アーバンライフ株式会社 財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2014年3月期)

当連結会計年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、以下のとおりであります。
なお、文中における将来に関する記述は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成におきましては、決算日における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与えるような見積り、予測を必要としております。当社経営陣は、過去の実績値や現状等を勘案し合理的と判断される前提に基づき、継続的に見積り・予測を実施しておりますが、見積り・予測特有の不確実性があり、実際の結果は異なる場合があります。
なお、当社グループが連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。

(2)当連結会計年度の経営成績の分析
① 売上高
当連結会計年度の売上高は、22億9百万円(前期比6.1%減)となりました。セグメント別売上高は、不動産賃貸事業12億37百万円、販売代理・仲介事業6億28百万円、不動産管理事業2億8百万円、その他の事業1億34百万円となりました。
詳細につきましては、「第2 事業の状況 1 業績等の概要 (1) 業績」に記載しております。
② 営業利益の状況
売上原価は、売上高の減少に伴い7億64百万円(前期比4.7%減)となりました。
販売費及び一般管理費は、コスト削減施策の継続により9億89百万円(前期比0.3%減)となりました。
以上の結果、営業利益は4億54百万円(前期比18.4%減)となりました。
なお、売上高営業利益率は20.6%(前期は23.7%)であります。
③ 経常利益の状況
営業外収益は、前連結会計年度に計上した事業構造改善費用の戻入があったことなどから17百万円(前期比121.7%増)となりました。
営業外費用は、借入金の返済等に伴う支払利息の減少により1億4百万円(前期比50.6%減)となりました。
以上の結果、経常利益は3億68百万円(前期比3.9%増)となりました。
なお、総資産経常利益率は2.8%(前期は2.0%)であります。
④ 当期純利益の状況
以上の結果、当連結会計年度の当期純利益は、3億35百万円(前期は当期純損失2億91百万円)となりました。
なお、自己資本利益率は33.4%(前期は△49.8%)、1株当たり当期純利益金額は10円67銭(前期は1株当たり当期純損失金額11円44銭)であります。

(3)経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループの経営成績は、不動産賃貸事業、販売代理・仲介事業及び不動産管理事業の業績に大きく依存しております。これらの事業は不動産市場動向・景気動向・金利動向・税制改正など経済情報の変化等の影響を受けやすく、事務所・マンションの賃貸稼働状況、分譲マンションの販売状況や仲介物件・管理物件取扱状況などが、経営成績に重要な影響を与えると考えられます。

(4)経営戦略の現状と見通し
当社グループといたしましては、これらの状況を踏まえて、不動産賃貸事業、販売代理・仲介事業及び不動産管理事業について、次のとおり考えております。
① 不動産賃貸事業
テナントビルについては、賃貸事業の基幹となる東神戸センタービル(神戸市東灘区)を中心に、積極的かつ効率的なテナント誘致活動を行い賃貸稼働率の向上を図ると共に、個別業者選定などにより維持管理コストの低減を図ります。また、居住用マンションについては、立地特性、建物仕様の優位性を生かし、多種多様なニーズに対応し賃貸稼働率の維持に努めます。さらに、新たな収益資産を積極的に取得することで収益力の向上を図ります。
② 販売代理・仲介事業
アーバンライフ住宅販売株式会社において、長年の京阪神間における販売実績を活かし、他社新築マンション分譲事業の販売計画を企画・提案し、信頼性の高い販売代理活動により事業拡大を目指して参ります。また、京阪神間主要エリアに展開する仲介店舗ネットワークを駆使し、顧客満足に資する仲介活動により業績拡大を目指し、アーバンライフブランドによる付加価値向上を図ります。
③ 不動産管理事業
アーバンライフ住宅販売株式会社において、京阪神間主要エリアに展開する仲介店舗ネットワークを駆使し、地元密着型のサービスを提供します。また、富裕層の取込、安定的な物件情報の蓄積により、顧客の不動産における課題、要望に対して最適なソリューションを提供し、賃貸物件管理受託の拡大を図ります。

(5)当連結会計年度の財政状態の分析
① 流動資産
当連結会計年度末における流動資産の残高は、16億45百万円となり、前連結会計年度末に比べ37百万円減少いたしました。その主な要因は、売掛金や未収消費税の減少等によるものであります。
② 固定資産
当連結会計年度末における固定資産の残高は、112億45百万円となり、前連結会計年度末に比べ39百万円減少いたしました。その主な要因は、減価償却によるものであります。
③ 流動負債
当連結会計年度末における流動負債の残高は、111億19百万円となり、前連結会計年度末に比べ4億59百万円減少いたしました。その主な要因は、親会社である森トラスト株式会社からの借入金を返済したことにより、短期借入金が減少したことによるものであります。
④ 固定負債
当連結会計年度末における固定負債の残高は、6億3百万円となり、前連結会計年度末に比べ57百万円増加いたしました。その主な要因は、退職給付に係る負債及び賃貸預り保証金が増加したことによるものであります。
⑤ 純資産
当連結会計年度末における純資産の残高は、11億69百万円となり、前連結会計年度末に比べ3億25百万円増加いたしました。その主な要因は、退職給付に係る調整累計額△10百万円及び当期純利益3億35百万円の計上によるものであります。この結果、当連結会計年度末の自己資本比率は9.1%と、前連結会計年度末から2.6ポイント増加しました。

以上の結果、総資産は128億91百万円となり、前連結会計年度末に比べ77百万円減少いたしました。

(6)資本の財源及び資金の流動性についての分析
① キャッシュ・フロー
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの概況につきましては、「第2 事業の状況 1 業績等の概要 (2)キャッシュ・フローの状況」に記載しております。
② キャッシュ・フロー指標の推移

		2012年3月期	2013年3月期	2014年3月期
	自己資本比率(%)	1.4	6.5	9.1
	時価ベースの自己資本比率(%)	9.8	25.2	26.1
	キャッシュ・フロー対有利子 負債比率(年)	8.6	1.5	18.0
	インタレスト・カバレッジ・レシオ	11.3	39.0	5.7

※自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
1 各指標はいずれも連結ベースの財務数値により算出しております。
2 株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)により算出しております。
3 キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを使用しております。
4 有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。また、利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。

(7)経営者の問題認識と今後の方針について
当社グループは、より良い住環境を創造し、社会に貢献するという経営方針のもと、不動産賃貸事業、販売代理・仲介事業、不動産管理事業を中心とした多種多様な不動産に関するサービスを提供することにより、社会や市場の変化に対応すべく中長期的な戦略として次のような取り組みを継続して推進してまいります。
①保有賃貸物件の稼働率向上・新規収益資産の取得
②販売代理・仲介事業の営業力強化・取扱件数の拡大
③賃貸管理の受託拡大
④顧客志向を重視したサービスの実現
⑤有効な内部統制の整備・運用の実施
なお、2012年11月策定の事業再構築計画において、2015年3月期の終了時点における財務諸表数値について、次の指標の達成を目指しております。
①2015年3月期末における連結自己資本比率10%以上の確保
②2015年3月期末における連結経常利益額5億円の確保