株式会社フェイスネットワーク 事業の内容 (2024年3月期)

当社グループは、当社、連結子会社1社(㈱岩本組)、及び非連結子会社3社で構成されており、「我々は一人一人の夢の実現をサポートするワンストップパートナーであり続けます」という経営理念のもと、主に不動産投資用の新築一棟RCマンションを「世田谷区」「目黒区」「渋谷区」(以下、城南3区といいます。)を中心とするエリアに開発し、顧客(以下、「不動産オーナー」といいます。)に販売する不動産投資支援事業と不動産オーナーが所有する不動産及び当社が所有する不動産の管理運営(プロパティ・マネジメント)を行う不動産マネジメント事業を展開しております。
なお、当連結会計年度に新たに連結子会社となった㈱岩本組は、当社からの建築工事の請負等を行っております。以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。

(事業の内容)
(1) 不動産投資支援事業
不動産投資支援事業では、主に不動産投資用の新築一棟RCマンションを主要なプロジェクトエリアである「城南3区」を中心にワンストップサービスで開発し、不動産オーナーに販売する事業です。

① 新築一棟RCマンション「GranDuoシリーズ」

新築一棟RCマンション「GranDuo」シリーズは、城南3区を主要な開発エリアとし、3～5階建ての鉄筋コンクリート(RC造)で、家賃10～20万円程度、部屋数10～20戸程度、ワンルーム、1LDKを中心とした賃貸用の一棟マンションです。20代から40代の女性及びDINKSを入居者のターゲットとし、不動産オーナーが長期安定的な収益の確保を図れるよう、内外装のデザイン性と機能性・居住性を両立させた入居者目線に拘ったモノづくりを行っております。また、Well-being(ウェルビーイング)な暮らしが実現できる住空間の提供により、新たな物件価値の創出に努めるとともに、常に安定した賃貸需要が見込まれるエリアに限定して物件開発を行うことで、不動産オーナーの保護を図っております。

GranDuo(グランデュオ)の語源は、フランス語の「Grand(偉大な)」と「Duo(二重奏)」をつなげた造語であり、アルファベットごとにコンセプトを表しています。

Grade	ハイグレードな設備が演出する豊かな暮らし
Relaxation	身体が喜ぶ癒しの住空間
Access	アクティブな暮らしを実現する最高の立地
Noble	堂々とした外観の気品と格式の高さ
Design	新しいライフスタイルそして充実した機能性
Utility	快適な暮らしと安心のセキュリティ
Only one	唯一の存在であること

② 不動産小口化商品(Grand Fundingシリーズ)

「GranDuo」シリーズは、販売価格が平均約10億円と高額であり、投資対象として購入できる方が限られる商品であることから、投資単位を少額にし、不動産投資の裾野を広げることを目的に商品化したのが不動産特定共同事業法を活用した不動産小口化商品事業「Grand Funding(グランファンディング)」です。「Grand Funding」は、一棟マンションの基本的な投資単位を1口100万円に小口化して口数毎に販売(最低投資単位あり)することで、お客様の資産状況に合わせた投資が可能な商品です。また、任意組合型とすることで、相続対策にも有効な商品となっております。

(2) 不動産マネジメント事業

当社が販売した物件の不動産オーナーが所有する不動産及び当社が所有する不動産の管理運営(プロパティ・マネジメント)を行う事業です。不動産オーナーの所有不動産については管理運営者(プロパティ・マネージャー)として、当社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図るため以下のサービスを提供しております。
管理運営(プロパティ・マネジメント)サービスとして①入居者募集、②入退去更新手続き、③賃貸借条件の交渉窓口、④クレーム対応、⑤入金管理、⑥資産価値向上のための施策立案・実践、⑦メンテナンス、⑧所有者向け送金、⑨所有者向けレポート作成等を行います。また、不動産オーナーの所有不動産については、借上げ(サブリース)形式にて管理運営を行う場合があります。
入居者募集業務は、賃貸仲介ブランド「3区miraie(ミライエ)」を窓口として、自社開発物件の募集を行っております。自社開発物件のみを専門に扱うことにより、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高める取り組みを行っております。

(事業の特徴)
主要なプロジェクトエリアである城南3区においてワンストップサービスで新築一棟RCマンション「GranDuo」シリーズの企画、開発を行い、ファンド等の機関投資家や金融機関・大手不動産仲介会社が抱える富裕層顧客に向けたプル型の販売体制を整えている点が当社の事業の特徴及び強みとなります。

(1) 主要なプロジェクトエリア

主要なプロジェクトエリアは城南3区です。「城南」とは城の南、つまり江戸城(現在の皇居)の南側のエリアを指します。これらの地域は古くは城下町ということもあり、都心と密接しているにもかかわらず緑が多く、住みたい街として安定した人気があり、土地価格が比較的変動しづらいという特徴があります。また、城南3区は、入居者にとっては都心とつながる好立地にあり、不動産オーナーにとっては通年の入居需要が見込め、かつ投資対象として千代田区や港区より割安感があることから、不動産投資を検討するのに適した立地にあります。当社は、主要なプロジェクトエリアを城南3区に絞ることにより、城南3区内の不動産業者から一定の知名度を得ており、物件開発用の土地情報を比較的入手しやすい環境を構築できていると考えております。

(2) ワンストップサービス

一般的な不動産ビジネスは、業務ごとに企業単位の分業体制になっていることが多く、不動産会社が土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、ゼネコンが建物を施工し、不動産仲介会社が入居者を募集し、管理会社が物件管理を行います。この場合、各業者は自社の業務のみに注力するため、業者間の連携不足や、問題発生時の対応の責任の所在が不明確となる等の問題が起こりやすくなります。また各業者がそれぞれ利益を確保するため、総コストが高くなることもあります。


(注)各工程についての業者との関連性は事業系統図のとおりです。

当社グループでは、①土地仕入、②設計、③施工、④賃貸募集、⑤販売、⑥物件管理をすべて自社にて行うワンストップサービスを提供しております。このビジネスモデルは、開発物件の工程を全て自社で管理することで、中間コストの削減や開発期間の短縮を実現するとともに、各部門の連携による物件価値を最大化できる当社の強みとなっております。
①土地仕入
城南3区で250棟を超える物件開発実績を有することで、城南3区を中心に有力な土地情報が多く集まります。これらの土地情報の中から、不動産開発において長年の実績をもつ仕入部門が、安定利回りを確保できる土地を厳選して仕入れます。仕入の判断にはプロジェクト化の可能性の高い土地情報に対し設計部門が作成するボリュームプラン(仕入予定地の容積率や建ぺい率を勘案し、収益が最大化できる建物のプラン)を活用します。自社で設計部門を有することで、短期間でその土地の収益力を判断できるので、スピーディーな意思決定が可能となり、仕入物件の獲得力に繋がっております。
②設計
20代から40代の女性及びDINKSをメインターゲットとし、内外装のデザイン性と居住性を両立した物件の設計を行います。ワンストップサービスの強みを活かし、賃貸募集部門や物件管理部門から入居者や入居希望者の声を集め、設計に反映させることにより、入居者視点の暮らしやすい物件づくりを行います。なお、設計は他社に外注する場合もあります。
③施工
開発物件の施工管理を行います。自社内に施工体制を整備することで、建築単価の管理と工期の管理を行います。なお、施工は他社に外注する場合もあります。
④賃貸募集
賃貸仲介ブランド「3区miraie(ミライエ)」を窓口として、自社開発物件の入居者募集を行っております。自社開発物件を専門に扱う事で、入居希望者に城南3区や物件の魅力をより深くアピールすることができることから、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高めるような結果となっております。
⑤販売
大手不動産仲介会社、信託銀行、金融機関、既存顧客等からの仲介や紹介によるプル型の販売を行っております。
⑥物件管理
入退去更新手続き、賃貸借条件の交渉窓口、クレーム対応、入金管理、資産価値向上のための施策立案・実践、メンテナンス、不動産オーナー向け送金、不動産オーナー向けレポート作成等を行い、入居者の声を新たな自社企画開発物件に活かしております。


(3) プル型営業による顧客獲得

顧客との初回接触にいわゆるテレアポや訪問外交といったアプローチは行わず、大手不動産仲介会社、信託銀行、金融機関、既存顧客、設計事務所等からの仲介や紹介により顧客を獲得しております。

自社企画開発物件は、販売形態により2つの商品に分けられます。

(a)主に竣工した新築一棟RCマンションを投資商品として提供する「不動産商品」
(b)主に新築一棟RCマンションの開発予定地を先行販売し、設計・請負工事契約を締結して設計・施工を行う「建築商品」

なお、(a)不動産商品は、物件の竣工・引渡しをもって収益・費用を認識しております。また、(b)建築商品は先行して販売する土地は引渡しをもって収益・費用を認識、請負工事契約に係るものは、一定の期間にわたり履行義務が充足されるものとして、一定の期間にわたり収益を認識しております。

最近2事業年度の引渡物件は以下のとおりとなります。

前事業年度(自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)
(a)不動産商品

開発物件名	地域	戸数	引渡時期
GranDuo大森Ⅱ	東京都品川区	10	2022年7月
GranDuo高田馬場クレスト	東京都新宿区	15	2022年10月
GranDuo中目黒Ⅲ	東京都目黒区	4	2022年12月
GranStory赤坂	東京都港区	4	2023年3月
GranDuo経堂16	東京都世田谷区	14	2023年3月
GranDuo田園調布Ⅴ	東京都大田区	14	2023年3月
GranDuo成城	東京都世田谷区	12	2023年3月
GranDuo下北沢Ⅸ	東京都世田谷区	12	2023年3月
GranDuo二子玉川Ⅵ	東京都世田谷区	12	2023年3月
GranDuo三軒茶屋11	東京都世田谷区	13	2023年3月

(注)上記のほか6件の土地販売があり、不動産商品は合計16件となります。

(b)建築商品

開発物件名	地域	戸数	引渡時期
GranStory西麻布	東京都港区	8	2022年5月
GranDuo芝公園	東京都港区	11	2022年8月
GRANREST文京茗荷谷	東京都文京区	19	2022年8月
Liberta経堂	東京都世田谷区	13	2022年9月
GranDuo駒沢Ⅹ	東京都目黒区	18	2022年9月
GranDuo経堂14	東京都世田谷区	20	2022年9月
GranDuo西荻窪	東京都杉並区	29	2022年12月
GranDuo代々木Ⅲ	東京都渋谷区	18	2022年12月
Cordelia荻窪	東京都杉並区	68	2023年1月
SunCrest砧	東京都世田谷区	16	2023年2月
GranDuo用賀Ⅴ	東京都世田谷区	16	2023年3月
GranDuo荻窪	東京都杉並区	17	2023年3月
GranDuo二子玉川Ⅴ	東京都世田谷区	19	2023年3月
GranDuo世田谷16	東京都世田谷	21	2023年3月

(注)1.上記のほか7件の土地販売があり、建築商品は合計21件となります。
2.開発物件名は、不動産オーナーの要望で変更されている場合があり、今後も変更される可能性があります。


当連結会計年度(自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
(a)不動産商品

開発物件名	地域	戸数	引渡時期
GranDuo中野Ⅳ	東京都中野区	17	2023年10月
GranDuo下北沢10	東京都世田谷区	11	2023年11月
GranDuo池袋	東京都豊島区	14	2024年1月
GranDuo中野Ⅴ	東京都中野区	10	2024年1月
GranDuo代々木公園Ⅲ	東京都渋谷区	8	2024年2月
GranDuo旗の台	東京都品川区	18	2024年3月
GranDuo用賀Ⅵ	東京都世田谷区	21	2024年3月
GranDuo大森山王Ⅱ	東京都大田区	14	2024年3月
GranDuo学芸大学Ⅲ	東京都目黒区	23	2024年3月
GranDuo中野Ⅵ	東京都中野区	17	2024年3月
GranDuo上馬Ⅱ	東京都世田谷区	19	2024年3月
GranDuo代田Ⅱ	東京都世田谷区	17	2024年3月
GranDuo西荻窪Ⅱ	東京都杉並区	13	2024年3月

(注)上記のほか2件の土地販売があり、不動産商品は合計15件となります。

(b)建築商品

開発物件名	地域	戸数	引渡時期
GranDuo代々木Ⅱ	東京都渋谷区	31	2023年5月
GranDuo富ヶ谷Ⅲ	東京都渋谷区	17	2023年5月
GranDuo経堂15	東京都世田谷区	36	2023年7月
GranDuo学芸大学Ⅱ	東京都目黒区	18	2023年7月
GranDuo用賀Ⅳ	東京都世田谷区	22	2023年8月
GranDuo大井町Ⅲ	東京都品川区	19	2024年2月
GranDuo柿の木坂Ⅱ	東京都目黒区	19	2024年2月
GranDuo下北沢11	東京都世田谷区	27	2024年2月
GranDuo中目黒Ⅳ	東京都目黒区	15	2024年2月

(注)1.上記のほか4件の土地販売があり、建築商品は合計13件となります。
2.開発物件名は、不動産オーナーの要望で変更されている場合があり、今後も変更される可能性があります。



当社の事業系統図は次のようになります。
(a)不動産商品

(注)設計及び施工は他社に外注する場合もあります。


(b)建築商品

(注)設計は他社に外注する場合もあります。