株式会社アズパートナーズ 事業の内容 (2024年3月期)

当社は、をひとつのテーマとし、「あらゆる方々の良きパートナーとして…」という思いから社名を「アズパートナーズ」と名付けました。
「私たちアズパートナーズは、『世代を超えた暮らし提案型企業』として、あらゆる世代の方々の幸せを追求し、私たちに関わる全ての人々が幸せになることを目指します。」を私たちの使命(MISSION)に掲げて、事業を展開しております。
当社の事業セグメントは、シニア事業(第20期売上構成比70.4%)と不動産事業(第20期売上構成比29.6%)で形成されております。
シニア事業は、介護付きホーム(介護付有料老人ホーム)の運営を主たる事業とし、さらにデイサービス(通所介護)事業及びショートステイ(短期入所生活介護)事業を展開しております。介護付きホームでは、当社とベンダーで共同開発したIoT/ICTプラットフォーム「EGAO link」による業務効率化や顧客満足度向上を強みにしております。
また、不動産事業は、介護現場で培った運営ノウハウや長年の不動産ビジネスで蓄積した専門的知識や人脈をフル活用し、介護付きホーム等の土地建物を自社開発するシニア開発事業と、老朽化した集合住宅等の不動産の再生を行うソリューション事業を主たる事業としております。さらに、賃貸マンションや事務所等の賃貸を行う収益不動産事業を展開しております。
なお、以下に示す区分は、「第5 経理の状況 1 財務諸表等(1)財務諸表 注記事項」に掲げる報告セグメントの区分と同一であります。

事業セグメント	事業名称	内容
シニア事業	介護付きホーム事業	介護付きホーム(介護付有料老人ホーム)の運営
	デイサービス事業	デイサービス(通所介護)の運営
	ショートステイ事業	ショートステイ(短期入所生活介護)の運営
不動産事業	シニア開発事業	介護付きホーム等の不動産開発
	ソリューション事業	老朽化した集合住宅等の不動産の再生
	収益不動産事業	マンション等の賃貸

(1)当社の各事業の内容
(シニア事業)
シニア事業は、介護付きホーム・デイサービス・ショートステイの運営を通して、要介護・要支援認定を受けている介護ニーズのある高齢者の方々に介護サービスを提供しています。
当社は、超高齢社会・生産年齢人口減少に伴う介護人材の深刻な不足という社会課題解決に貢献することを目的として、業界の常識にとらわれず、様々な挑戦をしてまいりました。その中で実現したイノベーションを経て、成長と安定を高いレベルで獲得するノウハウを積み上げてきました。
特に介護付きホームにおいては、業界内でもサービスや労働環境、人材育成における差別化を定量的に可視化することが困難であることから、ブランド力がある最大手に優位性がありましたが、その中で当社は、2017年から、当社とベンダーで共同開発したIoT/ICTプラットフォーム「EGAO link」を活用した業務効率化・生産性向上策を戦略的に取ることにより、稼働率・サービス力・採用力で大きなインパクトを出すことができました。

①介護付きホーム事業
介護付きホームとは、介護保険法に基づく「特定施設入居者生活介護」の指定を受けた有料老人ホーム(介護付有料老人ホーム)等を指します。(従来「特定施設入居者生活介護」「介護付有料老人ホーム」と呼ばれていましたが、当社が中心となって事業者団体に働きかけ、一般消費者にもわかりやすい「介護付きホーム」という通称を使うようになりました。事業者団体の名称も「一般社団法人全国特定施設事業者協議会」から「一般社団法人全国介護付きホーム協会」に変更され、厚生労働省の資料においても「介護付きホーム」という通称が使われるようになりました。)
介護付きホームは、介護が必要なご入居者に対し、介護サービス計画(ケアプラン)に基づき、入浴、排せつ、食事等の介護や日常生活上のお世話、機能訓練及び療養上の世話(看護)を行うと定義されています。
当社は、この定義にとどまらず、ご入居者の「望む暮らし」・自己実現のために、ご入居者の人生歴・生活歴(ナラティブ)の深い情報収集・整理(アセスメント)を行い、生活リハビリ等の自立支援のプロセスと掛け合わせ「夢を叶えるプロジェクト」という個別アクティビティサービスを全ての介護付きホームで提供しています。
「夢を叶えるプロジェクト」は、介護付きホームに入居する以前には自立して行えていたが、その後の心身機能の低下等による理由で自分自身の力では実現が難しくなったことをまたできるようになりたい、といったご入居者のご希望を叶えることを、ただ日常生活上のサービスとして提供するのではなく介護サービス計画(ケアプラン)の目標に設定し、ご入居者とそのご家族、当社の従業員のチームが一体となって実現を目指していく個別アクティビティのことを言います。当社は、当社とベンダーで共同開発した、ご入居者のベッド上の見守り・ナースコール対応・介護サービス提供の記録をスマートフォン上で対応することができるIoT/ICTプラットフォーム「EGAO link」の導入によって創出された時間を活かして、こうしたサービスを提供しております。
介護付きホームの利用料は、家賃、管理費、水光熱費及び食費と、国が一律で定める介護保険からの介護報酬(入居者はその1～3割を負担)をお支払いいただきます。当社では、家賃の全額を毎月お支払いいただく「月払い方式」と、家賃の全額又は一部を前払いする「入居一時金方式」を設けております。
価格帯としては、当社の「月払い方式」では月額利用料30万円台が中心となっており、「入居一時金方式」として家賃全額を前払いして月額利用料を20万円以下に抑える選択肢を設けています。例えば、アズハイム大泉学園の料金プランでは、「月払い方式」の月額利用料は354,000円、「入居一時金方式」の入居一時金10,500,000円、月額利用料179,000円となっております。
このような価格帯の商品であることから、中高所得者層を顧客層としております。

②デイサービス事業
デイサービスとは、介護保険法に基づく「通所介護」の指定を受けたサービスを指し、居宅要介護者について、デイサービスセンターに通っていただき、入浴、排せつ、食事等の介護や日常生活上のお世話、機能訓練を行うことと定義されています。
他の大手事業者を含む多くのデイサービスでは、日常的に家族による介護を受けている要介護者(特に認知症の症状のある方)を日中お預かりし、家族が休息の時間を得ること(レスパイトケア)が主な目的となっています。また、近年は、要支援者・軽度要介護者に対して、身体機能の維持・向上を図ることに特化した「機能訓練デイサービス」が急速に拡大しています。
当社は、上記のサービスと差別化する戦略をとり、これらのサービスでは満たされない、軽度要介護者の社会的な孤立感を解消し、お一人おひとりの個別性に着眼し、やりたいことに取り組んでいただくデイサービスを提供しております。
デイサービスの利用料は、食費750円、おやつ代100円と、国が一律定める介護保険からの介護報酬(利用者はその1～3割を負担)をお支払いいただきます。様々な所得階層の方が利用されています。

③ショートステイ事業
ショートステイとは、介護保険法に基づく「短期入所生活介護」の指定を受けたサービスを指し、居宅要介護者について、ショートステイ事業所に短期間入所していただき、入浴、排せつ、食事等の介護や日常生活上のお世話及び機能訓練を行うことと定義されています。
多くのショートステイは、日常的に家族による介護を受けている要介護者(特に認知症の症状のある方)を短期間泊まりでお預かりし、家族が休息の時間を得ること(レスパイトケア)が主な目的となっています。
当社は、デイサービスと同様に、要介護者の社会的な孤立感を解消し、お一人おひとりの個別性に着眼し、やりたいことにも取り組んでいただくショートステイを提供しております。
ショートステイの利用料は、1日2,000円から3,000円の滞在費、食費(朝450円、昼750円、夜850円)と、国が一律定める介護保険からの介護報酬(利用者はその1～3割を負担)をお支払いいただきます。様々な所得階層の方が利用されています。

(不動産事業)
不動産事業は、介護付きホーム等を自社開発するシニア開発事業、老朽化した集合住宅等の不動産の再生を行うソリューション事業や、賃貸マンションや事務所等の保有を行う収益不動産事業を展開しております。

①シニア開発事業
これまで介護付きホーム等を運営するシニア事業は、土地オーナーの相続税対策や有効活用を求める開発用地情報を得て、土地オーナーが建物を建て、当社が賃借する形で展開しておりました。
一方、2022年に開設した介護付きホーム「アズハイム三鷹」は、当社が老朽化不動産等の土地を仕入れ、当社負担で建物を建てる自社開発により、介護付きホームの開設に至っております。こうした自社開発の介護付きホームは、高齢化の更なる進展による需要が拡大する中、当社のこれまでの経験・実績に基づく立地・建物仕様と当社のこれまでの運営実績を前提とした物件として、不動産事業者、投資家(ヘルスケアリート)等への売却が可能となっており、当社として「シニア開発事業」として位置付けて推進しております。2024年3月期は2025年3月期に開設予定である「アズハイム習志野」「アズハイム葛飾白鳥」の着工を開始しております。(シニア開発事業の中で当社で介護付きホーム(アズハイム)を運営することを「自社運営」と呼びます。)
さらに、当社が土地を仕入れ、他社が運営する介護付きホーム等を開発したりアレンジしたりした上で、不動産事業者、投資家等に売却する「他社事業サポート」型のシニア開発事業も開始しています。
このように、当社のシニア開発と不動産事業それぞれのノウハウ、経験を活かしたシニア開発事業を推進してまいります。

②ソリューション事業
大震災が危惧される首都圏、特に東京23区内において耐震性能に劣る老朽化不動産の再開発を中心としたソリューション事業を展開しております。土地及び建物の老朽化不動産を取得後、既存入居者の移転交渉を進め、建物解体後は、主に不動産業者、エンドユーザー等に土地を売却しています。建物を建てず土地で売却することで、マーケットの急落等の価格変動リスクや、建築コスト上昇リスクを回避し、安定的な運営を図っています。アズハイム三鷹の例のように、老朽化不動産の再開発からシニア開発事業につながるケースもあります。

③収益不動産事業
土地及び賃貸マンションや事務所等の収益不動産を取得し、テナント・賃借人等へ賃貸する収益不動産事業も、物件情報を厳選しながら高い利回りが期待できる物件を中心に取り組んでおります。

今後の不動産事業については、これまで通りシニア開発事業、ソリューション事業、収益不動産事業の3本柱で事業を行っていく方針であり、長期的に当社の強みを発揮できるシニア開発事業(土地仕入から施設売却まで行う)を段階的に増やしていきたいと考えております。ソリューション事業については、今後の不動産市況を鑑み判断していく予定です。収益不動産事業については、これまで通り収益性・資産性が高い物件に厳選して取得検討を行っていきたいと考えております。


(2)当社のシニア事業の事業所所在地と事業拠点数
介護サービスの事業拠点数は、2024年3月31日現在において、介護付きホーム27事業所、デイサービス16事業所、ショートステイ4事業所となります。
当社では、主に首都圏エリアにおいて介護サービスのドミナント戦略をとっております。ドミナント展開によるメリットとして、主にご入居者・ご利用者の確保及び人材の確保・育成が挙げられます。介護付きホームの入居希望の場合、当社の複数のホームでの入居検討が可能となります。また、デイサービスやショートステイの利用者が介護付きホームに入居されることもあります。介護人材の確保の観点からは、地域に当社の事業が知られていることが従業員の採用に有利に働きます。また、新たな事業所を開設する場合や従業員のキャリアアップのためにも、近隣の事業所から人事異動を行うことが容易となります。さらに、中長期的に人口や世帯数が安定している地域が需給面でも望ましいと考えております。こうした観点から、当社としては首都圏エリア(人口が密集する国道16号線の内側が中心とし、交通利便性でスタッフやご入居者のご家族にも配慮)に事業所を展開しております。今後も各事業年度において介護付きホーム及びデイサービスを2～4事業所程度開設し、うち1～2事業所は自社で不動産を取得する自社開発とする方針であります。具体的には2025年3月期において介護付きホーム2事業所(うち1事業所はデイサービスの併設含む)の開設を予定しております。

事業所所在地		介護付き ホーム	デイ サービス	ショート ステイ	小計	計
東京都	新宿区	1			1	21
	文京区	1			1
	江東区	1			1
	品川区	1			1
	大田区	1			1
	杉並区	1			1
	板橋区		2	1	3
	練馬区	3	1	1	5
	江戸川区	1			1
	三鷹市	1	1		2
	府中市		1		1
	町田市	1	1		2
	狛江市		1		1
神奈川県	横浜市	5	2		7	10
	川崎市	1			1
	相模原市		1	1	2
埼玉県	さいたま市	3	2	1	6	11
	川越市	2	1		3
	越谷市		1		1
	三郷市	1			1

事業所所在地		介護付き ホーム	デイ サービス	ショート ステイ	小計	計
千葉県	千葉市	1			1	4
	市川市	2			2
	松戸市		1		1
茨城県	水戸市		1		1	1
合計		27	16	4	47	47

以上をまとめた当社の事業内容を示す事業系統図は次のとおりであります。





[用語解説]

用語	解説
EGAO link	EGAO linkとは、パラマウントベッド株式会社・アイホン株式会社・株式会社ケアコネクトジャパン・住友電設株式会社と共同開発した、IoT/ICTプラットフォームであり、当社が運営する全ての介護付きホームに設置しています。EGAO linkは、ご入居者のベッド上の見守り・ナースコール対応・介護サービス提供の記録をスマートフォン上で対応することができるものです。
要介護	介護保険法に定義された、身体上又は精神上の障害があるために日常生活における基本的な動作の全部又は一部について常時介護を要する状態をいいます。
要支援	介護保険法に定義された、身体上若しくは精神上の障害があるために日常生活における基本的な動作の全部又は一部について常時介護を要する状態の軽減若しくは悪化の防止に特に資する支援を要すると見込まれ、又は身体上若しくは精神上の障害があるために日常生活を営むのに支障があると見込まれる状態をいいます。
要介護・要支援認定	介護保険の給付を受けるため、要介護者又は要支援者に該当すること及びその該当する要介護・要支援状態区分について、市町村が行う認定のことをいいます。
特定施設	特定施設とは、厚生労働省が定めた介護保険法の基準(人員基準・設置基準・運営基準)を満たすものとして都道府県や市区町村に届け出て、特定施設入居者生活介護の事業指定を受けた有料老人ホーム等のことをいいます。
特定施設入居者生活介護 (介護付きホーム)	特定施設入居者生活介護とは、特定施設に入居している要介護者を対象として行われる、日常生活上の世話、機能訓練、療養上の世話のことであり、介護保険の対象となります。 特定施設入居者生活介護の指定を受けた事業所の通称を「介護付きホーム」といいます。 なお、介護付きホームは、他の有料老人ホームとは異なり、介護報酬が固定額であるため、事業者側から見ると安定的な収益が見込みやすい事業です。さらに、介護付きホームは、自治体による指定が必要なため、運営実績のない事業者には高い参入障壁となります。
一般社団法人 全国介護付きホーム協会	一般社団法人全国介護付きホーム協会とは、介護付きホームを運営する事業者を会員とする、行政との折衝、セミナーや研修の開催、情報提供及び地域活動を行う団体です。 2013年には当社代表取締役社長 兼 CEOの植村健志が理事に就任し(当時の名称は一般社団法人全国特定施設事業者協議会)、2015年からは副代表理事を務めております。
通所介護 (デイサービス)	通所介護は、当該デイサービスに通う利用者が可能な限りその居宅において、その有する能力に応じ、自立した日常生活を営むことができるよう生活機能の維持又は向上を目指し、必要な日常生活上の世話及び機能訓練を行うことにより、利用者の社会的孤立感の解消及び、心身の機能の維持並びに利用者の家族の身体及び精神的負担の軽減を図るサービスをいいます。 デイサービスでは利用者の自宅から施設までの送迎も行います。 通所介護サービスや当該サービスの指定を受けた事業所の通称を「デイサービス」といいます。
短期入所生活介護 (ショートステイ)	短期入所生活介護は、当該施設に宿泊している要支援・要介護認定を受けた利用者に対して、利用者がその居宅において、その有する能力に応じ自立した日常生活が営むことができるよう、利用者が短期間入所し、当該施設において入浴・排せつ・食事等の介護その他の日常生活上の世話及び機能訓練を行うサービスをいいます。 短期入所生活介護サービスや当該サービスの指定を受けた事業所の通称を「ショートステイ」といいます。
ドミナント戦略	特定の地域において集中的に事業所を展開する経営戦略を意味します。