スターツコーポレーション株式会社 財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2014年3月期)

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)経営の基本方針
当社企業グループは、資産活用の「トータル・ソリューション・カンパニー」として不動産・金融を中心とした資産運用コンサルティング業を基盤に、そこから派生する不動産仲介・賃貸管理等のフィービジネスの拡充を図りながら、インターネットや雑誌などのメディア事業、物販事業、ゆとり事業など地域の人々の暮らしに密着した関連事業を総合的に展開することでお客様の様々なニーズに応え、一生涯お付き合いいただける『生涯顧客』を創造してまいります。また、国内外を問わず地域に密着した「総合生活文化企業」として、長いお付き合いのなかで様々なサービスを提供することにより安定的な収益が見込める「ストック型収益積層ビジネス」を拡充し、「人が、心が、すべて。」の理念のもと、お客様とともに永続的に発展する企業グループを目指しております。
(2)当連結会計年度の経営成績の分析
当連結会計年度におきましては、主に「建設事業」「売買仲介事業」「ゆとり事業」において増収増益となりました結果、売上高は前期と比べまして226億73百万円増加し1,510億33百万円(前期比17.7%増)、営業利益は35億78百万円増加し160億37百万円(前期比28.7%増)、経常利益は40億72百万円増加し161億79百万円(前期比33.6%増)、当期純利益は37億91百万円増加し81億円(前期比88.0%増)となりました。
建設事業におきましては、賃貸住宅及び高齢者支援施設等の仕掛案件増加により、売上高は前期と比べまして89億87百万円増加し511億81百万円となりました。また、労務費等のコスト上昇の影響はございましたが、工期管理の徹底等コストダウンの取組みも奏功し、営業利益は前期と比べまして10億74百万円増加し54億39百万円となりました。
売買仲介事業におきましては、契約件数の増加及び取扱単価の上昇により、売上高は前期と比べまして5億93百万円増加し48億75百万円、営業利益は前期と比べまして3億36百万円増加し14億88百万円となりました。
不動産管理事業におきましては、不動産管理物件数は、2014年3月末現在、アパート・マンション管理戸数108,325戸、月極め駐車場台数88,135台、時間貸駐車場「ナビパーク」の運営台数34,013台、企業の社宅管理代行業におきましては住宅60,838戸、駐車場9,652台(受託企業数192社)を受託、これに分譲マンション管理戸数3,363戸、24時間緊急対応サービス「アクセス24」受託戸数277,780戸を加えますと、住宅450,306戸、駐車場131,800台、ビル・施設管理件数は1,113件となっております。こうした管理物件数の増加やメンテナンス工事の受注増加により、売上高は前期と比べまして29億91百万円増加し570億26百万円となりましたが、一括借上賃貸事業における将来のリスクを見込んだ損失引当金の計上によりまして、営業利益は前期に比べまして90百万円減少し53億15百万円となりました。
分譲不動産事業におきましては、「スターツプロシード投資法人」への賃貸住宅等11棟の譲渡等により、売上高は前期と比べまして75億78百万円増加し123億32百万円となりました。一方、当期におきましても公示地価の下落により、販売用不動産の評価見直しを行いましたが、前期と比べまして16億88百万円損失が減少し、営業損失は2億円となりました。
ゆとり事業におきましては、東京ディズニーランド®の30周年イベントにより「ホテルエミオン東京ベイ」が年間を通して好調な稼働で推移してまいりました。また、高齢者支援施設を新たに8ヶ所開設いたしましたことにより、売上高は前期と比べまして23億12百万円増加し115億77百万円、営業利益は前期と比べまして4億48百万円増加し11億4百万円となりました。なお、高齢者支援施設・保育施設につきましては、2014年3月末現在で56事業所を運営しており、首都圏を中心に10事業所の開設を準備しております。
また、不動産営業店舗「ピタットハウス」は、2014年3月末現在で全国457店舗のネットワーク(スターツグループ店103店舗、ネットワーク店354店舗)となっております。
セグメント別の業績の状況は「第2 事業の状況 1.業績等の概要 (1)業績」を参照ください。
(3)中長期的な経営戦略
基幹事業であります資産運用コンサルティング業と不動産仲介・賃貸管理等のフィービジネス業務の強化を図るため、不動産営業店舗「ピタットハウス」におけるサービスの質の向上や賃貸管理受託営業を一層推進し、営業エリアの深耕・拡大、賃貸管理物件の拡充等に注力するとともに、インターネットなどのメディアを利用した様々な情報の提供、グループ内の各事業の連携による新たな商品の企画・サービスの提供、研修制度の充実による人材育成等を積極的に行ってまいります。不動産信託事業は、これまで蓄積してきた資産有効活用のノウハウを活かしながら、信託機能を通して、資産管理から資産継承までワンストップの資産運用コンサルティングサービスの提供を可能とし、将来に向けた顧客基盤の拡大につながるものであります。商品開発におきましては、昨今の「住まい」「生活」に対するユーザーニーズの多様化、「安全」「環境」に対する意識の高まりのなかで、低層から中高層まで対応可能な免震構造の住宅や、女性の視点から商品企画を行う「オザリア」シリーズ、子育て支援・シニア向けの住宅などユーザーやオーナーの視点に立った良質な「住まい」の企画・開発を引き続き推進するとともに、再開発事業やPFI事業等における施設整備の提案・運営事業にも取り組みながら、都心を中心としたビル管理受託営業の強化も図り、総合的な不動産管理サービス事業を展開してまいります。
また、ホテル・温泉旅館、高齢者支援施設等の運営を中心としたゆとり事業におきましては、今後の高齢社会も見据えた様々なサービスの提供に注力するとともに、当社グループのポイントシステム「夢なび」会員の拡大を通して、グループ内の様々なサービスの利用機会を提供しながら、新たな顧客層の拡大も図り、「総合生活文化企業」として地域に密着した事業展開を継続してまいります。
(4)財政状態の分析
当連結会計年度におきましては、分譲不動産事業における販売用不動産の売却による現預金の増加、「スターツ日本橋ビル」の取得による固定資産の増加等により、総資産は前連結会計年度末と比べて272億3百万円増加し1,725億58百万円となりました。一方、負債におきましては、建設事業における未成工事受入金の増加や「スターツ日本橋ビル」取得に伴う預り保証金受入による収入、長期借入金の調達等により前連結会計年度末と比べて195億15百万円増加し1,297億79百万円となり、有利子負債残高は782億69百万円となっております。純資産の合計は当期純利益81億円の計上等により前連結会計年度末と比べて76億87百万円増加し427億78百万円となりました。この結果、1株当たり純資産額は748円62銭となりました。
(5)キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの分析は「第2 事業の状況 1.業績等の概要 (2)キャッシュ・フロー」を参照下さい。