株式会社オープンハウスグループ 事業の内容 (2015年9月期)

当連結会計年度において、当社が2015年1月、株式会社アサカワホーム(以下「アサカワホーム」という)の全株式の取得により同社を連結子会社とした結果、当社グループは当社及び当社の関係会社7社(非連結子会社は除く)により構成されることとなりました。なお、当社グループの各セグメントの事業内容及び当社と関係会社の事業に係る位置付けは、次の通りであります。
不動産仲介事業(不動産物件を売主から買主に仲介する事業)につきましては当社が行っております。不動産販売事業(自ら不動産物件を開発又は取得し、買主に販売する事業及び建築主から建物の建築を請け負う事業並びにそれらに関連する事業)につきましては、当社の子会社である株式会社オープンハウス・ディベロップメント(以下「OHD」という)、アサカワホームの2社並びにOHDの子会社である株式会社OHリアルエステート・マネジメント(以下「OHREM」という)、Open House Realty & Investments, Inc. (以下「OHR」という)、旺佳建築設計諮詢(上海)有限公司、Open House Realty & Investments, LLC.(以下「OHR,LLC.」という)の4社により展開しております。また、不動産金融事業(居住用不動産物件に関連する金融サービス事業)につきましては、当社の子会社である株式会社アイビーネット(以下「IBN」という)が行っております。

(1)不動産仲介事業
当社は、東京都渋谷区の渋谷営業センターより事業を開始し、城南地区(注)を主たるマーケットとしてOHD及び他社が開発・分譲する新築一戸建て住宅を中心とした売買仲介事業を展開してまいりました。同地区の購買層は平均的に所得が高く、競合他社との競争がし烈な地区でありますが、当社は同地区の顧客のニーズに合わせた営業を行い、その支持を得てまいりました。
同地区で培った営業力を活かし、当社は、引き続き東京都23区内において営業センターを開設するとともに、2006年10月には東京都以外でも営業ができるように宅地建物取引業免許[国土交通大臣(1)第7349号]を取得し、現在では営業エリアを東京都並びに神奈川県川崎市及び横浜市に拡大しております。
また、当社は、各営業センターにおける地域に根ざした営業並びにネット広告・住宅情報誌等の媒体等を通じて把握した顧客の潜在的なニーズを、OHDが開発する新築一戸建て住宅に反映してまいりました。
今後も、東京都23区並びに神奈川県川崎市及び横浜市を中心として年間2～3店舗の出店を続け、営業基盤を拡大していく方針であります。
(注)「城南地区」は、世田谷区、渋谷区、大田区、目黒区、品川区及び港区を指しております。

(2)不動産販売事業
不動産販売事業は、戸建業務、マンション業務、不動産流動化業務、アサカワホーム及びその他の業務より構成されております。各業務の内容は以下のとおりであります。
①戸建業務
戸建業務は、当社グループにおいて主要な業務であり、不動産仲介事業とともに新築一戸建て住宅の開発・分譲において「製販一体型」の事業運営を行っております。具体的には、事業用地の取得から企画、設計、販売、仲介に至る工程において、施工の一部を除き当社グループ内で完結できる運営体制を整えております。この体制は、外部に販売を委託している企業と比較する際、当社グループの強みとなっております。
当社グループが提供する住宅の特徴は、通勤に便利な都心部を中心として3階建の新築一戸建て住宅を数多く提供していることであります。地価の高い都心の限られた敷地面積に対して、最大限に居住空間を確保した3階建とすることにより、初めて住宅を購入されるお客様にとって、リーズナブルな価格で新築一戸建て住宅を提供することを可能としております。
また、事業面での特徴は、建物を完成させてから引き渡す「建売」の販売形態と、土地の引渡しに伴い土地代金を決済した後に建物を建てる「売建」とを、エリア特性に応じて組み合わせることにより、資金効率を高めている点にあります。
戸建業務は、当社が把握している顧客の潜在ニーズを反映させられる事業用地を適正な価格で取得し、規格型の住宅ではなく地域特性や当該用地の形状・特徴に合わせた新築一戸建て住宅の開発及び分譲を行うことで、事業規模を拡大してきており、今後もこの手法を継続していく方針であります。

②マンション業務
マンション業務は、戸建業務にて培ったノウハウを活用し、OHDが新築マンションの開発及び分譲を行っています。都心部において立地を重視し、これまで主流としてきたファミリータイプのマンションに加え、マンション志向の強い単身者、2人世帯をターゲットとしたコンパクトタイプのマンションにも積極的に取り組んでおります。なお、マンション分譲につきましては、戸建業務とは異なりOHDが直接販売活動を行っております。
また、現場ごとのモデルルームや高額な販売促進物等は必要最小限に留め、コスト管理の徹底を図っております。それらのコスト管理の成果を価格還元し、顧客へ良質な商品の提供を行っていく方針であります。
③不動産流動化業務
不動産流動化業務は、2011年10月にOHD100%出資で設立したOHREMおよびOHDにて、国内収益不動産等の取得・運用・販売等の業務を行っております。
不動産流動化業務は、主に東京都23区内の小規模なオフィスビルあるいは賃貸マンション等の収益不動産を当社グループが取得し、テナントリーシング並びにリノベーション等により資産価値を高めた後に、投資用不動産として個人富裕層や事業会社等に販売しております。引き続き、市場環境の急変等による価格変動リスクを軽減するため、小規模かつ短期間での販売が見込める物件を中心として事業を進めてまいります。

なお、当社グループでは、上記①戸建業務、②マンション業務、③不動産流動化業務の用地及び物件仕入において、仕入担当者は大手並びに地場の不動産仲介業者等への日々の巡回により構築した良好な関係を通じて、豊富な物件情報を収集しております。これらの物件情報については、各業務のプランニング・ノウハウを融合させ、戸建用地及びマンション用地のいずれか、又は複合開発、或いは収益不動産としての販売等を含めて検討し、当社グループの収益最大化の観点より開発の方向性を決定しております。

④アサカワホーム
アサカワホームは首都圏にて、戸建建売業者等からの建築請負を主力事業に据え、「ローコスト・ハイクオリティ」をポリシーとして成長してまいりました。今後は、OHDからの建築請負棟数を増加させ、当社グループの建築・施工機能の強化に寄与するるとともに、既存及び新規の戸建建売業者からの受注も継続して獲得してまいります。また、アサカワホームを含めた当社グループの戸建供給能力は大幅に増加することから、今後はスケールメリットを生かして、建築資材等のコストダウンも目指してまいります。

⑤その他の業務
米国カリフォルニア州において、2010年9月にOHD100%出資によるOHRを設立し、同年10月に同社100%出資でOHR,LLC.を設立、また2012年10月にも同様にOHR100%出資でIMA FUND 1, LLC.を設立し、米国にて不動産市場分析及び不動産販売事業を行っております。

(3)不動産金融事業
IBNは、居住用不動産に関連する担保付融資等を行っております。個人の顧客が購入する不動産に抵当権を設定し、同不動産の販売会社から保証金を担保として預かる方式での小額融資を主力商品としており、当社が仲介する顧客及びOHDが不動産を販売する顧客も対象としております。

[事業系統図]
以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。