平和不動産株式会社 事業等のリスク (2014年3月期)

当社グループの経営成績及び財政状態に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1)賃貸事業について
当社グループは、賃貸事業部門において証券取引所、オフィス、商業施設、住宅等の開発・賃貸・管理・運営を行っております。
当該賃貸事業は、地価の動向等のほかに、賃貸オフィス市場における賃料市況の変化、商業施設における他の商業施設との競合激化等により賃貸料に影響を受ける可能性があります。また、地震その他の自然災害、事故やテロその他の人災により所有資産が劣化又は滅失し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(2)東京証券取引所ビルの賃貸料について
当社は、株式会社東京証券取引所との間で、東京証券取引所ビルの2013年4月以後の賃貸料について、下記のとおりとすることで合意しております。
①2013年4月1日から2015年3月31日まで
年間賃貸料 3,900百万円(2013年3月期比 △512百万円 △11.6%)

②2015年4月1日から2017年3月31日まで
年間賃貸料 2,700百万円(2013年3月期比 △1,712百万円 △38.8%)

なお、過去5連結会計年度における同社からの賃貸料収入及び連結営業収益に対する割合は、下表のとおりであります。

区 分	第90期 2009年4月1日～ 2010年3月31日	第91期 2010年4月1日～ 2011年3月31日	第92期 2011年4月1日～ 2012年3月31日	第93期 2012年4月1日～ 2013年3月31日	第94期 2013年4月1日～ 2014年3月31日
賃 貸 料 (百万円)	4,812	4,812	4,412	4,412	3,900
連結営業収益に対する割合(%)	11.5	16.0	12.5	13.4	9.0

(3)賃貸用不動産への投資と有利子負債残高の推移について
当社グループは、賃貸事業部門の収益力の強化・安定を目指し、オフィスビルの取得や建替え、商業施設の開発等を進めてまいりましたが、その建設資金や取得資金を主に有利子負債により調達しております。
当社グループは、取得した賃貸用不動産からのキャッシュ・フロー及び資金の調達手段を一層多様化すること等により有利子負債残高の削減とD/Eレシオの改善を行う方針でありますが、当社グループの業績は、金利動向等により影響を受ける可能性があります。
なお、最近5連結会計年度における有利子負債残高及びD/Eレシオは、下表のとおりであります。

区 分	第90期 2009年4月1日～ 2010年3月31日	第91期 2010年4月1日～ 2011年3月31日	第92期 2011年4月1日～ 2012年3月31日	第93期 2012年4月1日～ 2013年3月31日	第94期 2013年4月1日～ 2014年3月31日
有利子負債残高 (百万円)	208,872	186,358	197,083	186,902	170,335
D/Eレシオ(倍)	3.6	2.6	2.6	2.2	2.0

(注) 有利子負債は、短期借入金、1年内償還予定の社債、転換社債型新株予約権付社債、1年内返済予定の
長期借入金、社債、長期借入金であります。


(4)不動産開発事業について
当社グループは、不動産開発事業部門において収益用不動産の開発、資産運用及びマネジメント等を行っております。
当該不動産開発事業は、景気動向や不動産市場における需要の悪化等により投資の採算性が低下し、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

(5)住宅開発事業について
当社グループは、住宅開発事業部門において居住用不動産の開発及び販売等を行っております。
その業績は、住宅開発事業部門における大型物件の竣工及び引渡し等により変動する可能性があります。また、マンション分譲等においては、共同事業者の破綻、供給過剰による販売競争の激化、今後の金利及び地価の動向、競合の状況、開発用地の仕入れの状況、税制の変更等が当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

なお、第90期連結会計年度の事業の種類別営業収益及び営業利益は、下表のとおりであります。

	第90期 2009年4月1日～ 2010年3月31日
	営業収益	営業利益または営業損失(△)
ビル事業(百万円)	17,989	8,096
住宅事業(百万円)	12,337	△1,778
資産開発事業(百万円)	9,258	829
その他の事業(百万円)	4,140	116
計(百万円)	43,726	7,263
消去または全社(百万円)	(1,721)	(1,117)
計(百万円)	42,004	6,145

また、第91期より、「セグメント情報等の開示に関する会計基準」(企業会計基準第17号)及び「セグメント情報等の開示に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第20号)を適用し、「賃貸事業」、「不動産開発事業」及び「住宅開発事業」の3つを報告セグメントとしております。第91期連結会計年度から第94期連結会計年度における報告セグメントごとの売上高及び利益は、下表のとおりです。

(単位:百万円)

		第91期連結会計年度 2010年4月1日～ 2011年3月31日		第92期連結会計年度 2011年4月1日～ 2012年3月31日		第93期連結会計年度 2012年4月1日～ 2013年3月31日		第94期連結会計年度 2013年4月1日～ 2014年3月31日
		売上高	セグメント利益	売上高	セグメント利益	売上高	セグメント利益	売上高	セグメント利益
報告セグメント	賃貸事業	18,270	7,639	21,216	7,552	18,722	7,190	19,875	7,581
	不動産開発事業	4,054	1,779	3,109	610	3,399	579	19,433	1,124
	住宅開発事業	6,338	42	9,021	396	8,724	199	1,451	11
その他		3,450	167	4,301	206	4,320	239	4,880	260
調整額		△1,978	△1,225	△2,445	△1,691	△2,173	△853	△2,356	△922
計		30,135	8,403	35,205	7,074	32,992	7,355	43,284	8,055

(6)減損会計等について
2002年8月に企業会計審議会によって公表された「固定資産の減損に係る会計基準」を受けて、企業会計基準委員会から2003年10月に「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」、2006年7月に「棚卸資産の評価に関する会計基準」が公表された後、第90期においては、たな卸資産等評価損として売上原価に63億21百万円、減損損失として106億26百万円を計上しております。第91期においては、たな卸資産評価損として売上原価に5億7百万円、減損損失として2億12百万円を計上しております。第92期においては、たな卸資産評価損として売上原価に2億22百万円、減損損失として2億57百万円を計上しております。第93期においては、たな卸資産評価損として売上原価に5億79百万円、減損損失として21億94百万円を計上しております。第94期においては、たな卸資産評価損として売上原価に7億9百万円、減損損失として15億80百万円を計上しております。今後不動産市況の動向等により当社保有不動産の価格が下落した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(7)繰延税金資産に係る財務上の影響について
当社グループは、現時点における会計基準に従い、将来の課税所得の見積りに基づいて繰延税金資産の回収可能性を評価しております。その見積額が減少し繰延税金資産の一部又は全部を将来実現できないと判断された場合、あるいは税制関連の法令改正がなされ、法人税率の引き下げ等が行われた場合、繰延税金資産を減額し、税金費用を計上することになります。その結果、当社グループの業績及び財務状況が影響を受ける可能性があります。

(8)三菱地所株式会社との資本業務提携について
当社は、2011年2月17日付で、三菱地所株式会社との間で資本業務提携(以下「本資本業務提携」という。)契約を締結しました。現在、同契約に基づき、三菱地所株式会社との間で密接な事業上の協働関係を構築のうえ、日本橋兜町・茅場町地区の再開発に関する取り組みを中心に事業シナジーを最大化させるべく本資本業務提携に取り組んでおりますが、事後的に発生した想定外の事象や環境の変化等によって、本資本業務提携について当初期待した効果が得られない可能性があるほか、将来、何らかの事由により本資本業務提携が終了する可能性もあり、その結果、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(9)不動産関連法制について
当社グループの各事業には、建築基準法、都市計画法等、各種法規制が適用されております。将来、これらの法規制が改正された場合や、新たな法規制が設けられた場合には、新たな義務や費用負担の発生等により、当社グループの業績及び財務状況が影響を受ける可能性があります。