株式会社ＡＳＩＡＮ　ＳＴＡＲ 財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2013年12月期)

文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日(2014年3月28日)現在において当社グループが判断したものであります。
(1) 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づいて作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告金額及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び予測を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。
(2) 当連結会計年度の経営成績の分析
①売上高・売上総利益
当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度比33.9%減の1,053百万円となりました。不動産販売事業の売上が前連結会計年度比87.7%減の73百万円となったことが減少の主な要因となっております。不動産管理事業におきましては、リフォーム収入などが減少し、売上高は前連結会計年度比3.5%減の418百万円となりました。不動産賃貸事業におきましては、稼働率の維持に努め、売上高は前連結会計年度比4.2%減の363百万円となりました。不動産仲介事業におきましては、不動産売買の仲介成約件数の増加により、売上高は前連結会計年度比6.3%増の146百万円となりました。不動産ファンド事業におきましては、ビジネスホテルファンド1物件の運用により、売上高は前連結会計年度比0.0%増の48百万円となりました。その他の事業におきましては、売上高は前連結会計年度比923.2%増の3百万円となりました。
また、当連結会計年度における売上総利益につきましては、売上高の減少により、前連結会計年度比12.0%減の361百万円となりました。売上高総利益率は、前連結会計年度より8.5ポイント増の34.3%となりました。

②販売費及び一般管理費・営業利益
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、厳格なコスト管理に努め、前連結会計年度比3.8%減の256百万円となりました。
この結果、営業利益105百万円(前連結会計年度比27.0%減)となりました。

③営業外損益・経常利益
当連結会計年度における営業外収益は、債務勘定整理益などを計上し、前連結会計年度から13百万円増の20百万円となりました。また、営業外費用は支払利息が減少したものの、新株予約権発行費9百万円を計上し、前連結会計年度より2百万円増の65百万円となりました。
この結果、経常利益60百万円(前連結会計年度比31.9%減)となりました。

④特別損益・法人税等(法人税等調整額含む)・当期純利益
当連結会計年度は、特別利益・特別損失の計上はなく(前連結会計年度は特別損失3百万円計上)、税金等調整前当期純利益60百万円(前連結会計年度比29.0%減)となりました。また、当連結会計年度の法人税等(法人税等調整額含む)は4百万円となり、当期純利益55百万円(前連結会計年度比33.8%減)となりました。

(3) 当連結会計年度の財政状態の分析
当連結会計年度末の総資産は前連結会計年度比1.3%増の2,013百万円となりました。自己資本比率は9.0%(前連結会計年度比2.7ポイント増)、自己資本当期純利益率は36.1%、総資産経常利益率は3.0%となっております。

①流動資産
当連結会計年度末の流動資産の残高は、前連結会計年度比3.4%増の1,104百万円となりました。その主な内訳は、現金及び預金340百万円、販売用不動産499百万円、仕掛販売用不動産176百万円であります。増加の要因といたしましては、主として仕掛販売用不動産が70百万円増加したことによるものであります。

②固定資産
当連結会計年度末の固定資産の残高は、前連結会計年度比1.3%減の908百万円となりました。その主な内訳は、投資不動産822百万円、投資その他の資産のその他53百万円であります。減少の要因といたしましては、主として投資不動産が12百万円減少したことによるものであります。

③流動負債
当連結会計年度末の流動負債の残高は、前連結会計年度比10.9%減の1,302百万円となりました。その主な内訳は、短期借入金571百万円、前受金313百万円、預り金306百万円であります。減少の要因といたしましては、主として短期借入金が253百万円減少したことによるものであります。

④固定負債
当連結会計年度末の固定負債の残高は、前連結会計年度比29.7%増の520百万円となりました。その主な内訳は、長期借入金150百万円、長期預り保証金343百万円であります。増加の要因といたしましては、主として長期借入金150百万円が計上されたことによるものであります。

⑤純資産
当連結会計年度末の純資産の残高は、前連結会計年度比51.7%増の190百万円となりました。増加の要因といたしましては、主として利益剰余金が55百万円増加したこと、新株予約権9百万円が計上されたことによるものであります。

(4) 経営成績に重要な影響を与える要因について
「4 事業等のリスク」に記載のとおりであります。

(5) 戦略的現状と見通し
当社グループは、不動産管理事業等の「ストック型フィービジネス」をさらに強化していくことに経営戦略の重点を置いております。そして、この経営基盤を土台として、さらに成長していくための柱となるのが不動産販売事業の本格的な再開及び新規事業への参入であると考えており、以下の点を重要な戦略課題として、幅広い視野で有効的かつ効率的に経営資源を投入してまいります。

①不動産管理事業
当社グループの基幹事業であり、既に安定した収益基盤を形成しておりますが、経営資源の集中によってマンションオーナーと入居者の双方へのサービスを向上し、賃貸管理業務の受託戸数の増加につなげます。また、M&Aの手法等で既存の不動産管理会社を取得することで、事業規模の拡大を図ります。さらに、原価等の見えるコストの圧縮は勿論、業務フロー等の見えないコストにつきましても管理を徹底し、収益基盤を強化・拡充してまいります。

②不動産販売事業
約30年間に渡り、横浜・川崎エリアを中心に事業展開を行ってきた当社グループの特色を活かし、当該エリアの良質な中古の居住用不動産を競合他社に先駆けて取得し、建設会社等の事業パートナーの協力を得ながら、購入者のニーズに合致し、最先端の設備を取り入れたリノベーションを施した高品質の中古居住用不動産の販売を行ってまいります。また、当該エリアにおける戸建住宅の開発・再販事業への参入を目指し、情報収集・体制整備を行ってまいります。

③不動産賃貸事業
事業内容は当社保有不動産の運用とマンションオーナーが所有する不動産の借上転貸(サブリース)に大別されます。保有不動産の運用につきましては、賃料水準、稼働状況ともに概ね好調であるため、この状態を継続していくことに注力してまいりますが、将来的には、ドミナント戦略に基づいた資産運用の規模を拡大してまいります。マンションオーナーが所有する不動産の借上転貸(サブリース)につきましては、借上賃料が転貸賃料を上回るいわゆる逆ザヤのリスクを極力少なくするよう、慎重に事業を進めてまいります。

④不動産仲介事業
事業内容は賃貸仲介と売買仲介に大別され、賃貸仲介につきましては、当社グループの基幹事業である不動産管理事業におけるマンションオーナーへの最大のサービスが空室リスクの最小化であることから、賃貸管理業務の受託物件が集中するエリアにおける取引件数及びシェアの拡大を目指します。売買仲介につきましても、マンションオーナーの資産の現金化や組み換え等のニーズに的確に応えるため、購入希望者への斡旋業務を速やかに行ってまいります。また、投資用不動産だけではなく居住用不動産の売買仲介業務の営業を積極的に進めることで、顧客の幅広い不動産取引に関するニーズに応えられる体制を作ってまいります。

⑤海外事業
当社グループは、資本提携契約の締結先の1社である上海徳威企業発展有限公司を中心とした徳威グループとの事業協力を収益拡大の好機と捉え、様々な事業協力の可能性を追求してまいります。2014年1月には、徳威グループの紹介で中国の不動産管理会社の買収を決定しており、当該管理会社を基盤として、海外におけるあらゆる事業機会の獲得を図ってまいります。

(6) 資本の財源及び資金の流動性についての分析
①キャッシュ・フロー
当連結会計年度末におけるキャッシュ・フローの概況については、「1 業績等の概要(2)キャッシュ・フロー」をご参照ください。

②資金需要及び資金調達
当社グループの資金需要は、主に中古不動産の取得費用及びリノベーション等の工事費用であります。また、不動産管理事業拡大のため、既存の不動産管理会社のM&Aの手法等も検討してまいります。
調達手段といたしましては、主に金融機関からの借入及び第三者割当による株式発行によっておりますが、社債発行による調達も検討してまいります。

(7) 経営者の問題認識と今後の方針について
当社は1979年1月の設立時より、横浜・川崎エリアを中心として不動産業界にて事業活動を続けております。1993年1月より「住と財の創造」というコンセプトを掲げ、ワンルームマンションを主体とした投資用住宅の提供を事業の根幹に定め、これまでに自社開発の投資用マンション「グリフィンシリーズ」を供給してまいりました。
しかし、当社グループは2008年12月期の連結業績におきまして4,212百万円の当期純損失を計上したことにより利益剰余金が欠損に陥り、2009年12月期、2010年12月期は黒字となったものの、2011年12月期の連結業績において486百万円の当期純損失を計上いたしました。このような不安定な事業運営から脱却し、安定的に収益を計上できる事業体制への変換を図るため、従来の当社の主力事業でありました投資用マンション事業を大幅に縮小し、不動産管理事業を中心とした「ストック型フィービジネス」に注力することといたしました。その結果、当連結会計年度において、経常利益60百万円、当期純利益55百万円を計上するなど、安定的で、堅実な収益体系の構築が図れたものと考えます。しかしながら、安定収益基盤が確立できた一方、不動産販売事業の縮小に伴い、今後は従来のように自社開発投資用マンションにより管理戸数を短期間で増加させることが困難であるため、現状の管理戸数を維持していくのみの状況下においては、管理戸数の維持・拡大のための新たな事業戦略の構築が必要であると認識しております。
そこで、当社グループは、横浜・川崎エリアを中心としたドミナント(地域限定)戦略により約30年に渡り事業展開を行ってきた当社グループの特色を活かし、マンションオーナーと入居者双方への独自のサービス提供により、積極的に管理受託戸数の増加につなげてまいります。また、M&Aの手法等で既存の不動産管理会社を取得することで、不動産管理事業を強化し、さらに強固な経営基盤の構築を図ってまいります。
不動産販売事業に関しましては、中古不動産の買取再販事業及び戸建の開発・販売事業を早期に安定稼働させ、不動産管理事業による安定収益に上乗せして大幅な売上・利益計上が可能となる事業への成長を目指し、体制整備を行ってまいります。
2014年2月には、当社グループは香港の資産管理会社の株式を取得し、同社及び同社の子会社であり中国でサービスアパートメントの管理・運営を行う2社を連結子会社化しております。資本提携先である徳威グループとの連携のもと、中国におけるサービスアパートメント管理事業へ参入することで、海外事業への本格的展開に着手し、既存の日本国内事業とあわせ当社グループの収益基盤の強化、事業規模の拡大を図ってまいります。