株式会社アルデプロ 対処すべき課題 (2016年7月期)

(1)会社の経営の基本方針

① 基本的な考え方
当社は「三つの豊かさの追求」という経営理念を掲げております。具体的には、「経済的豊かさ」「身体的豊かさ」、そして「心の豊かさ」を追求することであります。
私たちは、一人の人間として人生の目標を会社の経営理念とすることで、会社のベクトルとそこで働く役員・従業員のベクトルが乖離することがなくなると考えております。そして、この経営理念は、当社の役員・従業員のみならず顧客、株主の皆さま、そして多くのステークホルダーの皆さまにも追求していただけるとともに、当社グループのビジネスモデルや経営戦略をも深くご理解いただけるものと考えております。また、上記に掲げた理念の追求及びその結果としての利益の追求、つまり「理と利」の追求が、株主価値を高めるものであると考えております。
この経営理念のもと、当社は「成長し続ける真のパブリックカンパニー」をビジョンとして掲げ、邁進してまいります。そして、次世代へとつながるゴーイング・コンサーン企業となるべく、不動産の再活事業を通じて雇用、生産、納税の三大使命を果たしてまいる所存です。
② 理念経営
当社は、経営の健全性、迅速な意思決定、ならびに経営の執行・監督体制を維持・充実することによる株主価値の向上が経営の重要課題であると考えております。不公正・非効率な経営は、株主価値を損なうのみならず、会社の成長にとって致命的な妨げになります。
当社グループが掲げる「理念経営」は、「三つのS」(注1)をキーワードとし、これは企業活動の根幹をなすものであると考えております。
そのためには、取締役及び執行役員をはじめとする経営者及び管理職が率先して、志と自己規律を高めて法令遵守・順法精神の向上に努め、さらに徹底した対話を重ね経営戦略の共有化を図っていくことで、株主価値を高めてまいります。
「三つの豊かさの追求」という一人の人間としての人生の目標に遡り、それを「三つのS」として理念経営に昇華することで、社会的に存在意義のある企業を目指してまいります。
(注)1 「三つのS」
① CS…Customer's Satisfaction(顧客満足)
② ES…Employee's Satisfaction(従業員満足)
③ SS…Shareholder's Satisfaction(株主満足)

(2)目標とする経営指標

当社グループは、経営理念の一つである「経済的な豊かさ」を追求するために、売上高経常利益率を経営の重要な指標と位置づけております。具体的には、売上高経常利益率15%を目指しております。これは、経常利益こそが、株主の皆さまに対する配当還元の原資であり、また従業員に対する豊かさの実現の原資であり、そして何よりも会社が継続して成長していくための根幹であると考えているからであります。また、当社グループは高収益事業に特化し、資本効率を上げることによりROE(自己資本当期純利益率)を重視し、投資者にとって投資魅力のある会社を目指してまいります。
なお、当連結会計年度における売上高経常利益率は12.2%、ROEは68.7%であります。

(3)中長期的な会社の経営戦略

当社グループが進めている中長期的な経営戦略は次のとおりです。

① コアビジネスの推進(新たなビジネスモデル)

ⅰ)新たなビジネスモデル

「再開発アジャストメント事業」のトップランナーへ
新たなビジネスモデルとして「再開発アジャストメント事業」を当社のコアビジネスとして推進致します。

ⅱ)背景

南海トラフ巨大地震や首都直下地震等の巨大地震発生の恐れがある中、生命、身体の保護の観点から耐震性不足の老朽化マンションの建て替え等が喫緊の課題であります。現在のマンションストック総数は、全国に約590万戸(このうち東京都は165万戸)、旧耐震基準に基づき建設されたものは全国に約106万戸(このうち東京都は36万戸)存在し、市場推定規模は30兆円にのぼるとみられております。
一方、マンション建替えの実績は累計で全国183件、約14,000戸(2013年4月時点)の低水準であります。
※出所:2013年度 住宅・土地統計調査/総務省、住宅着工統計/東京都都市整備局

ⅲ)内容

2014年6月18日に「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律」が成立し、2014年12月24日に施行されました。それを踏まえて、国策である耐震性が不足している旧耐震基準マンションの建替え及びマンション敷地売却の促進を目的とした事業(再開発アジャストメント事業)を推進してまいります。

	一般のマンション	耐震性不足のマンション
改修	区分所有法による改修 ⇒3/4以上の賛成	2013年改正で措置 耐震改修促進法による改修 ⇒過半数の賛成、容積率等の緩和特例
建替え	区分所有法による建替え(個別売却) マンション建替法による建替え(権利変換) ⇒4/5以上の賛成	・マンション敷地売却制度の創設 ⇒4/5以上の賛成 ・容積率の緩和特例 ⇒2014年の改正
取壊して住替え	民法原則に基づき全員同意が必要

上記の表のとおり、今後は、マンション敷地売却制度により耐震性不足マンションにおいては、区分所有者等の4/5以上の賛成でマンション及びその敷地の売却が可能となり、より一層、権利調整が図りやすくなります。
これら旧耐震基準で建設されたマンションは比較的好立地に建設されているものが多く、高収益が望めるものと思われます。
また、この分野においての参入障壁が非常に高く、現状大手不動産会社の参入は確認しておりません。当社が先駆的に手掛けていくことにより先駆者利益を追求してまいります。
当社は、基本的に区分所有マンションを戸別もしくは一括で取得し、権利調整等の業務を行ったうえで、建替え及び敷地売却の目途をつけ、開発業者やデベロッパー等へ売却していく方針です。
当社は、コアビジネスとして、この事業を推進していくことにより、安心、安全な都市の再開発の一端を担い、社会に貢献してまいります。

② ストック型ビジネスの拡充

これまで当社は主に不動産を仕入れて販売するというフロー型のビジネスを行ってまいりました。今後は、これらフロー型ビジネスに加えストック型ビジネスを拡充させてまいります。

③ 海外事業への進出推進

現在、依然として海外投資家等による日本国内不動産の購入ニーズは旺盛なものがあります。当社もそのニーズに対応すべく、台湾に子会社である東京房屋仲介股份有限公司を設立し、台湾人富裕層向けに日本の不動産取得のための営業活動を行っております。これに加える形で海外不動産投資市場にも参入する計画を立てております。特に欧米各国の不動産市況はリーマンショックやギリシャ危機による市場低迷から復活する兆しをみせております。法律・会計・税務の透明性、より高い流動性、信頼度の高い情報といった側面から特に欧米の不動産投資市場も当社にとって重要なマーケットであると考え海外事業への進出を図ります。

④ 財務安定性強化

ⅰ)借入コストの低減

金融機関からの借入コストを3%以下へ低減するよう努力すると共にコミットメントライン、SPC等を活用した多様な資金調達を実施してまいります。
なお、2016年7月期の各金融機関からの借入金の平均金利は、約2.8%であります。

ⅱ)財務基盤の強化

財務基盤の強化を行い、自己資本比率30%維持を目指します。

ⅲ)ROE重視の会社経営

高収益事業に特化し、資本効率をあげることによりROEを重視し、投資者にとって投資魅力のある会社を目指します。

(4)会社の対処すべき課題

上記(3)中長期的な会社の経営戦略に記載の経営戦略を会社の対処すべき課題と捉え、経営に邁進してまいります。