トーセイ株式会社 業績等の概要 (2015年11月期)

(1)業績
当連結会計年度(2014年12月1日～2015年11月30日)におけるわが国の経済は、一部に弱さが見られるものの、雇用・所得環境の改善傾向の中で緩やかな回復基調が続いています。米国の金融政策が正常化に向かう中で、アジア新興国等の景気下振れリスクなどが懸念されますが、個人消費は総じて底堅く推移し、住宅建設においても持ち直しの動きが見られます。
当社グループが属する不動産業界におきましては、賃料上昇の期待や良好な資金調達環境を背景に、J-REITや私募ファンドによる投資が活発に行われ、外資系法人による取引額も高水準となりました。民間企業の調査によると、2015年度上期(4月～9月)の上場企業等による国内不動産取引額は、2兆898億円と前年同期比2.5%減の微減ながらほぼ昨年並みとなり、上期実績としては過去3番目の高水準となりました(民間調査機関調べ)。
首都圏分譲マンション市場では、都区内の人気エリアが市場を牽引し全体としては堅調に推移しているものの、首都圏郊外では建築費高騰を受けた供給減の動きが見られ、2015年1月～10月における発売戸数は前年比4.4%減の30,000戸超となりました。契約率は好不調の目安とされる70%前後で推移しており、民間調査機関による2015年通年の発売戸数予測も、現状では昨年並みの45,000戸とする見方が維持されていますが、杭打ち問題の影響もあり、今後の見通しは不透明な状況となっております(民間調査機関調べ)。
また、首都圏分譲戸建市場においては、2015年1月～9月の着工戸数は前年同期比4.2%減の41,987戸となりました。住宅ローン減税拡充など政策の後押しもあり、概ね底堅く推移しております(国土交通省調べ)。
東京ビジネス5区のオフィスビル賃貸市場では、拡張や拠点統合などの強い需要を背景に空室率は低下傾向が続き、4%台半ばの水準となりました。好調なオフィス需要によって募集賃料の引き上げも進み、平均賃料は2014年1月以降より小幅な上昇が継続。2014年末に17,000円程度であった坪単価は、2015年秋時点において17,600円台となりました(民間調査機関調べ)。
不動産証券化市場においては、不動産価格の先高観から物件購入を急ぐ動きが見られたこともあり、2015年1月～9月のJ-REIT物件取得額は、前年同期比19.9%増の1兆3千億円となりました(民間調査機関調べ)。
なお、2015年6月末時点J-REIT運用資産額は13兆5千億円、私募ファンドは15兆1千億円となり、合計すると28兆6千億円の市場規模となっております(民間調査機関調べ)。
このような事業環境の中、当社グループは不動産流動化事業で収益オフィスビルや賃貸マンションなどの一棟販売を順調に進捗させるとともに、不動産開発事業においては、戸建住宅の販売を推進したほか、商業施設等の開発案件への取り組みを進めました。また、将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得を積極的に進めてまいりました。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高43,006百万円(前連結会計年度比14.0%減)、営業利益6,891百万円(同23.9%増)、税引前利益6,040百万円(同29.5%増)、当期利益4,135百万円(同43.9%増)となりました。

セグメントごとの業績は次のとおりであります。

(不動産流動化事業)
当連結会計年度は、「東陽町トーセイビル」(東京都江東区)、「新宿6丁目ビル」(東京都新宿区)、「小川町東誠ビル」(東京都千代田区)、「渋谷4丁目ビル」(東京都渋谷区)、「SEASCAPE千葉みなと」(千葉県千葉市)、「関内トーセイビルⅡ」(神奈川県横浜市)等24棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」(神奈川県横浜市)、「ヒルトップ横浜東寺尾」(神奈川県横浜市)、「ルネ鎌倉植木」(神奈川県鎌倉市)等で68戸の販売を行いました。当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、商業施設、賃貸マンション合わせて25棟、土地8件を取得しております。また、連結子会社のTOSEI SINGAPORE PTE.LTD.が、マレーシアでの物件取得を開始し、クアラルンプールにおいて区分所有の収益オフィス・賃貸マンションを5戸取得しております。
以上の結果、不動産流動化事業の売上高は25,986百万円(前連結会計年度比25.2%減)、セグメント利益は4,187百万円(前連結会計年度比25.7%増)となりました。

(不動産開発事業)
当連結会計年度は、需要が堅調な戸建住宅の販売に注力いたしました。「THEパームスコート柏初石」(千葉県柏市)、「THEパームスコート三ッ池公園」(神奈川県横浜市)、「THEパームスコート文京本駒込」(東京都文京区)、「THEパームスコート川崎大師」(神奈川県川崎市)等において、105戸を販売いたしました。その他では、新築賃貸マンション「THEパームス西台」および6件の土地を販売いたしました。当連結会計年度の仕入につきましては、戸建住宅開発用地等8件を取得しております。
以上の結果、売上高は6,605百万円(前連結会計年度比8.1%増)、セグメント利益は534百万円(前連結会計年度比23.7%増)となりました。

(不動産賃貸事業)
当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産14棟を売却したものの、新たに取得した収益オフィスビル、商業施設、賃貸マンション等20棟が収益に寄与しました。また、従来より保有する固定資産および棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は4,084百万円(前連結会計年度比1.7%減)、セグメント利益は1,730百万円(前連結会計年度比28.4%減)となりました。

(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当連結会計年度は、ファンドの物件売却等により182,329百万円のアセットマネジメント受託資産残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業務を受託したこと等に伴い、303,513百万円のアセットマネジメント受託資産残高が増加いたしました。当該大型案件の獲得により、アセットマネジメントフィーが増加し、売上に貢献いたしました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は2,339百万円(前連結会計年度比146.4%増)、セグメント利益は1,373百万円(前連結会計年度比685.1%増)となりました。
なお、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高(注)は、421,792百万円であります。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

(不動産管理事業)
当連結会計年度は、管理物件の売却等による解約があった中、新規契約の獲得および既存契約の維持に努めたことにより、当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、駐車場および学校等で351棟、分譲マンションおよび賃貸マンションで196棟、合計547棟(前連結会計年度末比3棟増加)となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は3,069百万円(前連結会計年度比4.3%増)、セグメント利益は146百万円(前連結会計年度比35.4%減)となりました。

(オルタナティブインベストメント事業)
当連結会計年度は、スポーツクラブ運営に伴う会費収入が収益に寄与しました。また、代物弁済にて取得した不動産のリーシング活動等にも注力いたしました。
以上の結果、オルタナティブインベストメント事業の売上高は921百万円(前連結会計年度比14.6%減)、セグメント利益は322百万円(前連結会計年度比50.9%増)となりました。

(2)キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ2,690百万円増加し、18,791百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローおよびそれらの要因は、次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により使用した資金は、4,443百万円(前連結会計年度は、344百万円の獲得)となりました。これは主に、税引前利益6,040百万円を計上したことに加え、不動産流動化事業および不動産開発事業における物件仕入が順調に推移し、物件売却による減少を上回ったことによる棚卸資産の増加8,845百万円によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により獲得した資金は、481百万円(前連結会計年度は、2,878百万円の使用)となりました。これは主に、売却可能金融資産の回収による収入757百万円と投資不動産の取得による支出750百万円によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により獲得した資金は、6,661百万円(前連結会計年度比71.2%増)となりました。これは主に、不動産流動化事業および不動産開発事業の物件仕入が順調に推移し、売却を上回ったことにより、借入による収入が借入金の返済を上回ったためであります。

(3)IFRSにより作成した連結財務諸表における主要な項目と連結財務諸表規則(第7章及び第8章を除く。)により作成した場合の連結財務諸表におけるこれらに相当する項目との差異に関する事項

(退職給付債務の処理に関する事項)
IFRSでは、発生した数理計算上の差異はその他の包括利益として認識し、その後リサイクルをしないことが求められています。
この影響により、日本基準に比べて、退職給付費用は、前連結会計年度4,633千円、当連結会計年度6,222千円減少しております。

(有給休暇引当金の処理に関する事項)
IFRSにおいて、当社及び一部の子会社の有給休暇の見積額を債務として計上しております。
この影響により、日本基準に比べて、有給休暇引当金繰入額(販売費及び一般管理費)は、前連結会計年度3,706千円減少、当連結会計年度981千円増加しております。

(非上場有価証券等の処理に関する事項)
日本基準において、ファンドに対する出資額等、活発な市場を有しない金融資産や非上場有価証券の処理については、取得原価により評価を行っておりましたが、IFRSにおいては売却可能金融資産として一定の評価技法等を用いて公正価値で評価しております。この影響により、日本基準に比べて、売却可能金融資産の公正価値の純変動は、前連結会計年度55,653千円増加、当連結会計年度55,653千円減少しております。

(表示の組替)
日本基準では、金融収益、費用を除くその他の営業外損益と特別損益項目は営業損益に含まれませんが、IFRSでは、これらの項目も営業損益に含まれております。