スターツコーポレーション株式会社 財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2016年3月期)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)経営の基本方針
当社企業グループは、資産活用の『トータル・ソリューション・カンパニー』として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・賃貸管理等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌などのメディア事業、物販事業、ゆとり事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した『総合生活文化企業』として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める『ストック型収益積層ビジネス』を拡充し、『人が、心が、すべて。』の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。
(2)当連結会計年度の経営成績の分析
当連結会計年度におきましては、当社グループの安定収益基盤となります不動産管理事業の管理戸数が順調に推移したこと等により、売上高は前期と比べまして34億21百万円増加し、1,601億74百万円(前期比2.2%増)、営業利益は15億4百万円増加し179億45百万円(前期比9.1%増)、経常利益は13億9百万円増加し176億87百万円(前期比8.0%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は22百万円増加し106億80百万円となりました。
建設事業におきましては、建築資材及び労務費の高騰が一段落した中、建築資材の集中購買や工期の平準化を図るなど、コストダウンに取り組んでまいりました結果、当連結会計年度の業績は、売上高前期と比べまして16億19百万円減少の495億72百万円、営業利益は前期と比べまして3億40百万円増加の55億41百万円となりました。
不動産管理事業におきましては、不動産管理物件数は、2016年3月末現在、アパート・マンション管理戸数113,493戸、月極め駐車場台数89,279台、時間貸駐車場「ナビパーク」の運営台数35,620台、企業の社宅管理代行業におきましては住宅65,805戸、駐車場11,610台(受託企業数237社)を受託、これに分譲マンション管理戸数3,439戸、24時間緊急対応サービス「アクセス24」受託戸数335,206戸を加えますと、住宅517,943戸、駐車場136,509台、ビル・施設管理件数は1,501件となっております。こうした管理物件数の増加やリノベーション工事の推進等によりメンテナンス工事の売上につきましても増加いたしましたが、ホテル等の新規管理受託施設における人員体制強化の先行的なコストが発生したほか、「スターツ日本橋ビル」の自社利用に伴う賃貸収入の減少により、売上高は前期と比べまして29億94百万円増加し630億69百万円となりましたが、営業利益は前期に比べまして1億8百万円減少し62億85百万円となりました。
分譲不動産事業におきましては、前連結会計年度はスターツプロシード投資法人への物件譲渡81億37百万円がありましたが、当連結会計年度は小岩駅南口再開発事業における分譲マンション「アルファグランデ小岩スカイファースト」(東京都江戸川区:総戸数177戸)、共同開発事業であります分譲マンション「レジデントプレイス西葛西」(東京都江戸川区:総戸数459戸)等の販売引渡しにより、売上高は前期と比べまして42百万円減少いたしましたが139億26百万円、営業利益は前期と比べまして11億36百万円増加の10億57百万円となりました。なお、東日本大震災の影響により中断しておりました大規模分譲プロジェクトであります「新浦安明海プロジェクト」は地盤改良工事に着手いたしましたが、これに伴いプロジェクトの評価の見直しも行っております。
ゆとり事業におきましては、「ホテル エミオン 東京ベイ」・「沖縄ナハナ・ホテル&スパ」をはじめ、各ホテル旅館におきまして、主に国内の観光客増加に伴い、客室単価、稼働率ともに順調に推移いたしました。また、高齢者支援施設を新たに2ヶ所開設いたしましたことにより、売上高は前期と比べまして7億23百万円増加し132億38百万円、営業利益は前期と比べまして2億44百万円増加し13億71百万円となりました。なお、高齢者支援施設・保育施設につきましては、2016年3月末現在で65事業所を運営しており、首都圏・関西・中部地方におきまして18事業所の開設を準備しております。
コンサルティング事業におきましては、スターツプロシード投資法人の運用委託及び資産取得に係る報酬や「ピタットハウス」ネットワーク店舗の経営指導に伴う収入、生損保保険代理店手数料収入等が着実に増加し、売上高は前期と比べまして6億15百万円増加し38億40百万円、営業利益は前期と比べまして61百万円増加し7億62百万円となりました。
また、不動産営業店舗「ピタットハウス」は、2016年3月末現在で全国526店舗のネットワーク(スターツグループ店108店舗、ネットワーク店418店舗)となっております。
セグメント別の業績の状況は「第2 事業の状況 1.業績等の概要 (1)業績」を参照ください。
(3)中長期的な経営戦略
基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・不動産管理事業等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充等に注力するとともに、グループ内の各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人財育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、顧客基盤の拡大につながっております。また、商品開発におきましては、ユーザーニーズの多様化、『安全』『環境』に対する意識の高まりのなかで、低層から中高層まで対応可能な免震構造の住宅や、セキュリティーと居住性の充実を追求した都市型賃貸住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な『住まい』の企画・開発を引き続き推進するとともに、再開発事業やPFI事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心とした施設管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。さらにホテル・温泉旅館、高齢者支援施設等の運営を中心としたゆとり事業におきましては、高齢社会も見据えた様々なサービスの提供に注力するとともに、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、グループ国内外ともに様々なサービス利用の機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、『総合生活文化企業』として地域に密着した事業展開を継続してまいります。

(4)財政状態の分析
当連結会計年度におきましては、分譲マンション「アルファグランデ小岩スカイファースト」・「レジデントプレイス西葛西」の販売引渡しによる現金及び預金の増加等により、総資産は前連結会計年度末と比べて15億53百万円増加し1,805億50百万円となりました。一方、負債におきましては、長期借入金の返済等により前連結会計年度末と比べて52億95百万円減少し1,190億16百万円となりました。また、有利子負債残高は671億80百万円となっております。

(5)キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの分析は「第2 事業の状況 1.業績等の概要 (2)キャッシュ・フロー」を参照下さい。