販売する物件の仕入れにも注力してまいりました。
賃貸ビル事業においては、当社の保有基準に則って物件を購入・保有し、当社グループの賃貸仲介、プロパティマネジメント、建設ソリューション、滞納賃料保証事業等で培った総合的な不動産運営能力を活かし、高稼働率を維持し、安定的な賃料収入を確保しております。当期においては、事業化の過程にあるリプランニング物件の家賃収入等が増加したことにより、前期に比べ売上高・利益ともに増加いたしました。
不動産証券化事業等においては、共同投資案件として出資していた特別目的会社の保有物件売却に伴う投資分配収入等があったため、前期に比べ売上高・利益ともに増加いたしました。
以上の結果、売上高は24,279百万円(前期比69.5%増)となり、セグメント利益は6,270百万円(同33.7%増)となりました。

(仲介事業)
売買仲介事業においては、市場が活況を呈し競争が激化する中、買い手主導の市場から売り手主導の市場へ変化したことへの対応に遅れが生じ(成約利回りの急速な低下への対応の遅れ)、成約件数が減少しました。それにより売上高・利益ともに減少しました。
賃貸仲介事業においては、市場における空室率が改善する中、テナント斡旋だけではなくビルオーナー様のビル経営に関する様々なお困りごと解決に取り組み、売上高・利益ともに前期とほぼ横ばいとなりました。
以上の結果、売上高は1,239百万円(前期比23.5%減)となり、セグメント利益は1,047百万円(同17.4%減)となりました。
なお、両事業とも自社物件の仕入・販売や商品化中のリプランニング物件のテナント斡旋、さらにはビル管理受託の窓口となることでグループ全体の収益に貢献しております。

(プロパティマネジメント事業)
プロパティマネジメント事業においては、きめ細かな入居者対応を通じて入居者満足度の向上を図り、受託したビルの稼働率を高い水準で維持しております。この高稼働率の実績を背景に、受託棟数の増加に取り組んだ結果、当期末時点の受託棟数は下表のとおり前期末より49棟増加(21.6%増)しました。さらに、売買仲介や工事受注、適正賃料への契約変更等の事業機会の創出に努め、地域密着の土地勘を強みとした賃貸営業を進めてまいりました。これらの取り組みにより、お客様数が順調に増加しております。なお、今年に入り一部大口テナントの移転による空室が発生したことから当期末時点においては一時的に稼働率が低下いたしておりますが、その後、徐々に新テナントの入居契約も進み稼働率は回復してきております。また、リプランニング事業や売買仲介事業にて不動産をご購入いただいたお客様から、ご購入後の管理業務を一任されるなど、他事業との連携による継続したサービス提供にも取り組んでまいりました。その結果、前期に比べ売上高・利益ともに増加いたしました。
ビルメンテナンス事業においては、採算性の低い入札案件の新規受注を控える一方、強みである外壁等の高所清掃・補修作業を一段と強化するとともに、プロパティマネジメント事業を始めとした他事業との連携をより深めることにより、案件数の増大を図ってまいりました。その結果、前期に比べ売上高・利益ともに増加いたしました。
以上の結果、売上高は1,325百万円(前期比20.6%増)となり、セグメント利益は595百万円(同25.7%増)となりました。

(その他)
建設ソリューション事業においては、リプランニング案件が増大するなか、社内案件の比重が高まり、前期に比べ売上高は増加、利益は減少いたしました。
滞納賃料保証事業においては、新商品プランの市場への浸透や協力会社との連携に注力した結果、取り扱い件数が堅調に推移し、前期に比べ売上高・利益ともに増加いたしました。
以上の結果、売上高は897百万円(前期比22.8%増)となり、セグメント利益は349百万円(同11.7%増)となりました。

(2)キャッシュ・フロー

当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、長期借入れによる収入11,155百万円、税金等調整前当期純利益5,574百万円等があったものの、たな卸資産の増加額5,200百万円、長期借入金の返済による支出8,385百万円等があった結果、期首残高に比べ1,810百万円増加し、当連結会計年度末残高は11,212百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果得られた資金は1,382百万円(前期は6,827百万円の支出)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益5,574百万円、減価償却費509百万円、仕入債務の増加額308百万円等があったものの、たな卸資産の増加額5,200百万円等があったことによるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は276百万円(前期は1,338百万円の支出)となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入3,546百万円等があったものの、定期預金の預入による支出3,482百万円、有形固定資産の取得による支出375百万円等があったことによるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は701百万円(前期は7,573百万円の収入)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出8,385百万円、社債の償還による支出1,195百万円等があったものの、長期借入れによる収入11,155百万円等があったことによるものであります。