株式会社フェイスネットワーク 事業の内容 (2018年3月期)

当社は、「我々は一人一人の夢の実現をサポートするワンストップパートナーであり続けます」という経営理念のもと、不動産投資用の新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを「世田谷区」「目黒区」「渋谷区」を中心として顧客(以下、「不動産オーナー」といいます。)に販売する不動産投資支援事業と不動産オーナーが所有する不動産及び当社が所有する不動産の管理運営(プロパティ・マネジメント)を行う不動産マネジメント事業を展開しております。
次の2事業は、「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1)財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

(事業の内容)
(1) 不動産投資支援事業
不動産投資支援事業では、不動産投資用の新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを主要なプロジェクトエリアである「世田谷区」「目黒区」「渋谷区」(以下、「城南3区」といいます。)を中心としてワンストップサービスにて不動産オーナーに販売しております。

① 新築一棟マンション(GranDuoシリーズ)

当社は自社ブランド新築一棟マンションGranDuoシリーズの企画、開発、販売を行っております。当社の新築一棟マンションは、城南3区では戸建てには価格が高く、区分販売マンションには規模が小さくて向かない100㎡～200㎡程度の広さの土地を取得し、鉄筋コンクリート造(RC造)5階建て、家賃10万円弱、部屋数15戸程度、その約7割が20㎡～25㎡のワンルームを中心とした自社企画開発物件を主力商品としております。不動産オーナーが長期安定的な収益性の確保を図れるような物件の提供をコンセプトに、安定した賃貸収入の得られる物件を目指して、入居者のメインターゲットとなる20代から40代の女性向けに、外装や内装のデザイン性と居住性の両立により入居者目線での住みやすい部屋づくりを行っております。

新築一棟マンションの自社ブランドであるGranDuo(グランデュオ)の語源は、フランス語の「Grand(偉大な)」と「Duo(二重奏)」をつなげた造語であり、アルファベットごとに新築一棟マンションシリーズのコンセプトを表しています。

Grade	ハイグレードな設備が演出する豊かな暮らし
Relaxation	身体が喜ぶ癒しの住空間
Access	アクティブな暮らしを実現する最高の立地
Noble	堂々とした外観の気品と格式の高さ
Design	新しいライフスタイルそして充実した機能性
Utility	快適な暮らしと安心のセキュリティ
Only one	唯一の存在であること

「Quality for your life」を合言葉に、不動産オーナーや入居者といったGranDuoシリーズに関わるすべての人の生活を豊かにすることを目的とした新築一棟マンションです。

② 中古一棟ビルリノベーション(GrandStoryシリーズ)

中古一棟ビルリノベーションの自社ブランドであるGrandStoryシリーズは、“とことん楽しむ。生み出す暮らし”をコンセプトに、現代社会に求められるスタイルによって姿を変化させる「創作支援型シェアリング」として2017年5月から新たに販売を開始しました。

中古一棟ビルリノベーションであるGrandStoryシリーズはGranDuoシリーズで培った企画・開発ノウハウを活用し、利回りを追求しつつ、若者やクリエイターを応援したいと考える不動産オーナーの社会貢献の思いに応える物件をコンセプトとして、新たなニーズを掘り起こしております。中古一棟ビルリノベーションにはシェアオフィス、シェアハウス及びリノベーション賃貸といったタイプがあり、シェアオフィスにより住まいとオフィスを至近距離に確保して利便性を高めたいというニーズに応える物件や、シェアハウスに共有スペースを設け、若者を中心としたクリエイターを入居者のターゲットとし、入居者のクリエイターとしての夢を叶えられる環境を整える物件や、リノベーション賃貸により住みたい内装の部屋に住むというニーズを叶える物件など、特色のある中古一棟ビルリノベーションをコンセプトに不動産オーナーに販売しております。

(2) 不動産マネジメント事業

当社は不動産オーナーが所有する不動産及び当社が所有する不動産の管理運営(プロパティ・マネジメント)を行っております。不動産オーナーの所有不動産については管理運営者(プロパティ・マネージャー)として、当社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図るため以下のサービスを提供しております。
管理運営(プロパティ・マネジメント)サービスは①入居者募集、②入退去更新手続き、③賃貸借条件の交渉窓口、④クレーム対応、⑤入金管理、⑥資産価値向上のための施策立案・実践、⑦メンテナンス、⑧所有者向け送金、⑨所有者向けレポート作成等を提供しています。不動産オーナーの所有不動産については、ご要望により、借上げ(サブリース)形式にて管理運営を行っております。
入居者募集においては、賃貸仲介店舗「3区miraie(ミライエ)」があり、新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションの入居者募集を自社で行っております。当社の物件のみを専門に扱うことにより、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高める取り組みを行っております。

(事業の特徴)
主要なプロジェクトエリアにてワンストップサービスにて新築一棟マンション及び中古ビルリノベーションの企画、開発を行い、不動産投資セミナーの開催を中心としたプル型の販売体制を整えている点が当社の事業の特徴及び強みとなります。

(1) 主要なプロジェクトエリア

主要なプロジェクトエリアは城南3区です。「城南」とは城の南、つまり江戸城(現在の皇居)の南側のエリアを指します。これらの地域は古くは城下町ということもあり、都心と密接しているにもかかわらず緑が多く、住みたい街として安定した人気があり、土地価格が比較的変動しづらいという特徴があります。また、城南3区は、入居者にとっては都心とつながる好立地にあり、不動産オーナーにとっては通年の入居需要が見込め、かつ投資対象として千代田区や港区より割安感があることから、不動産投資を検討するには三拍子そろった立地バランスにあると考えております。当社は、主要なプロジェクトエリアを城南3区に絞ることにより、城南3区内の不動産業者から一定の知名度を得ており、仕入用土地情報を比較的入手しやすい状況にあると考えております。

(2) ワンストップサービス

一般的な不動産ビジネスは業務ごとの分業体制になっていることが多く、不動産会社が土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、工務店が建物を施工し、不動産仲介会社が入居者を募集し、管理会社が物件管理を行います。この場合、各業者は自社の業務のみに注力するため、業者間の連携が取れなかったり、問題が起こった際の責任の所在が不明確となる等の問題が起こりやすくなります。また各業者がそれぞれ利益を取るため、総コストが高くなることもあります。


(注)各工程についての業者との関連性は事業系統図のとおりです。

当社では、①土地仕入、②設計、③施工、④賃貸募集、⑤物件管理、⑥販売をすべて自社にて行うワンストップサービスを提供しております。これにより新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションのすべての工程を管理し、連携を高め、中間マージンを省くことで不動産オーナーの利益を重視したサービスを提供しております。
①土地仕入
城南3区を中心とした多くの仕入用土地情報の中から不動産開発において長年の実績をもつ経験豊かなスタッフが、安定利回りを確保できる土地を厳選しております。また、土地仕入の際に当社の設計スタッフがボリュームプラン(仕入予定の土地に容積率や建ぺい率を勘案し、どれくらいの大きさの建物が建つかというプラン)を作成し、短期間でその土地の収益性を把握することで、スピーディーな仕入意思決定を行うことができており、それが仕入物件の獲得力に繋がっております。
②設計
20代から40代の女性をメインターゲットとし、外装や内装のデザイン性と居住性の両立により住みやすさに配慮した設計を行っております。また設計の際に当社の賃貸募集スタッフが過去の販売物件の入居者からの声や賃貸募集状況を伝える事により、入居者目線での家賃設定、間取り及び広さを提案設計しております。なお、設計は他社に外注する場合もあります。
③施工
新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションの社内施工ができる体制を整えることにより、建築単価の管理と工期の管理を自社で行っております。なお、施工は他社に外注する場合もあります。

④賃貸募集
当社には、賃貸仲介店舗「3区miraie(ミライエ)」があり、新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションの入居者募集を自社で行っております。当社の物件を専門に扱う事で、入居希望者に城南3区や物件の魅力をより深くアピールすることができるため、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高めるような結果となっております。
⑤物件管理
物件管理サービスでは、入退去更新手続き、賃貸借条件の交渉窓口、クレーム対応、入金管理、資産価値向上のための施策立案・実践、メンテナンス、不動産オーナー向け送金、不動産オーナー向けレポート作成に対応し、入居者の声を新たな自社企画開発物件に活かしております。
⑥販売
当社は、自社の営業部内において新築一棟不動産投資セミナーを中心としたプル型の販売を行っております。また、物件販売にあたっては、物件の所在地、金融機関の融資体制、不動産オーナーの居住地・属性・自己資金力等を考慮して、不動産オーナーに金融機関を紹介しております。

(3) 新築一棟不動産投資セミナーの実施

当社では、不動産投資家との初回接触時にいわゆるテレアポや訪問外交による不動産投資家へのアプローチは行わず、定期的に開催している当社主催の新築一棟不動産投資セミナーを中心としたプル型の営業手法を採用しております。新築一棟不動産投資セミナーでは、城南3区に新築一棟マンションを保有する魅力を説明し、完成物件の視察会も行っております。当社の不動産オーナーは、当社主催の新築一棟不動産セミナーに参加した方が多数います。第16期事業年度におきましては年間13回、第17期事業年度におきましては20回のセミナーを実施しております。

最近2事業年度の引渡物件は以下のとおりとなります。

当社の自社企画開発物件は、販売形態により2つの商品に分けられます。主に竣工した新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを投資商品として提供する(a)不動産商品、主に新築一棟マンション建築予定の土地を先行販売し、設計・請負工事契約を締結して建築・竣工する(b)建築商品があります。

なお、(a)不動産商品は、物件の竣工・引渡しをもって収益・費用を認識しております。また、(b)建築商品は先行して販売する土地につきましては引渡しをもって収益・費用を認識、請負工事契約につきましては工事の進捗に応じて収益・費用を認識しております。

前事業年度(自 2016年4月1日 至 2017年3月31日)
(a)不動産商品

開発物件名	地域	戸数	引渡時期
GranDuoフェイスビル	東京都渋谷区	5	2016年4月
GranDuo宮崎台	神奈川県川崎市宮前区	15	2016年7月
GranDuo世田谷Ⅳ	東京都世田谷区	18	2016年7月
GranDuo下北沢Ⅲ	東京都世田谷区	8	2016年7月
GranDuo中野Ⅰ	東京都中野区	8	2016年8月
GranDuo世田谷Ⅲ	東京都世田谷区	12	2016年8月
GranDuo渋谷本町	東京都渋谷区	13	2016年8月
GranDuo世田谷Ⅴ	東京都世田谷区	13	2016年9月
GranDuo瀬田Ⅱ	東京都世田谷区	7	2016年10月
GranDuo月島	東京都中央区	8	2016年11月
GranDuo小石川	東京都文京区	19	2016年11月
GranDuo川崎	神奈川県川崎市幸区	18	2016年11月
GranDuo世田谷Ⅵ	東京都世田谷区	10	2016年11月
GranDuo世田谷Ⅱ	東京都世田谷区	14	2017年1月
GranDuo駒沢Ⅲ	東京都世田谷区	8	2017年1月
GranDuo大森	東京都大田区	10	2017年1月
GranDuo早稲田	東京都新宿区	12	2017年2月
GranDuo世田谷Ⅶ	東京都世田谷区	19	2017年3月

(b)建築商品

開発物件名	地域	戸数	引渡時期
GranDuo三軒茶屋Ⅱ	東京都世田谷区	16	2016年5月
Casa恵比寿 (PJ_恵比寿3丁目)	東京都渋谷区	18	2016年6月
Aprikose奥沢(PJ_奥沢4丁目)	東京都世田谷区	11	2016年10月
GranDuo中目黒	東京都目黒区	5	2016年11月
Lumiere Sangenjaya	東京都世田谷区	11	2017年1月
La Lumiere kyodo(PJ_経堂四丁目)	東京都世田谷区	14	2017年1月
Sky Residence 下北沢(PJ_代田2丁目)	東京都世田谷区	7	2017年2月
Wisteria MOTOSUMIYOSHI	神奈川県川崎市中原区	3	2017年3月

(注)開発物件名は、不動産オーナーの要望で変更されている場合があり、今後も変更される可能性があります。


当事業年度(自 2017年4月1日 至 2018年3月31日)
(a)不動産商品

開発物件名	地域	戸数	引渡時期
GranDuo祖師谷	東京都世田谷区	15	2017年5月
GranDuo後楽園Ⅲ	東京都文京区	18	2017年6月
GranDuo東中野	東京都新宿区	10	2017年6月
GranDuo雪谷大塚	東京都大田区	14	2017年6月
GranDuo中野Ⅱ	東京都中野区	11	2017年7月
GranDuo中野Ⅲ	東京都中野区	11	2017年7月
GrandStory千駄ヶ谷	東京都渋谷区	4	2017年7月
GrandStory自由が丘	東京都目黒区	24	2017年9月
GranDuo豪徳寺	東京都世田谷区	14	2017年10月
GranDuo高円寺	東京都杉並区	13	2017年11月
GranDuo烏山	東京都世田谷区	9	2017年11月
GranDuo阿佐ヶ谷	東京都杉並区	11	2017年12月
GrandStory代官山	東京都渋谷区	5	2017年12月
GranDuo文京西方	東京都文京区	18	2018年3月
GranDuo高円寺Ⅱ	東京都杉並区	14	2018年3月
GranDuo蒲田	東京都大田区	14	2018年3月
GranDuo三軒茶屋Ⅳ	東京都世田谷区	31	2018年3月
GranDuo田園調布Ⅱ	東京都大田区	14	2018年3月
GranDuo緑が丘	東京都目黒区	9	2018年3月
GrandStory千駄ヶ谷Ⅱ	東京都渋谷区	12	2018年3月

(b)建築商品

開発物件名	地域	戸数	引渡時期
GranDuo武蔵小山	東京都品川区	14	2017年4月
GranDuo後楽園Ⅱ	東京都文京区	9	2017年6月
GranDuo経堂Ⅴ	東京都世田谷区	11	2017年6月
GranDuo千歳船橋	東京都世田谷区	19	2017年6月
GranDuo代沢	東京都世田谷区	15	2017年6月
GranDuo世田谷Ⅷ	東京都世田谷区	15	2017年10月
GranDuo千歳船橋Ⅱ	東京都世田谷区	9	2017年12月
西五反田7丁目	東京都品川区	9	2017年12月
GranDuo駒沢Ⅳ	東京都世田谷区	6	2017年12月
GranDuo三軒茶屋Ⅲ	東京都世田谷区	10	2018年1月
GranDuo三軒茶屋Ⅴ	東京都世田谷区	10	2018年2月
GranDuo武蔵小山Ⅱ	東京都目黒区	11	2018年2月
GranDuo神宮前	東京都渋谷区	4	2018年3月

(注)開発物件名は、不動産オーナーの要望で変更されている場合があり、今後も変更される可能性があります。



当社の事業系統図は次のようになります。
(a)不動産商品

(注)設計及び施工は他社に外注する場合もあります。


(b)建築商品

(注)設計は他社に外注する場合もあります。