サムティ株式会社 事業等のリスク (2015年11月期)

当社グループの事業等に関するリスクについて、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項は以下のとおりであります。
なお、以下の記載のうち将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 不動産市況の影響について
不動産事業における収益物件の売買や投資用マンションの販売については、景気の悪化や金利上昇、税制の変更等の諸情勢の変化により、販売価格の下落、不動産市場からの資金流出を招く可能性があります。
さらに、マンションの開発においては、用地の取得から竣工引渡しまでの期間が概ね2年かかるため、その間に地価動向、金利動向、金融情勢等のマクロ経済に変動が生じ、これに伴い不動産市況が悪化した場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
また、不動産の用地取得競争の激化による取得価格の上昇や建設資材価格の上昇に伴い原価が高騰する状況において、販売価格への転嫁が難しい場合には、売上総利益が圧迫され、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 物件の売却時期による業績の変動について
不動産事業の売上高及び利益は、各プロジェクトの規模や利益率に大きく影響を受けるとともに、当該事業の売上は顧客への引渡時に計上されることから、各プロジェクトの進捗状況、販売計画の変更、販売動向の変化及び建設工事等の遅延による引渡時期の変更が、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
また、一取引当たりの金額が高額なプロジェクトも行っており、当該プロジェクトの売却時期が変更された場合、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(3)外注業務について
建設工事においては、当社グループはほぼすべての工事を外注しており、当社の選定基準に合致する外注先を十分に確保できない場合、外注先の経営不振や繁忙期等により工期の遅延、労働者の不足に伴い外注価格が上昇する場合等には当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、杭工事における施工不具合や施工データの改ざん等の発生により、今後、施工工事の品質を確保するため、建設現場における管理体制の強化等が図られた場合には、建設コストの増加や建設工期が長期化する可能性があります。これらの場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(4) 販売用不動産の評価に関する会計処理の適用について
当社グループは、2008年11月期より「棚卸資産の評価に関する会計基準」を適用しております。経済情勢の悪化や不動産市況悪化等により販売用不動産としての価値が大きく減少した場合には、たな卸資産の簿価切下げに伴う損失が発生し、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
当連結会計年度におきましては、一部の販売用不動産に係る事業計画の見直しに基づき、118百万円のたな卸資産評価損を売上原価に計上しております。

(5) 減損会計の適用について
当社グループは、2006年11月期より「固定資産の減損に係る会計基準」及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」を適用しております。当社グループは、不動産賃貸事業をコア事業と定め、賃貸用不動産に関する効率的活用を進めておりますが、経済情勢や不動産市況の悪化による賃料水準の低下や空室率の上昇等、賃貸用不動産の収益性が低下した場合等には減損処理が適用され、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
当連結会計年度におきましては、連結子会社が保有する不動産の売却に伴い、固定資産の減損損失225百万円を計上しております。


(6) 有利子負債の依存及び資金調達について
当社グループは、不動産事業に係る用地取得費等については、主に金融機関からの借入金によって調達しており、総資産に占める有利子負債への依存度が高くなる傾向にあるため、想定通りに資金調達が行えなかった場合や経済情勢等により市場金利が上昇した場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合やプロジェクトの売却時期の遅延や売却金額が想定を下回った場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

回次	第30期	第31期	第32期	第33期	第34期
決算年月	2011年11月期	2012年11月期	2013年11月期	2014年11月期	2015年11月期
有利子負債残高(百万円)	44,434	50,504	51,728	65,682	79,598
総資産(百万円)	64,953	74,259	80,122	99,709	121,728
有利子負債比率(%)	68.4	68.0	64.6	65.9	65.4

(7) 偶然不測の事故・自然災害について
火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等の災害により、当社グループが保有する物件について滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。また、偶然不測の事故・自然災害により不動産に対する投資マインドが冷え込んだ結果、不動産需要が減り、当社グループの事業が影響を受ける可能性があります。こうした場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(8) 法的規制等について
当社グループは、宅地建物取引業法、建築基準法、国土利用計画法、都市計画法、借地借家法、信託業法等各種法令の他、各自治体が制定した条例等による規制を受けるとともに、主に以下の免許・登録等を取得しております。
当社グループでは内部管理体制の強化とコンプライアンス体制の整備に努めており、本書提出日現在を含め過去においても、免許・登録等の取り消しや更新拒否の事由となる事実は発生しておりません。しかし、将来において不本意ながら、これら法令に違反する事実が発生し、免許・登録等の取り消しや行政処分が発せられた場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
また、関連法令の改正や制定に伴い当社グループの事業活動が制約を受ける場合や当社グループが十分に対応できない場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

免許・登録等の名称	会社名	免許・登録等の番号	有効期限	規制法令	免許取消条項等
宅地建物取引業免許	サムティ株式会社	国土交通大臣(2)第8105号	2021年 2月14日	宅地建物取引業法	第5条、第65条、第66条、第67条
一級建築士事務所登録	サムティ株式会社	大阪府知事登録(ロ)第17835号	2019年 3月8日	建築士法	第23条、第26条
一般不動産投資顧問業登録	サムティ株式会社	一般第796号	2020年 10月27日	不動産投資顧問業登録規程	第3条、第30条
貸金業登録	サムティ株式会社	大阪府知事(03)第12854号	2017年 5月16日	貸金業法	第3条、第24条の6の4、第24条の6の5、第24条の6の6、第24条の6の7
第二種金融商品取引業登録	サムティ株式会社	近畿財務局長(金商)第148号	─	金融商品取引法	第29条、第52条、第54条
不動産鑑定業登録	サムティ株式会社	大阪府知事(2)第739号	2020年 1月15日	不動産の鑑定評価に関する法律	第22条、第41条
宅地建物取引業免許	有限会社彦根エス・シー	大阪府知事(2)第54865号	2019年 10月1日	宅地建物取引業法	第5条、第65条、第66条、第67条

旅館業法に基づく許可	株式会社サン・トーア	大阪市指令第2007号 10中日保生環き第14号	―	旅館業法	第3条、第8条
食品衛生法に基づく許可	株式会社サン・トーア	大阪市指令大保環第10876号	2019年 10月31日	食品衛生法	第52条
マンション管理業登録	サムティ管理株式会社	国土交通大臣(1)第063830号	2017年 2月28日	マンション管理の適正化の推進に関する法律	第44条、第47条、第83条
特定建設業許可	サムティ管理株式会社	大阪府知事許可(特-23)第137406号	2017年 2月16日	建設業法	第15条、第29条
一級建築士事務所登録	サムティ管理株式会社	大阪府知事登録(イ)第23917号	2017年 2月23日	建築士法	第26条
宅地建物取引業免許	サムティ管理株式会社	大阪府知事(1)第56336号	2017年 3月8日	宅地建物取引業法	第5条、第65条、第66条、第67条
警備業認定	サムティ管理株式会社	大阪府公安委員会 第620042741	2020年 10月5日	警備業法	第8条
第二種金融商品取引業登録	サムティアセットマネジメント株式会社	関東財務局長(金商)第2402号	―	金融商品取引法	第29条、第52条、第54条
投資運用業登録	サムティアセットマネジメント株式会社	関東財務局長(金商)第2402号	―	金融商品取引法	第29条、第52条、第54条
投資助言・代理業登録	サムティアセットマネジメント株式会社	関東財務局長(金商)第2402号	―	金融商品取引法	第29条、第52条、第54条
総合不動産投資顧問業登録	サムティアセットマネジメント株式会社	総合-第40号	2018年 1月9日	不動産投資顧問業登録規程	第3条、第30条
取引一任代理等許可	サムティアセットマネジメント株式会社	国土交通大臣認可第88号	―	宅地建物取引業法	第50条の2、第50条の2の2、第50条の2の3、第67条の2
宅地建物取引業免許	サムティアセットマネジメント株式会社	東京都知事(2)第92527号	2020年 12月24日	宅地建物取引業法	第5条、第65条、第66条、第67条
貸金業登録	サムティアセットマネジメント株式会社	東京都知事(2)第31381号	2017年 3月30日	貸金業法	第3条、第24条の6の4、第24条の6の5、第24条の6の6、第24条の6の7
旅館業法に基づく許可	合同会社エス・ホテルオペレーションズ長崎	長崎市指令保生衛第3019号	―	旅館業法	第3条、第8条
食品衛生法に基づく許可	合同会社エス・ホテルオペレーションズ長崎	長崎市指令保生衛第280号	2021年 6月30日	食品衛生法	第52条
旅館業法に基づく許可	合同会社エス・ホテルオペレーションズ宇都宮	宇都宮市指令保生第205-2号	―	旅館業法	第3条、第8条

(9)個人情報保護法について
当社グループは、業務遂行上の必要性から、各事業において多くの個人情報を取り扱っております。これらの個人情報に関しては、「個人情報の保護に関する法律」をはじめ関係する諸法令に則り適正な取得・管理・取扱いの確保に努めております。しかしながら不測の事態により、万が一、個人情報が外部へ漏洩した場合、当社グループの信用失墜等及びそれに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。


(10) 訴訟の可能性について
本書提出日現在、当社が関係する重大な訴訟の事実はありません。しかしながら、当社が売却した物件における瑕疵の発生、当社が管理する物件における管理状況に対する顧客からのクレーム、入退去時のテナント等とのトラブル等を起因とする、又はこれらから派生する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。


(11)瑕疵担保責任について
売買対象不動産に瑕疵がある場合、売主が買主に対して瑕疵担保責任を負うこととなります。万が一当社グループの販売した物件に重大な瑕疵があるとされた場合(工事における施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を含みますが、これらに限りません。)には、その直接的な原因が当社グループ以外の責によるものであっても当社グループは売主として瑕疵担保責任を負うことがあります。これらの場合には、当社グループが当該欠陥・瑕疵等の補修、建替えその他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(12) 人材の確保・育成について
当社グループの将来の成長は優秀な人材をはじめとする人的資源に大きく依存するため、不動産及び金融分野における高い専門性と豊富な経験を有するプロフェッショナルな人材の確保と育成が不可欠な条件であります。しかしながら、計画どおりに当社の求める人材が確保できない場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(13) 転換社債型新株予約権付社債の発行による株式の希薄化について
当社は、2015年3月20日に、2020年満期円貨建転換社債型新株予約権付社債を発行しております。その新株予約権の目的となる株式数は、2016年1月31日現在において1,729,822株であり、発行済普通株式数25,205,196株の6.9%に相当し、当社普通株式の既存持分の希薄化、また株価形成に影響を及ぼす可能性があります。