株式会社オープンハウスグループ 事業の内容 (2014年9月期)

当社グループは、当社と当社の100%子会社である株式会社オープンハウス・ディベロップメント(以下「OHD」という)、及び株式会社アイビーネット(以下「IBN」という)、OHDの子会社である株式会社OHリアルエステート・マネジメント(以下「OHREM」という)、Open House Realty & Investments, Inc. (以下「OHR」という)、旺佳建築設計諮詢(上海)有限公司、Open House Realty & Investments, LLC.、IMA FUND 1, LLC.の8社により構成されております。当社は不動産仲介事業(不動産物件を売主から買主に仲介する事業)を、OHD及びその子会社5社は不動産販売事業(自ら不動産物件を取得し、仲介業者に委託して買主に売り渡す事業とそれに関連する事業)を、IBNは不動産金融事業をそれぞれ営んでおります。
当社グループ各社の事業内容は、当社が不動産仲介事業、OHD及びその子会社5社が不動産販売事業、IBNが不動産金融事業であり、セグメントにおける事業区分と同一であります。
当社グループは、不動産仲介事業及び不動産販売事業が一体となった「製販一体型」の事業形態をとっております。具体的には、当社が不動産仲介事業を行うことによりマーケットの地域特性及び顧客ニーズを把握し、OHDがそれを反映させた新築一戸建住宅及びマンションを開発・分譲する不動産販売事業を行っております。そのため、当社グループは、施工の一部を除き、事業用地の取得から企画、設計、販売、アフターフォローまで、仲介も含めて当社グループ内で完結できる事業運営体制となっており、外部に販売を委託している企業とは事業運営体制が異なっております。
また、当社グループは不動産仲介事業から事業を開始していることから、住宅という「モノ」づくりありきではなく、お客様が住みたい住宅を「販売」するという、「販売」の精神に基づき事業展開をしてきております。
2012年10月より「東京に、家を持とう。」をキャッチコピーとしてブランド知名度の向上を目的とした活動を行い、東京23区並びに神奈川県川崎市及び横浜市を営業エリアとして上記の事業を展開しております。
さらに、収益不動産等の取得・運用・販売等を行うOHREM、米国において不動産販売業を行うOHR及びその子会社2社が、不動産販売事業を行っております。
また、顧客に提供する不動産に関連したさまざまなサービスの1つとして、IBNにて不動産金融事業を行っております。

(1) 不動産仲介事業
当社は、東京都渋谷区の渋谷営業センターを中心として、城南地区(注)1を主たるマーケットとしてOHD及び他社が開発・分譲する新築一戸建住宅を中心とした売買仲介事業を行ってまいりました。
同地区の購買層は平均的に所得が高く、競合他社との競争がし烈な地区でありますが、当社は同地区の顧客のニーズに合わせた営業を行い、その支持を得てまいりました。
当社は、同地区で培った営業力を活かし、2005年9月に東京都墨田区に錦糸町営業センターを開設しました。2006年10月には、東京都以外でも営業できるように宅地建物取引業免許[国土交通大臣(1)第7349号]を取得し、2007年1月に東京都世田谷区に桜新町営業センター、同年3月に神奈川県川崎市高津区に溝の口営業センター、2008年4月には東京都北区に赤羽営業センター、2009年4月には東京都中野区に中野営業センター、2010年3月には東京都豊島区に池袋営業センター、2011年4月には神奈川県横浜市西区に横浜営業センター、2013年4月には東京都大田区に蒲田営業センター、2013年10月には東京都江戸川区に西葛西営業センター、2014年3月には東京都足立区に北千住営業センター、2014年4月には神奈川県横浜市港北区に綱島営業センター、2014年9月には東京都渋谷区に笹塚営業センター、2014年10月には神奈川県川崎市川崎区に川崎営業センターを開設しております。
このように現在では、東京の城南地区 (注)1、城東地区 (注)2、城北地区 (注)3、城西地区 (注)4並びに神奈川県川崎市及び横浜市に営業エリアを拡大してきております。
当社は、顧客の求める潜在的なニーズを、各営業センターの地域に根ざした営業やネット広告・住宅情報誌等の媒体を通じて把握しており、OHDが行っている新築一戸建住宅の開発に活かすとともに、採用は新卒を中心としており、人材の安定、組織としての販売力の安定性を構築しております。
なお、当社は、1997年10月に株式会社センチュリー21・ジャパンとフランチャイズ契約を締結し、「センチュリー21」に加盟しておりましたが、2012年9月30日に同フランチャイズを脱退しました。同年10月より同フランチャイズに依拠することなく、当社独自ブランドでの営業活動を開始しております。

(注)1:「城南地区」は、世田谷区、渋谷区、大田区、目黒区、品川区及び港区を指しております。
(注)2:「城東地区」は、千代田区、中央区、荒川区、江戸川区、葛飾区、江東区、墨田区及び台東区を指しております。
(注)3:「城北地区」は、北区、豊島区、板橋区、文京区及び足立区を指しております。
(注)4:「城西地区」は、中野区、杉並区、新宿区及び練馬区を指しております。
(2) 不動産販売事業
不動産販売事業は、戸建業務、マンション業務、不動産流動化業務及びその他の業務で構成されております。各業務の内容は以下のとおりであります。
①戸建業務
戸建業務は、当社グループにおいて主要な業務であります。
OHDは、首都圏郊外を中心に事業展開している企業とは異なり当社の営業エリアにおいて、手間がかかるため大手建売住宅会社が積極的に手掛けようとしない、狭小事業用地を土地所有者から取得し、初めて住宅をご購入される一次取得者をターゲットとして主として3階建の新築一戸建住宅を「売建」(建築条件を付さずに土地を販売する形態)もしくは「建売」の形態にて開発・分譲しております。
OHDは、高品質な新築一戸建住宅の開発を行うために、開発・分譲事業に経営資源を集中し、販売については基本的に当社に売買仲介を依頼しております。
また、OHDは2010年9月に旺佳建築設計諮詢(上海)有限公司を設立し、OHDの新築一戸建住宅の開発に際して必要となる建築確認申請のための図面作成業務を旺佳建築設計諮詢(上海)有限公司も行うことでコスト削減を図っております。
戸建業務におきましては、資金効率の観点から、土地を引渡した後に建物を建てるため事業期間が短い「売建」と、建物を完成させてから引き渡す「建売」とを、エリア特性に応じて組み合わせております。「売建」の場合、原則として建築条件を付さないため、顧客は建物請負の発注を行う際に他の建設業者と比較・検討をしたうえで意思決定をすることが可能であります。しかし、当社が当社の営業エリアにおける顧客の潜在ニーズを把握していること、またOHDが事業用地の取得を通じて当該用地の形状・特徴を熟知していること等から、顧客ニーズにあったプランを提案できるので、OHDが戸建住宅用地を販売した顧客の半数以上は建物もOHDで建築することを選んでおります。
戸建業務は、当社が把握している顧客の潜在ニーズを反映させられる事業用地を適正な価格で取得し、規格型の住宅ではなく地域特性や当該用地の形状・特徴に合わせた新築一戸建住宅の開発及び分譲を行うことで、事業規模を拡大してきており、今後もこの手法を継続していく方針であります。

②マンション業務
マンション業務は、戸建業務にて培ったノウハウを利用し、戸建業務と同様に初めて住宅をご購入される一次取得者をターゲットとして東京23区並びに神奈川県川崎市及び横浜市を中心にOHDが開発したマンションの分譲を行っております。これまで当社グループは、タウンハウス型の小規模マンションを中心に開発してまいりましたが、現在は中規模の都市型分譲マンションに積極的に取り組んでおります。なお、マンション分譲につきましては、戸建業務とは異なり、OHDが直接販売活動を行っております。
マンション業務は、2007年より開始した業務ではありますが、戸建業務に次ぐ主要な業務となっており、現場ごとのモデルルームや高額な販売促進物等は必要最小限に留め、コスト管理の徹底を図っております。そして、それらのコスト管理の成果を価格還元し、顧客へ良質な商品の提供を行っていく方針であります。

③不動産流動化業務
不動産流動化業務では2011年10月にOHD100%出資でOHREMを設立し、国内収益不動産等の取得・運用・販売等の業務を行っております。
不動産流動化業務は、主に東京23区内の小規模なオフィスビルあるいは賃貸マンション等の収益不動産を取得し、リノベーション並びにリーシング等を実施した後、投資用不動産として富裕層等の不動産投資家に販売しております。当社グループの不動産流動化業務の特徴は、取得する物件が小規模であることと、当社グループが取得してから販売するまでの期間が短いことにあります。それにより、市場環境の急変等による価格変動リスクを軽減することを意図しております。
なお、戸建業務及びマンション業務並びに不動産流動化業務の用地仕入においては、各業務のプランニング・ノウハウを融合させており、戸建用地及びマンション用地のいずれか、又は複合開発、或いは収益不動産としての販売を含め、収益最大化の観点から検討を行っております。また、用地仕入担当者は当社の営業エリアを中心に地場不動産仲介業者を日々巡回し、物件の情報を迅速に収集できる関係を構築しております。

④その他の業務
米国カリフォルニア州において、2010年9月にOHD100%出資によるOHRを設立し、同年10月に同社100%出資でOpen House Realty & Investments, LLC.を設立、また2012年10月にも同様にOHR100%出資でIMA FUND 1, LLC.を設立し、米国にて不動産市場分析及び不動産販売事業を行っております。


(3) 不動産金融事業
IBNは、居住用不動産に関連する担保付融資等を行っております。個人の顧客が購入する不動産に抵当権を設定し、同不動産の販売会社から保証金を担保として預かる方式での小額融資を主力商品としており、当社が仲介する顧客及びOHDが不動産を販売する顧客も対象としております。また、不動産を購入する顧客の諸費用等への資金需要に対する無担保融資や、不動産担保融資等も行っております。


[事業系統図]

以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。