サンフロンティア不動産株式会社 業績等の概要 (2017年3月期)

(1)業績

当連結会計年度におけるわが国経済は、政府・日銀による各種経済・金融政策の効果を背景に、企業収益に改善の動きがみられ、雇用情勢の着実な改善や個人消費が持ち直しつつあること、訪日客の増加がもたらす経済への波及効果等により、緩やかな回復基調が続いております。一方で、世界的な保護主義の広がりや地政学的な緊張の高まりなどから、世界経済の先行きに対する下振れリスクが高まっております。
不動産業界においては、都心オフィスビル市場の平均空室率は4%を下回る水準に改善しており、平均賃料は3年以上にわたって緩やかな上昇が続いております。不動産投資市場は、引き続き活況を呈しているものの、一部では高値警戒感が台頭するなか、先行きには慎重な見方が増しております。
当社グループでは、こうした環境下において、東京都心部における中小型オフィスビルの「不動産再生と活用」を本業とし、ビルオーナー様の不動産に関する様々な「お困りごと解決」にお客様視点で真摯に取り組んでまいりました。具体的には、お客様お一人おひとりにビルの賃貸仲介及び売買仲介、ビル管理・メンテナンス、小修繕から大規模リニューアル、専門家とタイアップした相続や税務等の相談、賃料滞納に備えた保証の提供等に至るまで多様なサービスをご提供することを通じて、お客様の不満や不便、お困りごとを現場で研究・解決し、多面的な収益機会の創出に繋げてまいりました。
そして、これら多様なサービスを提供する過程で培った知見やノウハウ、経験を連鎖的に活用することで、毎年一定程度増える経年劣化したビルを仕入、再生し、販売する中古ビルの不動産再生事業を展開しています。街に活気をもたらす最適用途への変更やテナント募集前に内装を造り込むセットアップオフィス、また快適で潤いのある屋上テラスの設置など、テナントの心に響くリノベーションを施すことで中古のオフィスビルを魅力的で高品質なビルに甦らせます。さらに、地域密着による土地勘を活かしたテナント斡旋を強みに収益を最大限に高め、周辺エリアの強みや特徴、地歴や将来性・社会性も価値に載せて資産家・富裕層へ販売いたします。このようにご利用いただくテナントのニーズを汲み、たゆまぬ改善で都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)を中心にオフィスビルの再生実績を積み上げております。
また当社グループは、オフィス事業を通じて培ったオペレーション力を強みとした事業モデルを、ホテルの開発・再生・運営事業に展開し、これをオフィス事業に続く2本目の柱とすべく推進しております。旅行・航空事業を展開する中国春秋グループとの共同ホテルブランドの第1号店「スプリングサニーホテル名古屋常滑」は、当社グループが既存ホテルを再生したものであり、運営開始以降、その稼働率は大幅に改善し、客室単価も向上いたしました。昨年12月には首都圏を中心に4棟564室のホテルを運営する「スカイコートホテル株式会社」の株式を取得し、当社グループに迎えるとともに、本年4月には当社グループが新規に開発し、運営を手掛ける当社ホテルブランドの第1号店「日和(ひより)ホテル舞浜」を開業いたしました。さらに、飛騨高山、銀座東、大阪本町、京都四条河原町、成田空港等のエリアで、「インバウンド向け都市型観光ホテル」の開発・運営に向け、次なるホテルの計画を進捗させております。
ベトナムの中部最大都市ダナンでは昨年8月に当社グループ初となる海外第1号ホテルを開業するとともに、本年5月には28階建の分譲マンション開発に着工することとなりました。インドネシアの首都ジャカルタでは都市型分譲戸建住宅の建築、サービスアパートメントの所有・運営に進出するなど、成長が続く東南アジアへの展開も加速しております。
以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高40,394百万円(前期比31.9%増)、営業利益9,380百万円(同27.0%増)、経常利益8,894百万円(同26.6%増)、親会社株主に帰属する当期純利益6,452百万円(同20.9%減)となりました。
なお、親会社株主に帰属する当期純利益が前期比で減少した主な要因は、2017年3月期の税金等調整前当期純利益により税務上の繰越欠損金を全額解消したため、繰延税金資産約12億円を取り崩し、法人税等調整額に計上したことによって、実質的な税負担額が前期以前に比べて大幅に増加したためです。


各セグメントの業績は次のとおりであります。

(不動産再生事業)
当社グループは、仕入れの段階から最適用途の実現に向けた「ものづくり」を始めております。日々の活動から蓄積された賃貸市場における深い知見をベースに、テナント斡旋やビル管理、建設など他部署の経験、技術、知識を投入し、これらを連鎖させ、お客様視点で自由に発想し、創造的な企画を練り込んでおります。また、当社グループはテナントの満足度を高めることがビルオーナー様の満足度の向上につながるものと捉え、テナントの声を大切にしたテナント目線での快適性や利便性を追求し、愛され選ばれるビルへと再生しております。
稼働率の低い不動産や老朽化で設備の更新を要する建物を当社グループで取得し、社会のニーズに合致した仕様にリノベーションを行い、稼働率の高い不動産に再生させ、不動産が生み出す利益の極大化を図った上で、資産家・富裕層の皆様に販売しております。
また販売後においても、当社グループはスピードを重視したアフターサービス(不動産のハード管理、ソフト管理、積極的な不具合対応、ビルオーナー様のお困りごと解決や新たな要望に応えるなど)を提供することにより、タイムリーなフォローアップに努めてまいりました。
リプランニング事業においては、資産としての安定性のみならず、物件固有の立地特性やその地域の歴史などを大切に、エリアに最適なオフィスの創り込みとともに、容積率超過の是正等、建物の遵法性の確保にも取り組んでまいりました。個人のお客様だけではなく、J-REITにも物件を売却するなど、購入されるお客様からみた「価値」に訴求した商品づくりを行うことが、高い利益率につながっており、前期に比べ売上高、利益ともに大幅に増加いたしました。
賃貸ビル事業においては、当社グループの賃貸仲介、プロパティマネジメント、建設ソリューション、滞納賃料保証等で培った総合的な不動産オペレーション力を活かし、高稼働で安定的な賃料収入を確保しております。棚卸資産に含まれる在庫棟数は前期末に比べ増加した一方、複数年にわたり運用してきた中型物件を事業計画に基づき、計画通りに販売したことなどから、賃料収入が減少し、前期に比べ売上高・利益ともに減少いたしました。
以上の結果、売上高は35,369百万円(前期比31.8%増)となり、セグメント利益は10,376百万円(同28.5%増)となりました。

(仲介事業)
売買仲介事業においては、プロパティマネジメントや賃貸仲介をはじめとする他部署からの紹介案件にスピード重視で対応していくことで、リピートでの購入や売却、さらにはお客様からお客様をご紹介いただける機会創出につなげております。また、不動産の付加価値づくりや不動産コンサルティングによるソリューション力の向上、海外顧客への言語対応などにより顧客層の拡大に努めております。一方で、不動産価格の高値警戒感から、一部の投資家や金融機関が慎重姿勢になるなか、昨年前半の円高傾向による海外投資家の様子見姿勢の影響があったこと、さらにお客様の真のニーズにお応えできなかったことなどから、当社グループの売買仲介事業は前年同期に比べ売上高・利益ともに減少いたしました。
賃貸仲介事業においては、都心5区を中心に支店を設け、拠点を細かく展開しております。市場における空室率が改善するなか、ビルオーナー様のお困りごとを空室という一面ではなく、老朽化や相続問題といったように多面的で長期的な視点から捉えるようにしております。お客様との会話の中から関連するニーズをお聞きし、リニューアルや売買仲介等の切っ掛けを創り出すなど、様々なお困りごと解決に取り組んできたことにより、結果として、賃貸仲介案件も増加し、前期に比べ、売上高・利益ともに増加いたしました。
また新分野として、都心ビルの有効活用事業に乗り出しております。これはビル運営に不安を抱えるビルオーナー様に対して、当社グループがビルを一括して借り上げることで、ビルオーナー様は安定した賃料収入が見込め、ビルのリニューアル工事費用の追加融資を受けることが可能となり、管理の手間もなくなるなど、ビル運営の全てを当社が代行するものです。
さらに4月には、中小ビルオーナー様が多く、街のさらなる発展が期待される五反田に支店を開設し、サービスのご提供エリアの拡充を図っております。
以上の結果、売上高は1,314百万円(前期比14.5%減)となり、セグメント利益は1,082百万円(同17.5%減)となりました。

(プロパティマネジメント事業)
プロパティマネジメント事業においては、テナント満足度を高めるためのきめ細やかなビル管理や土地勘を強みとした賃貸仲介に加え、適正賃料への条件改定による収益改善等に取り組むことで、高収益で高稼働なビル経営を実践しております。この実績を背景に、当社グループにビル管理をお任せいただいているビルオーナー様から、新たなビル管理を受託したり、リプランニング物件や売買仲介にて不動産をご購入いただいたお客様から、ご購入後の管理業務を一任されたりするなど、サービス品質を向上させながら受託棟数を増加させてまいりました。これらにより、当四半期末の受託棟数は下表のとおり、前年同期末から29棟増加(8.7%増)しました。
また、お客様の資産背景やビル経営方針を伺うなかでお客様のことを深く知り、潜在的なお困りごとに対してもお客様視点のご提案を行うことで、売買仲介や工事などの事業機会を創出し、当社グループの総合力でお困りごとの解決に導いております。さらに、建て替えを見据えた定期借家契約への変更やJ-REIT物件の対応等の高付加価値のサービスをご提供してまいりました。その結果、前期に比べ売上高・利益ともに増加いたしました。

	2015年3月末	2016年3月末	2017年3月末
受託棟数	276棟	333棟	362棟
稼働率	92.9%	95.5%	96.6%

ビルメンテナンス事業においては、外壁等の高所清掃・補修作業を強みに、プロパティマネジメント事業との協働を推進してきたことでビルメンテナンス受託棟数とスポット案件が増加し、前期に比べ売上高・利益ともに増加いたしました。
以上の結果、売上高は1,707百万円(前期比15.1%増)となり、セグメント利益は787百万円(同16.5%増)となりました。

(その他)
滞納賃料保証事業においては、賃貸仲介をはじめとする当社内の関連部署との連携強化に加え、ビルオーナー様、協力会社様へのセミナーを継続的に開催し、保証システムの浸透と認知度向上に努めるとともに、きめ細やかで迅速な保証審査に徹したことで、取り扱い件数が堅調に推移し、前期に比べ売上高・利益ともに増加いたしました。
建設ソリューション事業においては、リプランニング物件の商品化に特化したことで内部取引が拡大し、外部案件が減少したことなどから、前期に比べ売上高は減少し、利益は増加いたしました。
貸会議室事業(スペースレンタル事業)においては、リピーターや紹介による貸会議室のご利用者様が着実に増加していることなどから、前期に比べ売上高が大幅に増加し、利益も大幅な黒字に転換いたしました。さらに、賃貸仲介の部署との協業を推進し、3月には第5、第6の拠点となる田町、横浜での新規開設をいたしております。
ホテル事業においては、旅行・航空事業を展開する中国春秋グループとの共同ホテルブランド「スプリングサニーホテルズ&リゾーツ」の第1号店「スプリングサニーホテル名古屋常滑」が、当社グループの運営開始以降、稼働率は大幅に改善し、客室単価も向上したことで、前期に比べ売上高が大幅に増加し、利益も大幅な黒字に転換いたしました。
昨年12月には首都圏を中心に4棟564室のホテルを運営する「スカイコートホテル株式会社」の株式を取得し、当社グループに迎えるとともに、本年4月には当社グループが新規に開発し、運営を手掛ける当社ホテルブランド「日和ホテルズ&リゾーツ」の第1号店「日和ホテル舞浜」を開業いたしました。さらに、飛騨高山、銀座東、大阪本町、京都四条河原町、成田空港等のエリアで、「インバウンド向け都市型観光ホテル」の開発・運営に向け、次なるホテルの計画を進捗させております。
以上の結果、売上高は2,003百万円(前期比160.0%増)となり、セグメント利益は853百万円(同159.0%増)となりました。

(2) キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、営業活動により4,353百万円増加、投資活動により4,764百万円減少、財務活動により1,984百万円増加した結果、期首残高に比べ1,496百万円増加し、当連結会計年度末残高は14,871百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果得られた資金は4,353百万円(前期は1,555百万円の支出)となりました。これは主に、たな卸資産の増加額3,923百万円等があったものの、税金等調整前当期純利益8,894百万円等があったことによるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は4,764百万円(前期は123百万円の収入)となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入5,046百万円等があったものの、有形固定資産の取得による支出5,391百万円及び定期預金の預入による支出4,382百万円等があったことによるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は1,984百万円(前期は3,607百万円の収入)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出12,205百万円及び配当金の支払額1,068百万円等があったものの、長期借入れによる収入16,782百万円等があったことによるものであります。