株式会社コスモスイニシア 業績等の概要 (2016年3月期)

(1)業績
当連結会計年度のわが国経済は、中国をはじめ新興国経済の減速等の影響が懸念されましたが、政府の経済政策や日本銀行の金融緩和等により、一部に弱さが見られたものの緩やかな回復基調が続きました。
2015年の不動産業界におきましては、新築マンション市場では、建築費の高止まり等の影響により、首都圏の供給戸数が2年連続の減少となる40,449戸、平均価格は3年連続上昇の5,518万円となりましたが、低金利等を背景として、初月契約率は74.5%と堅調に推移いたしました。また、近畿圏の供給戸数は前年比0.6%増加の18,930戸、平均価格は3年連続上昇の3,788万円となりましたが、初月契約率においては5.8ポイント低下の70.8%と年後半は販売進捗が減速となりました。
マンション流通市場では、首都圏の中古マンション成約件数が前年比2.9%増加の34,776戸となり、成約単価・成約価格は3年連続の上昇となりました。また、近畿圏の成約件数も前年比5.9%増加の17,304戸となり、成約価格も上昇する等、過去3年間で最も高い水準となりました。
不動産投資市場におきましては、昨年の相続税制改正や低金利政策に伴うイールドスプレッドの拡大、都心オフィスビルの空室率低下及び賃料の上昇、訪日旅行者増加によるホテル需要の急増等により、投資対象となる不動産への期待値が高まりました。これらの影響により、取引価格が上昇し、利回りは低下基調となりましたが、投資意欲は極めて底堅く、マンション・オフィスビル・商業店舗・ホテル・物流施設等、ほぼ全てのセクターにおいて活発な取引が継続いたしました。
このような事業環境におきまして、当社は2016年3月期を最終年度とした「コスモスイニシア 中期経営計画」の基本方針に則り、事業基盤の強化に努めてまいりました。
当連結会計年度の経営成績は、前連結会計年度と比較して、不動産販売事業を始め全セグメントで増収となり、売上総利益率が改善したこと等により、売上高870億22百万円(前連結会計年度比15.1%増)、営業利益34億80百万円(同99.4%増)、経常利益29億59百万円(同119.0%増)を計上いたしました。
また、今後の業績見通しを勘案し、繰延税金資産の回収可能性を検討した結果、将来回収可能と見込まれる部分について繰延税金資産を計上したこと等から、親会社株主に帰属する当期純利益36億39百万円(同109.7%増)を計上いたしました。
中期経営計画(2014年3月期～2016年3月期)の経営指標との比較におきましては、計画期間累計の利益面において同計画を上回る実績となりました。
なお、当連結会計年度より、「企業結合に関する会計基準」(企業会計基準第21号 2013年9月13日)等を適用し、「当期純利益」を「親会社株主に帰属する当期純利益」としております。

報告セグメントの業績は以下のとおりであります。
なお、各セグメントのセグメント損益は、営業損益ベースの数値であります。

①不動産販売事業
新築マンション販売におきましては、『イニシア江古田』(東京都)、『イニシア武蔵新城ハウス』(神奈川県)、『グランコスモ武蔵浦和』(埼玉県)、『イニシア船橋夏見』(千葉県)等、当連結会計年度の引渡戸数が896戸(前連結会計年度比124戸増)となったこと等により、売上高397億59百万円(同23.5%増)を計上いたしました。
新築一戸建販売におきましては、『グランフォーラム溝の口』(神奈川県)、『コスモアベニュー北浦和 見晴らしの街』(埼玉県)等、引渡区画数が90区画(同30区画減)となったこと等により、売上高54億80百万円(同11.4%減)を計上いたしました。
リノベーションマンション等販売におきましては、『リノグラン東林間アリーナ』(神奈川県)を引渡したことや、投資用不動産6棟及び土地の売却等により、売上高73億8百万円(同0.0%減)を計上いたしました。
不動産販売事業全体におきましては、新築マンションの販売代理収入等を合計した結果、売上高528億57百万円(同14.7%増)、セグメント利益28億35百万円(同51.6%増)を計上いたしました。
なお、新築マンションの売上総利益率は前連結会計年度比5.2ポイント改善の20.4%、新築一戸建の売上総利益率は同2.6ポイント改善の15.4%となり、当連結会計年度末における新築マンション及び新築一戸建の未契約完成在庫は各々242戸(同168戸増)・25区画(同2区画増)であります。
※新築マンションにはタウンハウス、新築一戸建には宅地分譲、リノベーションマンション等には投資用不動産及び土地売却を含んでおります。
※共同事業物件における戸数及び区画数については、事業比率に基づき計算しております。
※売上総利益率の算出に際し、たな卸資産評価損は含めておりません。
(単位:百万円)

	2015年3月期	2016年3月期	前連結会計年度比	増減率(%)
売上高	46,094	52,857	6,763	14.7
セグメント利益	1,870	2,835	965	51.6

売上高の内訳 (単位:百万円)

	2015年3月期		2016年3月期		前連結会計年度比
	販売数量	売上高	販売数量	売上高	販売数量	売上高	増減率(%)
新築マンション(戸)	772	32,195	896	39,759	124	7,564	23.5
新築一戸建(区画)	120	6,185	90	5,480	△30	△705	△11.4
リノベーションマンション等	―	7,308	―	7,308	―	△0	△0.0
その他	―	404	―	308	―	△95	△23.6
合計	―	46,094	―	52,857	―	6,763	14.7

契約の状況 (単位:百万円)

	2015年3月期		2016年3月期		前連結会計年度比
	契約数量	売上高	契約数量	売上高	契約数量	売上高	増減率(%)
新築マンション(戸)	703	31,286	918	40,864	215	9,578	30.6
新築一戸建(区画)	115	5,676	85	5,908	△30	231	4.1
リノベーションマンション等	―	7,376	―	6,337	―	△1,039	△14.1
その他	―	151	―	157	―	5	3.9
合計	―	44,491	―	53,267	―	8,776	19.7

②不動産賃貸事業
不動産賃貸事業におきましては、首都圏におけるサブリース事業を中心に展開し、マンションの受託戸数が8,980戸(同626戸増)となり、新規稼働物件が収益に寄与した一方で、営業費用が増加したこと等により、売上高149億80百万円(同4.4%増)、セグメント利益5億57百万円(同9.8%減)を計上いたしました。
(単位:百万円)

	2015年3月期	2016年3月期	前連結会計年度比	増減率(%)
売上高	14,351	14,980	629	4.4
セグメント利益	617	557	△60	△9.8
転貸マンション戸数(戸)	8,354	8,980	626	7.5
空室率(%)	3.7	4.4	0.7	―

③不動産流通事業
不動産流通事業におきましては、法人仲介及びリテール仲介の取扱高が増加したことや中古マンション買取再販(リニュアル)事業における引渡戸数が大幅に増加したこと等により、売上高69億10百万円(同78.0%増)、セグメント利益9億28百万円(同109.6%増)を計上いたしました。
(単位:百万円)

	2015年3月期	2016年3月期	前連結会計年度比	増減率(%)
売上高	3,882	6,910	3,028	78.0
セグメント利益	442	928	485	109.6
中古マンション引渡戸数(戸)	92	159	67	72.8
仲介取扱高	36,514	42,577	6,062	16.6
仲介取扱件数(件)	752	805	53	7.0

④その他事業
その他事業におきましては、オフィス改修工事の受注が好調に推移したことやオーストラリアにおけるホテル・リゾート運営事業の業績が改善したこと等により、売上高133億38百万円(同7.0%増)、セグメント利益4億77百万円(同258.2%増)を計上いたしました。

(単位:百万円)

	2015年3月期	2016年3月期	前連結会計年度比	増減率(%)
売上高	12,470	13,338	868	7.0
セグメント利益	133	477	344	258.2

(2)キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、131億24百万円となりました。
〔前連結会計年度末は134億38百万円〕

(営業活動によるキャッシュ・フロー)
主に中古マンションや投資用不動産等の取得が進んだことにより、たな卸資産が183億88百万円増加したことから、174億34百万円の資金の減少となりました。〔前連結会計年度は50億59百万円の減少〕

(投資活動によるキャッシュ・フロー)
主に有形固定資産の取得による支出が2億42百万円、投資有価証券の取得による支出が6億44百万円あったことから、10億32百万円の資金の減少となりました。〔前連結会計年度は1億37百万円の減少〕

(財務活動によるキャッシュ・フロー)
主に長期借入金の返済による支出が110億82百万円あった一方で、たな卸資産の取得に伴う資金調達により、長期借入れによる収入が238億14百万円あったことや、不動産特定共同事業出資受入による収入が48億円あったことから、182億1百万円の資金の増加となりました。〔前連結会計年度は92億59百万円の増加〕