株式会社ＪＰＭＣ 事業の内容 (2013年12月期)

当社グループは、不動産オーナーから不動産物件(賃貸マンション・賃貸アパート等の賃貸住宅)を一括して借上げ、これを一般入居者に転貸する、一括借上げ事業(注1)を全国展開しております。
なお、第1四半期連結会計期間において、不動産の賃貸及び賃貸の斡旋、仲介並びに管理等を行うことを目的として株式会社JPMCエージェンシーを新規設立し連結の範囲に含めております。
また、当社の事業セグメントは、不動産賃貸管理事業の単一セグメントであります。

当社グループは、一括借上げ事業を賃貸住宅の建築事業に付随して行う、大手ハウスメーカー系の事業者とは異なり、一括借上げ事業を専業として行っており、建築工事、リフォーム工事や賃貸物件の管理及び高齢者住宅の運営は、提携している全国のパートナー企業(不動産管理会社、建築会社及びリフォーム会社、介護会社)が担当しております。(注2)

当社グループの事業モデルは、一括借上げ事業を行う当社を含め、賃貸管理を行う不動産管理会社、建築会社及びリフォーム会社、高齢者住宅を運営する介護会社の各企業がそれぞれ機能的に分離しており、相互牽制の働く仕組みとなっていることが特徴です。当社は建築工事及びリフォームを行う部門を自社内に有しておらず、CP(注3)、RP(注3)及びSLP(注3)が不動産オーナーと直接、工事請負契約を締結し、一括借上げ事業適用物件の建築工事やリフォームを行っております。また、借上げ物件の仲介業務及び賃貸管理業務を基本的にJP(注3)へ委託しております。
従いまして、不動産管理会社、建築会社及びリフォーム会社及び介護会社が、それぞれ賃貸管理、建築工事及びリフォームを行うに際し一括借上げ事業を利用する場合には、パートナー契約を締結する必要があります。不動産管理会社、建築会社及びリフォーム会社及び介護会社は、一括借上げ事業を利用する権利の対価として、パートナー契約に基づき、加入金及び月会費を支払っております。

(注) 1.一括借上げ事業における主要な契約形態である、スーパーサブリース(以下「SSL」と いう。)は、保証賃料固定型サブリースと異なり、独自に開発した収益分配型のサブリースであります。このSSLにおきましては、まず、独自のシステムで査定・算定した基準家賃等総額(以下「基準賃料」という。)に保証率を乗じた最低保証賃料(以下「保証賃料」という。)を確定します。そして、入居者から支払われる家賃等総額(以下「集金賃料」という。)が「保証賃料」を上回った場合には、「保証賃料」を上回った金額に分配比率を乗じた金額(以下「分配賃料」という。)を不動産オーナーに分配いたします。
またSSLのほか、多様化する顧客ニーズに対しフレキシブルに個別対応が可能であるサブリース(当社では「ハイパーサブリース」、「イージーオーダーサブリース」と呼んでおります。)も扱っております。
(注) 2.パートナー企業に委託することなく、当社グループが直接賃貸物件を管理する形態も併用しております。
(注) 3.パートナー企業の種別、略称及び役割
(2013年12月31日現在)

分類	種別	役割
建築系パートナー	提携建築会社 CP (コンストラクションパートナー)	不動産オーナーから、当社グループの一括借上事業を利用する賃貸住宅の建築を受注することにより、当社グループのサブリース物件を獲得する役割を担っております。
	提携リフォーム会社 RP (リフォームパートナー)	不動産オーナーから、当社グループの一括借上事業を利用する賃貸住宅のリフォームを受注することにより、当社グループのサブリース物件を獲得する役割を担っております。
	提携高齢者住宅建築会社 SLP (シルバーパートナー)	不動産オーナーから「高齢者住宅一括借上システム(ふるさぽシステム)」を利用して建築を受注することにより、当社グループのサブリース物件を獲得する役割を担っております。
不動産系パートナー	提携賃貸管理会社 JP (J’sパートナー)	当社グループから仲介業務、賃貸管理業務を委託しております。また、当社グループが物件の査定を行うにあたり、近隣の家賃相場に関するデータ収集や現地調査などを担当します。
介護系パートナー	提携介護会社 FP (ふるさぽパートナー)	不動産オーナーから「高齢者住宅」を転借し、運営する役割を担っております。

一括借上げ事業における借上げ期間は、建物の構造によって異なりますが、新築物件につきましては、10年から35年まで、既築物件につきましては10年から20年までとなっております。一括借上げ事業を利用する不動産オーナーは、例えば借入金の返済期間に合わせて、自由に借上げ期間を選択することが可能となります。
なお、当社はアリアンツ火災海上保険株式会社と損害保険契約を締結しており、保険期間中に賃料収入が「保証賃料」を下回った物件について保険金を請求することができ、一括借上を行っていることに対する事業リスクを軽減させております。また、当該損害保険契約が、不動産オーナーに対する営業活動において、信用補完の役割を担っております。

(当社グループのビジネスモデル概略図)



当社グループの収益構造は以下のとおりとなっております。
(不動産収入)
不動産収入は、入居者からの賃料、CP及びSLPから当社一括借上げ事業を営業ツールとして物件建築を受託した対価として受領する初期手数料及び不動産オーナーから受領する事務手数料等から構成されています。

(加盟店からの収入)
パートナー加入契約締結時にパートナーより受領する加入金及び月会費から構成されています。当該加入金及び月会費に対応する会計上の原価は発生しません。

(その他の収入)
不動産オーナーに対するブロードバンド事業(JPMCヒカリ)、不動産オーナー等へ販売する建築部材(フローリングそっくりさん)及びイーベスト事業(収益不動産売買仲介業)の販売事業から構成されています。