株式会社シーアールイー 事業等のリスク (2015年7月期)

本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の適切な対応に努める方針であります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1)経済動向
当社グループは、主に物流施設を中心とした事業系不動産の賃貸・管理、開発及びアセットマネジメントを事業として営んでおり、金融政策や政治情勢の変化に起因する経済情勢の影響を受けております。そのため、経済情勢が悪化する局面では、空室率の上昇や賃貸収入等の減少、開発計画への影響、不動産投資意欲の低下等が予想されます。
当社グループでは、このような状況に備え、長期的かつ安定的な利益を確保できるよう、テナント企業を多様化させ特定の業種・業態の業況の影響を受けにくくする等、対策を進めております。しかしながら、経済情勢が著しく悪化した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(2)法的規制
当社グループは、事業を運営するにあたって、主に、借地借家法、宅地建物取引業法、建設業法、建築基準法、建築士法、都市計画法、国土利用計画法、金融商品取引法、個人情報の保護に関する法律等の規制を受けております。
当社グループは、以下の主要な許認可を含め関係法令の遵守に努めており、当該許認可に関して、取消や行政処分等を受けたことはありません。しかしながら今後、法令等の違反や不正等により許認可の取消や行政処分等を受け、当社グループの事業範囲が制限されたりした場合、社会的信用が低下し顧客からの解約等が発生する可能性があります。
また、法的規制の改廃及び新設等により規制が強化された場合や、法的規制の解釈・運用が変化した場合、当社グループ事業範囲の制限、費用負担の増加が生じる可能性があります。
以上の結果、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

許認可等の名称	所管官庁等	許認可等の番号	取得年月	有効期限	法令違反の要件及び主な許認可取消事由
宅地建物取引業者免許	国土交通大臣	国土交通大臣免許(1)第8124号	2011年4月	2016年4月13日(5年ごとの更新)	不正の手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
建設業許可 (特定建設業許可)	国土交通大臣	国土交通大臣許可(特-23)第23993号	2012年2月	2017年2月26日(5年ごとの更新)	不正の手段による許可の取得や役員、技術者等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(建設業法第29条)
一級建築士事務所登録	東京都	東京都知事登録 (第56618号)	2010年10月	2020年10月9日(5年ごとの更新)	虚偽又は不正な手段による登録の取得や開設者、管理建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)
第二種金融商品取引業登録	内閣総理大臣	関東財務局長 (金商)第2614号	2012年1月	-	不正の手段による登録の取得や役員、重要な使用人等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)

許認可等の名称	所管官庁等	許認可等の番号	取得年月	有効期限	法令違反の要件及び主な許認可取消事由
宅地建物取引業者免許	国土交通大臣	東京都知事免許 (2)第87859号	2007年7月	2017年7月6日 (5年ごとの更新)	不正の手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)
第二種金融商品取引業登録	内閣総理大臣	関東財務局長 (金商)第1325号	2007年9月	-	不正の手段による登録の取得や役員、重要な使用人等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)
投資助言・代理業登録	内閣総理大臣	関東財務局長 (金商)第1325号	2008年3月	-	不正の手段による登録の取得や役員、重要な使用人等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)
総合不動産投資顧問業登録	国土交通大臣	国土交通大臣 総合―第138号	2015年2月	2020年2月19日 (5年ごとの更新)	不正の手段による登録の取得や役員、重要な使用人等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(不動産投資顧問業登録規程第30条)
投資運用業登録	内閣総理大臣	関東財務局長 (金商)第1325号	2015年5月	-	不正の手段による登録の取得や役員、重要な使用人等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)

(3)金利の上昇
当社グループは、開発資金及び運転資金を主として、金融機関からの借入により調達しております。当社グループの有利子負債残高は、2015年7月末現在、10,012,872千円であり、総資産に占める有利子負債依存度は36.9%となっております。
当社グループでは、将来の金利変動によるリスク回避を目的として金利スワップ取引を行っておりますが、今後、経済情勢の変化により、金利水準の上昇や金融機関の融資圧縮等が生じた場合には、資金調達コストの増加や、調達資金が不足する恐れがあります。その結果、開発計画等の今後の事業展開に影響を及ぼすとともに、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループ管理物件の不動産所有者及び開発物件の売却先や、投資家の投資意欲が減退する可能性があり、その結果、管理物件の減少や、開発計画やファンド運営に影響を及ぼし、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(4)営業地域の集中
当社グループが不動産管理事業において賃貸・管理しているマスターリース物件は、主に首都圏(主に神奈川、千葉、埼玉、東京)に集中しております。
当社グループは、既存顧客及び不動産所有者との関係強化に加え、新規顧客の開拓、顧客の要望に沿った提案等により事業の成長を図る方針でありますが、首都圏で経済情勢が悪化した場合や、当該地域において地震その他の災害が発生した場合、また、他社参入により当該地域における当社グループの優位性が低下した場合には、空室率の上昇及び賃料の下落が生じ、賃貸収入等が減少する恐れがあります。その場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(5)未収賃料等の回収可能性
当社グループは、テナントとなる顧客と賃貸借契約を結ぶ際に、賃料及び原状回復費用等、当社グループへの一切の債務を担保するため、敷金又は保証金(以下、預り敷金等)をお預かりします。しかしながら、テナントが賃料を滞納し退去する場合に、未収賃料及び原状回復費用等が預り敷金等を超過し、テナントに当該超過金額の支払能力がなく、当社グループにて当該超過金額を回収できない場合があります。また、賃料を滞納しているテナントが退去に応じず、当社グループが建物明渡請求を提起した場合、明渡費用等が発生する可能性があります。
当社グループでは、入居時には与信調査を実施し、賃料延滞時には早期に対応する等、未収賃料等の発生回避のため対策を講じておりますが、上記のような事例が多数発生した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(6)差入敷金等の回収可能性
当社グループは、不動産管理事業において、不動産所有者と賃貸借契約を結ぶ際に、敷金又は保証金、建設協力金(以下、「差入敷金等」という。)を所有者へ差し入れます。所有者の財政状況が悪化した場合等は、差入敷金等の一部又は全部が回収不可能になる可能性があり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(7)委託先への依存
当社グループは、不動産管理事業において、主に管理物件の建築設備保守点検業務や清掃業務、工事を委託会社へ発注しております。また、物流投資事業においては、設計を建設会社もしくは設計会社に委託し、建設工事やそれに付随する各種工事を建設会社へ発注し、また、コンストラクションマネジメント業務についてはコンストラクションマネジメント会社に委託する場合があります。さらに、基幹システムの設計・保守等を外部の会社に委託しております。
当社グループは、委託先や発注先の選定に際して、財務状況や経営状態、品質管理能力、技術力等を総合的に勘案して行っておりますが、委託先や発注先の業績不振や繁忙等により、委託先や発注先を十分に確保できず納期遅延が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(8)不動産販売原価及び工事原価の上昇
当グループ社は主に首都圏において物流施設の開発を進めておりますが、近年、物流不動産投資市場の活発化に伴い東京周辺の土地価格が高騰しております。当社グループは採算性を重視しており、土地価格が高騰している局面において収支計画に見合った価格で購入できない場合は、積極的な投資を控える方針であります。当社グループが望む価格や立地等の条件に合致する用地が確保できなかった場合、開発計画に影響を及ぼし、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、原材料や人件費等が高騰した場合、当社グループの開発物件及び施工物件において、建設費の上昇を招く恐れがあります。このような状況において、売上価格に建設費上昇分を転嫁できない場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(9)販売用不動産の価値下落
当社グループは、物流投資事業において開発用地を取得する際、事前に調査を行った上で、開発計画を作成し検討しております。しかしながら、事業環境の変化や災害の発生等により、不動産価格が下落する可能性があります。その場合、想定していた価格での売却が困難になり、仕掛販売用不動産及び販売用不動産に係る、評価損又は売却損、売却利益の減少が生じる可能性があります。その結果、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(10)開発プロジェクトの所要期間等
当社グループが物流投資事業において行う物流施設の開発は、用地選定から売却までに概ね1年以上と長期間を要し、多額の費用がかかります。開発プロジェクトの進行中に、事業環境の変化や災害の発生等の様々な事由により、想定外の費用の発生、スケジュールの遅延もしくは開発の中止を余儀なくされる場合があります。その結果、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、売却する開発物件は年3件程度と少数であり、かつ、業績への影響度も大きいことから、特定の四半期の業績に偏りが生じる可能性があります。

(11)競合
当社グループは主に首都圏において物流施設の開発を進めておりますが、近年、大手不動産会社等の大型物流施設開発への参入や、電子商取引増加による需要拡大により、物流不動産投資市場が活発化しております。当社グループは、物流施設の規模や仕様等で競合他社との差別化を図っておりますが、競争環境が激化した場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは、不動産管理事業にてプロパティマネジメント業務を受託しておりますが、近年、当該業界はビルマネジメント等の周辺業界からの参入が相次ぎ、競合他社との価格競争が激しくなっております。当社グループは、サービス品質の向上や業務内容の拡充等により、顧客企業における評価向上及び関係の強化を図り、受託業務の拡大を推進しております。しかしながら、今後、受託単価が想定以上に低下した場合や、当社グループ提供サービスの優位性が著しく低下した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(12)瑕疵担保責任
当社グループは、物流投資事業において当社グループが顧客に販売した物件、及び、不動産管理事業における建設工事において施工した物件について、通常、瑕疵担保責任を負っております。当社グループの開発物件及び施工物件において、重大な瑕疵が発見された場合には、その直接的な原因が当社グループによるものではなくても、当社グループが瑕疵担保責任を負うことがあります。その結果、多額の補修費用が発生したり、社会的信用が低下した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。

(13)土壌汚染等の瑕疵
当社グループは、物流投資事業において、開発用地を取得するにあたり、あらかじめ権利関係や土壌汚染の有無等の調査を行っております。また、不動産管理事業においても、賃借するより購入したほうが有益であると判断した場合、事業用資産を取得する場合がありますが、事前調査を行った上で取得する判断を行っております。
しかしながら、事前調査では全てを把握することは困難であり、当該物件の取得後に土壌汚染等の瑕疵の存在が発見される可能性があります。その場合、当該物件の売主に瑕疵担保責任を追及することができないケースがあり、当社グループが追加費用を負担する可能性があります。また、資産除去債務の追加計上による費用発生や、スケジュールの変更による開発計画の遅延等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(14)事故及び労働災害
当社グループは、不動産管理事業において、建設工事を元請けとして受注しております。当社グループは、安全衛生管理の徹底を図り、事故を未然に防ぐための対策を講じておりますが、不測の事由から労働災害や事故等が発生した場合、行政処分や損害賠償請求に発展する可能性があります。その場合、多額の費用発生に加え、当社グループの社会的信用が低下し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、物流投資事業においては、建設工事及び付随工事を建設会社に一括発注しており、元請責任は建設会社が負いますが、重大な事故等が発生した場合には当社グループの社会的信用が低下する可能性があり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(15)受託業務
当社グループは、不動産管理事業において、顧客企業から物流施設及び商業施設の運営・管理等の業務を受託しております。受託業務において当社グループ原因によるミス・トラブルにより、顧客企業の事業活動に重大な支障を与える事象が生じた場合は、当社グループの社会的信用の低下や損害賠償請求、取引解消等が起こる可能性があります。このような事態に備え、当社グループは保険契約を締結しておりますが、保険金で補填することが困難である場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を与える可能性があります。

(16)自然災害
当社グループが賃貸・管理及び開発を行っている物件が所在する地域において、地震や台風、噴火等の大規模な自然災害が発生した場合、点検や応急措置、建築現場の修復、支援活動等により多額の費用が発生する恐れがあります。
また、自然災害の影響により、当社グループのマスターリース物件及び開発物件の価値が下落し、賃貸収入及び開発利益等の減少や、開発物件の完成・売却時期の遅延等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(17)情報管理
当社グループは、事業を運営するにあたり、顧客や不動産所有者等の情報を保有しております。これらの情報は関連法令及びガイドラインに沿って適切に管理しておりますが、万が一、外部漏洩やデータ喪失等が発生した場合、当社グループの社会的信用の低下や損害賠償請求等による費用の発生により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(18)訴訟
当社グループは、現時点において、業績に重大な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。当社グループは、訴訟及びトラブル等の発生回避に努めておりますが、今後、当社グループが賃借しているマスターリース物件において不動産所有者から明け渡しを求められる等、訴訟その他の請求が発生する可能性があります。その場合、訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(19)人材の確保
当社グループは、経営課題の克服及び今後の事業の発展のためには、優秀な人材が必要不可欠であると認識しております。したがって、人事制度の充実を図り、当社グループの経営理念や経営方針を理解した社員の育成に努めるとともに、必要に応じて、優秀な人材を採用する方針であります。
しかしながら、当社グループの求める人材が十分に確保できなかった場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(20)M&A、資本提携等
当社グループは、事業領域拡大及び競争力の強化等を目的として、企業や事業の買収、資本提携等を行うことは、事業戦略上有効と認識しております。買収、資本提携等を行う際には、事前調査により最大限リスクを低減する努力をし、慎重に検討を重ねた上で決定する方針であります。しかしながら、買収、資本提携等を行った後に、偶発債務等が発見されたり、想定したシナジー効果や成果があげられない場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(21)財務制限条項
当社グループの一部の借入契約には財務制限条項が付されております。当社グループは、現時点において、当該条項に抵触する可能性は低いものと認識しておりますが、当該条項に抵触した場合には、当該借入金の返済義務が生じるとともに期限の利益を喪失し、当社グループの財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(22)ストックオプション行使による株式の希薄化
当社グループは、当社グループの業績及び企業価値の向上へ士気を高めることを目的に、取締役及び従業員に対して、新株予約権を利用したストックオプション制度を採用しております。当該新株予約権は、会社法の規定に基づき、2013年8月22日及び2014年7月24日臨時株主総会にて決議されたものであります。2015年9月末現在、新株予約権による潜在株式数は537,500株であり、発行済株式総数5,713,200株の9.4%に相当します。
新株予約権の行使条件が満たされ、かつ、当社株価が行使価格を上回った場合、新株予約権が行使され、1株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。また、新株予約権行使により発行された当社株式の売却により、株価形成に影響を及ぼす可能性があります。

(23)リース会計
当社グループでは、不動産管理事業においてテナントへ賃貸している土地・建物は、不動産所有者から賃借しており、当該契約内容から相当程度はオペレーティング・リースとして処理を行っているため、一部を除き貸借対照表上には計上されておりません。しかしながら、今後、リース会計基準等の改正によりオペレーティング・リース対象資産・負債を計上することとなった場合には、資産及び負債に建物・土地の使用権相当額が計上されることとなります。その結果、当社グループの自己資本比率が現状から大きく低下する可能性や、リース資産の減損損失が発生する可能性があり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。