株式会社プロパスト 財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2015年5月期)

当事業年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、以下のとおりであります。
また、本項に記載した予想、予見、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであり、将来に関する事項には、不確実性が内在しており、またリスクを含んでいるため、将来生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意下さい。
(1)重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果とは異なる場合があります。
(2)財政状態の分析
(流動資産)
当事業年度末における流動資産は、前事業年度末と比較して2,569百万円増加(前年同期比53.1%増)し、7,410百万円となりました。これは、保有物件の売却を実施する一方で新規物件の取得を進めたことから販売用不動産と仕掛販売用不動産が前事業年度末と比較して2,466百万円増加したことによるものです。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産については、概ね前事業年度末と変わらず(同0.2%増)の水準である3,349百万円となりました。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債は、前事業年度末と比較して3,428百万円増加(同83.7%増)し、7,525百万円となりました。これは、新規物件を取得したことに伴い、金融機関からの資金調達を実施したため、短期借入金が582百万円増加したことと、固定資産に係る長期借入金の期日が近づいたことにより、1年内返済予定の長期借入金が2,906百万円増加したことによるものです。なお、1年内返済予定の長期借入金の一部については長期借入金への借換えを予定しております。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債は、前事業年度末と比較して1,086百万円減少(同34.1%減)し、2,097百万円となりました。これは分譲開発物件の取得等に伴う長期借入金が増加する一方、固定資産に係る長期借入金が1年内返済予定の長期借入金に振り替えられたことにより、長期借入金が1,092百万円減少したことによるものです。
(純資産)
当事業年度末における純資産は、前事業年度末と比較して233百万円増加(同25.8%増)し、1,136百万円となりました。これは、当期純利益を215百万円計上したことによるものです。
(3)経営成績の分析
(売上高、売上原価、売上総利益)
当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して2,762百万円増加し、10,608百万円(前年同期比35.2%増)となりました。
不動産販売事業の売上高は、10,211百万円(同38.8%増)となりました。同事業においては、自社販売物件としてリュエル・サーラ中野中央(東京都中野区)やAZEST東十条(東京都北区)、クレイシア芝浦ウォーターフロント(東京都港区)等、5物件の販売を実施しました。また、岩本町2プロジェクト、東五反田2プロジェクト、西早稲田3プロジェクト等、19棟の収益ビルをバリューアップした上で売却しております。さらに、赤坂四丁目3プロジェクトでは土地の売却も実施しました。
不動産業務受託事業の売上高は、192百万円(同33.0%減)となりました。同事業においては、プレシス小岩イーズ(東京都江戸川区)、プレシス小岩イデアル(東京都江戸川区)等、5物件で販売代理業務を実施しました。
賃貸事業の売上高は、205百万円(同0.1%増)となりました。保有物件に変動はなく、3物件から賃料収入を確保しています。
売上原価については、売上高の増加に伴って前事業年度比2,513百万円増加し、9,022百万円(同38.6%増)となりました。
この結果、売上総利益は、前事業年度と比較して249百万円増加し、1,586百万円(同18.6%増)となりました。
(販売費及び一般管理費・営業利益)
販売費及び一般管理費は、前事業年度と比較して69百万円増加し、998百万円(前年同期比7.5%増)となりました。主な要因は、販売に伴うモデルルーム設置費用や広告宣伝費が増加したことに加えて、保有物件の売却に伴って仲介手数料が増加したことによるものであります。
販売費及び一般管理費が増加したものの、売上高の増加により営業利益は前事業年度と比較して179百万円増加し、587百万円(同44.0%増)となりました。
(営業外損益・経常利益)
営業外収益は、前事業年度と比較して1百万円増加し、9百万円(前年同期比23.2%増)となりました。主な要因は、受取保険金が増加したことによるものであります。営業外費用は、前事業年度と比較して146百万円増加し、377百万円(同63.4%増)となりました。主な要因としては、新規物件を取得したことに伴って支払利息及び融資手数料が増加したことによるものであります。
この結果、経常利益は前事業年度と比較して34百万円増加し、218百万円(同18.8%増)となりました。
(特別損益・税引前当期純利益、当期純利益)
税引前当期純利益は、前事業年度と比較して34百万円増加し、218百万円(前年同期比18.8%増)となりました。また、当期純利益は、前事業年度と比較して32百万円増加し、215百万円(同17.5%増)となりました。
(4)キャッシュ・フローの分析
当事業年度におけるキャッシュ・フローの状況は、「第2 事業の状況 1 業績等の概要 (2)キャッシュ・フロー」に記載のとおりであります。
当事業年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、営業活動により2,435百万円減少すると共に、投資活動により91百万円減少いたしました。一方、財務活動においては2,275百万円増加いたしました。この結果、資金は前事業年度末と比べて251百万円の減少となり、当事業年度期末残高は374百万円(前事業年度末比40.2%減)となりました。
(5)中長期的な経営戦略
当社は、不動産販売事業を事業の中核として事業展開を図ってまいります。不動産販売事業では、分譲開発業務、賃貸開発業務、バリューアップ業務の3つの業務を展開しています。分譲開発業務は首都圏エリアを中心に当社の強みである創造デザイン力やプレゼンデザイン力を活かして分譲マンションを開発し、DINKSやファミリーを対象に販売を実施いたします。賃貸開発業務は、首都圏エリアのマンション用地を取得し、小規模な中低層な賃貸マンションを建築し、主に個人投資家層を対象に売却を行います。小規模かつ中低層の物件に特化することで、物件取得時以降の需給環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。バリューアップ業務では首都圏を中心に3億円から5億円程度の中古の収益レジデンスを購入し、バリューアップを実施することで付加価値を高めた上で個人投資家及び海外投資家を中心に売却を実施します。不動産開発業務を行うと共に割安な収益不動産を購入し、バリューアップをした上で投資家層などに不動産を売却する資産流動化業務を行うことで事業拡大を図ります。また、不動産業務受託事業において、コスト負担を抑制しつつ、販売代理業務を展開する方針です。さらに、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。