トーセイ株式会社 業績等の概要 (2014年11月期)

(1)業績
当連結会計年度(2013年12月1日～2014年11月30日)におけるわが国の経済は、デフレ脱却を目指した政府の各種経済政策および日銀の金融緩和の効果により、緩やかな回復基調で推移しています。
当社グループが属する不動産業界におきましては、賃料上昇の期待や低金利を追い風に企業による不動産取引が拡大し、2014年度上期(4月～9月)の上場会社等による不動産取得額は、過去最高に次ぐ約2兆1千億円(前年同期比10.0%増)となりました(民間調査機関調べ)。
首都圏分譲マンション市場では、建築コスト上昇により価格が高騰したことから消費者の購入意欲が鈍り、直近の2014年10月の契約率は63.3%と低水準にとどまりました。供給も、着工戸数減少に加えて売り控えの動きで大幅に減少し、2014年の発売戸数は前年実績を2割以上下回る4万3,000戸程度になるとの見方があります(民間調査機関調べ)。
また、首都圏分譲戸建市場においては、消費税増税の反動が長引き、毎月の供給数は前期比マイナスが続いています。2014年1月～9月の供給数は前期比6.1%の落込みとなり、マーケット回復の遅れが懸念されています(国土交通省調べ)。
一方、東京ビジネス5区のオフィスビル賃貸市場では回復が進み、2014年10月の空室率は5%台半ばまで低下しました。平均賃料も10ヶ月連続で小幅に上昇し、16,913円/坪(前年同月比で676円上昇、4.2%アップ)となりました(民間調査機関調べ)。
不動産証券化市場においては、金融緩和と賃料上昇期待により資金流入が続いているものの、物件価格上昇による利回り低下によりJ-REITの物件取得はペースが鈍り、2014年1月～10月の物件取得額は前年同期比32.5%減の1兆2千億円にとどまりました(民間調査機関調べ)。
なお、2014年6月末時点のJ-REIT運用資産額は11兆9千億円、私募ファンドは15兆5千億円となり、合計すると27兆4千億円の市場規模となっております(民間調査機関調べ)。
このような事業環境の中、当社グループは不動産流動化事業で収益オフィスビルや賃貸マンションなどの一棟販売を順調に進捗させるとともに、不動産開発事業においては、戸建住宅、分譲マンション等の販売を推進いたしました。また、当社100%子会社のトーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱が資産の運用を受託するトーセイ・リート投資法人が、東京証券取引所へ上場いたしました。今般のJ-REIT参入は、当社グループの事業ポートフォリオにおけるバリューチェーンの強化に資するものと認識しており、本投資法人の中長期的な収益の向上ならびに安定的な成長をサポートすることによって、当社グループのさらなる企業価値向上を図ってまいります。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高49,981百万円(前連結会計年度比42.5%増)、営業利益5,560百万円(同42.1%増)、税引前利益4,663百万円(同44.7%増)、当期利益2,874百万円(同43.2%増)となりました。

セグメントごとの業績は次のとおりであります。

(不動産流動化事業)
当連結会計年度は、「多摩センタートーセイビル」(東京都多摩市)、「稲毛海岸ビル」(千葉県千葉市)、「KM新宿ビル」(東京都新宿区)、「秋葉原トーセイビル」(東京都千代田区)、「上野竹内ビル」(東京都台東区)、「FLEG西麻布」(東京都港区)、「柳橋鈴和ビル」(東京都台東区)等31棟のバリューアップ物件および新宿6丁目の土地等の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」(神奈川県横浜市)、「ヒルトップ横浜東寺尾」(神奈川県横浜市)、「エステージ上野毛」(東京都世田谷区)等で58戸の販売を行いました。当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション合わせて25棟、土地等5件を取得しております。
以上の結果、不動産流動化事業の売上高は34,743百万円(前連結会計年度比213.1%増)、セグメント利益は3,330百万円(前連結会計年度比138.1%増)となりました。

(不動産開発事業)
当連結会計年度は、新築分譲マンションや戸建住宅の販売に注力いたしました。新築分譲マンションでは、「THEパームス日本橋小伝馬町ヴィサージュ」(東京都中央区)において、33戸を販売いたしました。戸建住宅では、「パームスコート世田谷岡本」(東京都世田谷区)、「パームスコート奥沢1丁目」(東京都世田谷区)、「パームスコート山王1丁目」(東京都大田区)、「THEパームスコート横濱白楽」(神奈川県横浜市)、「THEパームスコート川崎大師」(神奈川県川崎市)等において、80戸を販売いたしました。当連結会計年度の仕入につきましては、戸建住宅開発用地9件および店舗開発用地1件を取得しております。
以上の結果、売上高は6,112百万円(前連結会計年度比62.6%減)、セグメント利益は432百万円(前連結会計年度比70.1%減)となりました。

(不動産賃貸事業)
当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産30棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション等23棟を取得し、リーシングに努めました。また、以前より保有する固定資産および棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は4,153百万円(前連結会計年度比56.9%増)、セグメント利益は2,414百万円(前連結会計年度比51.8%増)となりました。

(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当連結会計年度は、新たに130,896百万円のアセットマネジメント受託資産残高を獲得する一方で、ファンドの物件売却等により78,317百万円の残高が減少いたしました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は949百万円(前連結会計年度比32.1%減)、セグメント利益は174百万円(前連結会計年度比73.9%減)となりました。
前連結会計年度と比較して減収減益となった主な要因は、前連結会計年度に大型案件の売買に係る仲介手数料収入等が当セグメントに計上されていたためであります。
なお、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高(注)は、300,607百万円であります。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

(不動産管理事業)
当連結会計年度は、ビル・駐車場・学校・倉庫等の管理棟数は、前連結会計年度に比べ8棟増加し351棟、分譲、賃貸マンションの管理棟数は、前連結会計年度に比べ10棟減少し193棟となり、合計管理棟数は、544棟(前連結会計年度比2棟減少)となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は2,943百万円(前連結会計年度比6.8%減)、セグメント利益は227百万円(前連結会計年度比84.1%増)となりました。
学校案件の減少により、売上高は減少いたしましたが、手数料収入の増加や一般管理費の削減により、セグメント利益は増加いたしました。

(オルタナティブインベストメント事業)
当連結会計年度は、代物弁済にて取得した不動産の売却およびリーシング活動等に注力いたしました。また、第3四半期連結会計期間にM&Aにより取得した㈱クリスタルスポーツクラブからの会費収入も収益に寄与しております。
以上の結果、オルタナティブインベストメント事業の売上高は1,078百万円(前連結会計年度比157.4%増)、セグメント利益は213百万円(前連結会計年度比193.0%増)となりました。

(2)キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ1,388百万円増加し、16,100百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は、344百万円(前連結会計年度比87.6%減)となりました。これは主に、税引前利益4,663百万円を計上したこと、不動産流動化事業および不動産開発事業における物件仕入が順調に推移し、物件売却による減少を上回ったことによる棚卸資産の増加3,378百万円によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は、2,878百万円(前連結会計年度比206.0%増)となりました。これは主に、売却可能金融資産の取得による支出2,196百万円と投資不動産の取得による支出1,125百万円によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により獲得した資金は、3,891百万円(前連結会計年度比12.6%増)となりました。これは主に、新規物件仕入に係る長期借入れによる収入32,389百万円、物件売却等に伴う長期借入金の返済による支出27,206百万円によるものであります。

(3)IFRSにより作成した連結財務諸表における主要な項目と連結財務諸表規則(第7章及び第8章を除く。)により作成した場合の連結財務諸表におけるこれらに相当する項目との差異に関する事項

(退職給付債務の処理に関する事項)
IFRSでは、発生した数理計算上の差異はその他の包括利益として認識し、その後リサイクルをしないことが求められています。
この影響により、日本基準に比べて、退職給付費用は、前連結会計年度4,855千円、当連結会計年度4,633千円減少しております。

(有給休暇引当金の処理に関する事項)
IFRSにおいて、当社及び一部の子会社の有給休暇の見積額を債務として計上しております。
この影響により、日本基準に比べて、有給休暇引当金繰入額(販売費及び一般管理費)は、前連結会計年度2,781千円増加、当連結会計年度3,706千円減少しております。

(非上場有価証券等の処理に関する事項)
日本基準において、ファンドに対する出資額等、活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の処理については、取得原価により評価を行っておりましたが、IFRSにおいては売却可能金融資産として一定の評価技法等を用いて公正価値で評価しております。この影響により、日本基準に比べて、売却可能金融資産の公正価値の純変動が55,653千円増加しております。

(表示の組替)
日本基準では、金融収益、費用を除くその他の営業外損益と特別損益項目は営業損益に含まれませんが、IFRSでは、これらの項目も営業損益に含まれております。