和田興産株式会社 事業等のリスク (2014年2月期)

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のあるリスクには、次のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、当事業年度末時点において当社が判断したものであり、すべてのリスクを網羅するものではありませんので、ご留意下さい。

(1)経営成績及び財政状態の変動について

最近5事業年度の業績の推移は、以下のとおりであります。

回次		第44期	第45期	第46期	第47期	第48期
決算年月		2010年2月	2011年2月	2012年2月	2013年2月	2014年2月
売上高	(百万円)	29,890	28,231	22,550	25,396	32,480
不動産売上高	(百万円)	27,305	25,758	20,295	23,262	30,361
不動産賃貸収入等	(百万円)	2,584	2,472	2,254	2,134	2,119
営業利益	(百万円)	573	2,048	2,569	2,650	2,872
売上高営業利益率	(%)	1.9	7.3	11.4	10.4	8.8
経常利益又は経常損失(△)	(百万円)	△370	844	1,849	1,964	1,981
売上高経常利益率	(%)	△1.2	3.0	8.2	7.7	6.1
当期純利益又は当期純損失(△)	(百万円)	△226	428	671	761	1,066
売上高当期純利益率	(%)	△0.7	1.5	3.0	3.0	3.3
分譲マンション引渡戸数の推移	(戸)	623	614	585	653	786
流動資産	(百万円)	28,028	23,273	23,025	29,722	33,333
固定資産	(百万円)	25,220	24,960	24,383	24,385	24,995
資産合計	(百万円)	53,249	48,233	47,408	54,107	58,328
流動負債	(百万円)	24,844	17,010	14,193	20,991	20,925
固定負債	(百万円)	15,174	17,610	19,029	18,314	21,709
負債合計	(百万円)	40,019	34,620	33,222	39,305	42,635
純資産合計	(百万円)	13,229	13,612	14,186	14,802	15,693
自己資本利益率	(%)	-	3.2	4.8	5.3	7.0
自己資本比率	(%)	24.8	28.2	29.9	27.4	26.9

(注) 1.売上高には消費税等は含まれておりません。
2.不動産売上高に含まれる分譲マンション及び戸建て住宅の売上の計上時期は、引渡時であります。
3.第44期の自己資本利益率については、当期純損失のため記載を省略しております。

上記の表に関する主な説明は以下のとおりであります。今後、以下のような要因が発生した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
2010年2月期の営業利益が他の期に比べ低位にあり、経常損失及び当期純損失となった主な要因は、不動産市況の悪化に伴うマンションの販売価格の下落及びたな卸資産評価損失140百万円の計上並びに特別損失として減損損失101百万円を計上したこと等によるものであります。
2011年2月期の不動産売上高が2010年2月期に比べ減少している主な要因は、分譲マンションの引渡戸数が減少したことに加え、分譲マンションの価格調整等に伴う販売単価の下落により、分譲マンション売上が1,491百万円減少したことによるものであります。また、不動産賃貸収入等が減少している主な要因は、賃貸用不動産の売却等によるものであります。
2011年2月期の固定負債が2010年2月期に比べ増加している主な要因は、運転資金等の短期借入金を賃貸用不動産に係る長期借入金へ借換えたことにより、長期借入金が2,520百万円増加したこと等によるものであります。
2012年2月期の不動産売上高が2011年2月期に比べ減少している主な要因は、分譲マンション販売における引渡戸数の減少、その他不動産販売における戸建て住宅及び賃貸不動産等の販売が減少、並びに賃貸不動産売却により賃貸収入が減少したことによるものであります。
2012年2月期の固定負債が2011年2月期に比べ増加している主な要因は、分譲マンション用地の取得に伴う長期借入金が1,149百万円増加したこと及び賃貸不動産購入に伴う社債が230百万円増加したこと等によるものであります。
2013年2月期の流動資産及び流動負債が2012年2月期に比べ増加している主な要因は、分譲マンションの引渡しが期末に集中したことにより、現金及び預金並びに仕入債務が一時的に増加したこと等によるものであります。
2014年2月期の営業利益率及び経常利益率が下落している主な要因は、分譲マンション及び戸建て住宅等の土地購入費が前期に比べ増加しており、原価率が前期比で2.9%上昇したことによるものであります。
2014年2月期の流動資産及び固定負債が2013年2月期に比べ増加している主な要因は、大型物件取得に伴う仕掛販売用不動産の増加及びそれに係る金融機関からの長期借入金の増加等によるものであります。
不動産賃貸収入等が減少傾向で推移している主な要因は、事業施策の一環として賃貸等不動産のポートフォリオの見直しにより、賃貸物件の売却を推進してきたことにより、不動産賃貸収入が減少してきたことによるものであります。

(2)売上高の変動要因及び四半期業績の偏向について

当社の主要事業である不動産販売事業における分譲マンション販売は、マンションの竣工後、購入者へ引渡しが行われる際に売上高が計上されるため、自然災害等による工期の遅れ、顧客の住宅ローン契約締結の遅れなどの要因によって、分譲マンションの引渡し時期が当初計画より遅れた場合には、売上高の計上時期が遅延し、業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、分譲マンションの竣工は、主に用地の取得時期・開発開始時期・開発期間などによって決定されるため、期によっては引渡し時期が特定の時期に集中し、結果として四半期ごとの業績に偏向が生じる場合があります。
(最近2事業年度における四半期ごとの売上高の推移)

区分		前事業年度(2013年2月期)
		第1四半期	第2四半期	第3四半期	第4四半期	合計
売上高	(百万円)	1,678	5,282	3,751	14,683	25,396
構成比	(%)	6.6	20.8	14.8	57.8	100.0

区分		当事業年度(2014年2月期)
		第1四半期	第2四半期	第3四半期	第4四半期	合計
売上高	(百万円)	3,432	4,478	7,772	16,797	32,480
構成比	(%)	10.6	13.8	23.9	51.7	100.0

(3)景気及び金利動向等の影響について

当社の主要事業である不動産販売事業における分譲マンション販売は、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向、住宅税制等の影響を受けやすく、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、供給過剰による販売価格の下落、あるいは住宅税制等の変更・改廃等の諸情勢の変化によって、新築マンション購買者の購入意欲が減退した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、上記のような経済情勢の変化は、事業用地の購入代金、建築費等の変動要因ともなり、これらが上昇した場合には、当社の事業利益が圧迫され、業績に影響を及ぼす可能性があります。

(4)競合等の影響について

当社は、神戸・明石地区(兵庫県神戸市、明石市周辺)及び阪神地区(兵庫県芦屋市、西宮市、尼崎市)並びに兵庫県伊丹市、宝塚市周辺を主要エリアとして分譲マンションの販売を行っておりますが、当該エリアは住宅購入者の人気が高い地域であるため、競合他社も多くその参入状況によっては競争が激しくなる可能性があり、それによる用地の仕入力及びマンションの販売力の低下並びに価格の変動等により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(5) 有利子負債への依存度について

当社は、分譲マンションの開発用地の取得資金、賃貸不動産の購入及び建設資金を主に金融機関からの借入金により調達しているため、総資産額に対する有利子負債への依存度が、2013年2月期は50.1%、2014年2月期は50.1%の水準にあります。当社としては資金の調達手段の多様化に積極的に取り組み、株主資本の充実に注力する方針でありますが、現行の金利水準が変動した場合には、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、資金調達に際しては、特定の金融機関に依存することなく個別物件ごとに金融機関に融資を打診し、融資の了解を得たあとに物件開発を進行させております。ただし、資金調達に障害が生じた場合には、事業展開の妨げになるなど当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(最近2事業年度における有利子負債及び支払利息の状況)

区分			前事業年度	当事業年度	増減
決算年月			2013年2月	2014年2月
期末有利子負債総額		(百万円)	27,123	29,219	2,095
期末総資産額		(百万円)	54,107	58,328	4,220
期末有利子負債依存率		(%)	50.1	50.1	△0.0
売上高		(百万円)	25,396	32,480	7,083
営業利益+受取利息・配当金	①	(百万円)	2,657	2,876	219
支払利息	②	(百万円)	622	614	△7
支払利息/売上高		(%)	2.5	1.9	△0.6
インタレスト・カバレッジ・レシオ		(倍)	4.3	4.7	0.4

(注) インタレスト・カバレッジ・レシオの数値は、①/②によって算出しております。

(6)固定資産の減損に係る会計基準の適用による業績への影響について

減損会計は、企業が保有する固定資産に減損の兆候(営業から生じる損益又はキャッシュ・フローが継続してマイナスとなる場合、資産が遊休状態となった場合、市場価格が著しく下落した場合等)が見られる場合、固定資産から生じる将来キャッシュ・フローの合計額が帳簿価額を下回った場合には、その帳簿価額を回収可能価額まで減損処理をするものであります。
当社においては、2007年2月期より減損会計を適用しており、減損損失として前事業年度263百万円、当事業年度42百万円を特別損失に計上しておりますが、今後において減損の兆候に該当する固定資産が発生した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(7)特定の建築設計事務所に対する依存度について

当社は、分譲マンション及び賃貸マンションの開発における設計事務等を建築設計事務所へ外注しており、特に株式会社瀬戸本淳建築研究室に対する依存度(=同社に対する設計に関する外注費/設計に関する外注費総額)は、2013年2月期において28.4%、2014年2月期において24.6%の水準にあります。当社と同社は、1995年以降、継続的かつ安定的な取引関係にあり、今後も同社との取引関係に急激な変化はないと考えておりますが、同社との取引関係、同社の設計技術に変化が生じた場合等には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(8)法的規制について

当社の属する不動産業界は、「国土利用計画法」「宅地建物取引業法」「建築基準法」「都市計画法」「住宅品質確保促進法」等により法的規制を受けており、これらの規制の改廃がある場合や新たな法的規制が設けられる場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社は不動産業者として「宅地建物取引業法第3条第1項及び第6条」に基づき宅地建物取引業者の免許証(免許証番号国土交通大臣(2)第7158号、有効期間2010年11月17日から2015年11月16日まで)の交付を受け、主に不動産販売の事業を行っておりますが、「宅地建物取引業法第3条及び第5条」にて免許条件及び「宅地建物取引業法第66条及び第67条」にて取消事由が定められており、これに該当した場合は免許の取消が命じられます。現在免許の取消に該当する事由は発生しておりませんが、今後、何らかの事由により免許の取消事由が発生した場合、または有効期間の更新ができなかった場合等には、当社の業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

(9)構造計算書偽装問題に係る影響について

2005年11月に発覚いたしました構造計算書偽装問題につきまして、事件発覚以前に当社が分譲したマンションに関して、国土交通省から発表されております「姉歯一級建築士による構造計算書の偽装があった物件等」に記載(2008年5月7日現在)の建築設計事務所とは、一切関わりがないことを確認いたしております。
また、1997年3月以降(「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に定められている瑕疵担保責任の期間である10年間に準じた範囲)に引渡しを行いました分譲マンション191件を対象に、構造計算書の偽装の有無にかかる確認を第三者の建築構造士に依頼し、問題がない旨を確認しております。さらに事件発覚以降、2012年2月までの竣工物件につきましては、設計業務委託契約の中から構造計算と意匠設計等を切り離し、構造設計者と個別に業務委託契約を締結し、かつ完了した構造計算を第三者の建築構造士により確認しております。なお、構造計算書偽装問題については一定の収束を迎えたこと、また、建築確認の取得時において適合判定を受けていることにより、現時点においては、構造計算と意匠設計等は同一の建築設計士と業務委託契約を締結しております。
以上のとおり、当社においては偽装は無いものと認識しておりますが、今後において同様の問題が再発した場合には、さらなる法的規制の強化や、建築確認申請の厳格化に伴う工期の長期化によってコストが増大する可能性もあり、そのような場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(10)個人情報の保護について

当社は、分譲マンション購入者、賃貸マンション入居者等多くの顧客に関する個人情報を保有しており、今後においてもその情報量の増加が予想されます。これらの個人情報を適切に保護するため「個人情報の保護に関する法律」を遵守するとともに、個人情報保護方針、個人情報保護規程を制定するなど社内の情報管理体制の整備と管理の徹底を図っております。しかしながら不測の事態により当社が保有する個人情報が大量に外部へ流出した場合には、当社への信用の低下や損害賠償請求による費用の発生等により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(11)事業用用地取得に係る土壌汚染等の危険性について

当社は、事業用用地を購入する際において、土壌汚染や地中埋設物等について可能な限り調査を行ったうえで土地の売買契約を締結しております。また、売買契約書において、原則、売主の瑕疵担保責任についての条項を記載し明確にしておりますが、購入後において土壌汚染等による問題や瑕疵が発覚した場合には、マンション等の事業開発の計画に支障をきたす恐れがあり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(12)たな卸資産の評価に関する会計基準の適用による業績への影響について

2009年2月期より「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準委員会2006年7月5日企業会計基準第9号)を適用しておりますが、この会計基準は、期末に保有しているたな卸資産について、時価(正味売却価額)が取得原価よりも下落している場合には、その差額について売上原価に費用処理するものであります。今後、景気変動及び不動産市況の悪化等により、時価(正味売却価額)が取得原価よりも下落するたな卸資産が発生した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(13)財務制限条項が付された借入金の調達による資金繰りへの影響について

当社は、金融機関からの長期借入金の一部について、財務制限条項が付された借入金により調達を行っております。
当事業年度末時点の当該借入残高は14,559百万円となっておりますが、これらの借入金について、財務制限条項に抵触することとなった場合には、期限の利益を喪失することとなり、当社の資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

(14)賃貸等不動産の時価の下落による影響について

当社は、賃貸不動産を保有しており、「注記事項賃貸等不動産関係」に記載のとおり、当事業年度末時点における時価算定額が、貸借対照表計上額(簿価)に比べ下落しております。
減損損失の判定については毎期適切に行っており、減損処理は適宜適切に行っておりますが、今後何らかの目的により、当該賃貸等不動産を売却する場合において、売却価額が簿価を下回る可能性があり、その場合には損失の発生が予想され、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
なお、当該賃貸等不動産の売却決定に伴い、当事業年度において減損損失42百万円が発生しております。

(15)アスベストに係る影響について

当社保有の一部の建物について、アスベストを含む吹き付け材が使用されております。当社が実施した第三者機関による調査の結果、安定した状態にあることを確認しておりますが、経年劣化等により吹き付け材に含まれるアスベストが飛散するおそれが生じた場合には、それに係る除去又は封じ込め等の費用が発生し、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(16)マンション建設に伴う近隣住民の反対運動等による影響について

マンションの建設にあたっては、建設地周辺の環境や景観に十分に配慮し、また関係する法律や自治体の条例等を検討して開発を推進するとともに、周辺住民への事前の説明会等で理解を得るように努めておりますが、建設中の騒音や振動問題、竣工後の日照問題等、周辺環境に与える諸問題等により、周辺住民より反対運動が起きる場合があります。その場合には開発計画の変更、工期の延長、追加費用の発生等により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(17)自然災害・人災等に係る影響について

将来において、地震・風水害等の自然災害及び事故・火災等の人的災害等が発生した場合には、当社の所有資産の価値の低下につながり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。