トーセイ株式会社 業績等の概要 (2017年11月期)

(1) 業績

当連結会計年度(2016年12月1日～2017年11月30日)におけるわが国の経済は、輸出の増加や企業の設備投資の拡大を背景に成長が続いています。2012年12月に始まった現在の景気回復は、いざなぎ景気を超える戦後2番目の長さとなりました。地政学的リスクや欧米での政治動向に下振れリスクも懸念されますが、今後も企業業績の拡大と底堅い個人消費に支えられ、緩やかな成長が期待されています。
当社グループが属する不動産業界では、取引が拡大しています。不動産価格の上昇が続き保有不動産の売却を検討する投資家が増えたことや、賃料上昇が波及した東京都心周辺部や地方エリアで取引が拡大したことで、2017年1月～9月までの国内不動産取引額は2兆9,600億円と前年同期比6%増加しました。良好な資金調達環境を背景に不動産投資需要は当面続くことが期待され、2017年通年の不動産取引額は前年比10%程度増加の約4兆円になるものと見込まれています(民間調査機関調べ)。
首都圏分譲マンション市場では、2017年1月～10月の販売戸数は前年同期比で横ばいとなりました。東京都心部の高額物件の販売が比較的堅調なことから、首都圏の平均販売価格は上昇が続いていますが、郊外物件を中心に販売苦戦が続いており、2017年1月～10月平均の初月契約率は好不調の目安となる70%を下回りました(民間調査機関調べ)。
一方、首都圏分譲戸建市場において、マンションに比べ比較的割安感のある戸建住宅の需要は高く、2017年1月～9月の住宅着工戸数は前年同期比1.2%増加しました(国土交通省調べ)。
都心ビジネス5区のオフィスビル賃貸市場は、好業績が続く企業のオフィス拡張需要が強く、好調に推移しています。2017年10月時点の空室率は前年同月の3.6%から3.0%まで低下し、1坪あたりの平均募集賃料は1万9千円(前年同月比3.2%アップ)まで上昇しました。2018年以降に大規模オフィスビルの大量供給が予定されていますが、今後も企業の底堅い需要に支えられ、空室率は緩やかな低下基調が続くと見られています(民間調査機関調べ)。
不動産証券化市場では、他の投資商品に比べ利回りの高い不動産投資への需要が続き、市場規模は31兆円(前年同月比2.3兆円の増加)に拡大しました。2017年6月末時点のJ-REITの運用資産額は16兆2,000億円(前年同月比1.4兆円の増加)、私募ファンドの運用資産額は14兆8,000億円(前年同月比0.9兆円の増加)となりました(民間調査機関調べ)。
このような事業環境の中、当社グループは不動産流動化事業で収益オフィスビル、賃貸マンション、ホテル等の一棟販売を順調に進捗させるとともに、不動産開発事業においては、戸建住宅の販売を推進しました。また、将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得を積極的に進めてまいりました。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高57,754百万円(前連結会計年度比15.9%増)、営業利益9,833百万円(同6.0%増)、税引前利益9,049百万円(同7.1%増)、当期利益6,155百万円(同11.0%増)となりました。


セグメントごとの業績は次のとおりであります。

(不動産流動化事業)

当連結会計年度は、「ザ・スクエア聖蹟桜ヶ丘ビル」(東京都多摩市)、「倉持ビルディング第一」(東京都墨田区)、「亀戸トーセイビル」(東京都江東区)、「ツイン・アベニュー」(東京都練馬区)、「尾上町6丁目ビル」(神奈川県横浜市)、「マイルストン東久留米」(東京都東久留米市)、「T's garden浦安Ⅱ」(千葉県浦安市)等58棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」(神奈川県横浜市)、「ヒルトップ横浜東寺尾」(神奈川県横浜市)、「ルネ鎌倉植木」(神奈川県鎌倉市)等で45戸の販売を行いました。
当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション合わせて51棟、土地8件を取得しております。
なお、仕入活動の一環として、主に東京都杉並区等に収益不動産を保有する株式会社KSプロパティーズをM&Aにより取得し、連結子会社としております。
以上の結果、不動産流動化事業の売上高は40,268百万円(前連結会計年度比56.0%増)、セグメント利益は7,845百万円(前連結会計年度比96.1%増)となりました。

(不動産開発事業)

当連結会計年度は、需要が堅調な戸建住宅の販売に注力いたしました。「THEパームスコート柏初石」(千葉県柏市)、「THEパームスコート越谷レイクタウン」(埼玉県越谷市)、「THEパームスコート鎌倉城廻」(神奈川県鎌倉市)等において、121戸を販売いたしました。
当連結会計年度の仕入につきましては、ホテル開発用地1件、分譲マンション開発用地1件、賃貸マンション開発用地1件、49戸分の戸建住宅開発用地を取得しております。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は5,197百万円(前連結会計年度比60.4%減)、セグメント損失は408百万円(前連結会計年度は3,674百万円のセグメント利益)となりました。

(不動産賃貸事業)
当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産37棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション等41棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産及び棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は6,194百万円(前連結会計年度比17.3%増)、セグメント利益は2,581百万円(前連結会計年度比8.0%増)となりました。

(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高(注)448,186百万円から、ファンドの物件売却等により39,864百万円の残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業務を受託したこと等により、143,886百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は552,208百万円となりました。当該大型案件の獲得により、アセットマネジメントフィーが増加し、売上に貢献いたしました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は2,763百万円(前連結会計年度比20.0%増)、セグメント利益は1,273百万円(前連結会計年度比33.9%増)となりました。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

(不動産管理事業)
当連結会計年度は、新規契約の獲得および既存契約の維持に努め、ファンド物件の管理棟数が増加しました。当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテルおよび学校等で395棟、分譲マンションおよび賃貸マンションで270棟、合計665棟(前連結会計年度末比71棟増加)となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は3,330百万円(前連結会計年度比13.1%増)、セグメント利益は278百万円(前連結会計年度比96.9%増)となりました。

(その他)
当連結会計年度の売上高は0百万円(前連結会計年度比100.0%減)、セグメント損失は74百万円(前連結会計年度比318.5%増)となりました。

(2) キャッシュ・フロー

当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ2,109百万円増加し、23,750百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローおよびそれらの要因は、次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により獲得した資金は、7,089百万円(前連結会計年度は7,472百万円の使用)となりました。これは主に、税引前利益9,049百万円、法人所得税の支払額4,027百万円等によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は、18百万円(前連結会計年度比99.8%減)となりました。これは主に、投資不動産の取得による支出1,282百万円、貸付金の実行による支出1,085百万円および貸付金の回収による収入2,760百万円等によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により使用した資金は、4,962百万円(前連結会計年度は18,522百万円の獲得)となりました。これは主に、長期借入れによる収入38,871百万円等があったものの、長期借入金の返済による支出39,951百万円、利息の支払額886百万円および配当金の支払額1,061百万円等があったことによるものであります。

(3) IFRSにより作成した連結財務諸表における主要な項目と連結財務諸表規則(第7章及び第8章を除く。)により作成した場合の連結財務諸表におけるこれらに相当する項目との差異に関する事項

(退職給付債務の処理に関する事項)
IFRSでは、発生した数理計算上の差異はその他の包括利益として認識し、その後リサイクルをしないことが求められています。
この影響により、日本基準に比べて、退職給付費用は、前連結会計年度6,795千円、当連結会計年度2,344千円減少しております。

(有給休暇引当金の処理に関する事項)
IFRSにおいて、当社及び一部の子会社の有給休暇の見積額を債務として計上しております。
この影響により、日本基準に比べて、有給休暇引当金繰入額(販売費及び一般管理費)は、前連結会計年度8,677千円、当連結会計年度2,940千円増加しております。

(表示の組替)
日本基準では、金融収益、費用を除くその他の営業外損益と特別損益項目は営業損益に含まれませんが、IFRSでは、これらの項目も営業損益に含まれております。