株式会社シノケングループ 事業等のリスク (2015年12月期)

有価証券報告書に記載した当社グループの事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる事項としては、主に次のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。

(1) 不動産販売について
① アパート販売事業について
当社グループは、サラリーマンや公務員層を対象に不動産投資・資産づくりのためのアパート経営を提供しております。
賃貸住宅経営には、一般的に、経年劣化或いは近隣賃貸住宅との競合による入居率低下や家賃相場の下落による賃貸料収入の減少や金融情勢の変化による金利負担増加など収支悪化のリスクが内在しております。当社グループ顧客の賃貸住宅においても、築年数の経過につれてこれらのリスクが顕在化する可能性があります。
当社グループは、これらのリスクを軽減するために、投資段階における事業計画及び資金計画の立案、土地の選定、設計及び施工、引渡し後の入居者募集、家賃滞納保証、メンテナンスに至るまで一貫したサービスを提供することにより、高い入居率の維持を図って顧客の長期的かつ安定的な賃貸住宅経営を全面的にサポートしております。
しかし、賃貸住宅経営に内在するリスクを完全に回避することは非常に困難であり、入居率低下や家賃相場の大幅な下落、金融機関のアパートローンへの融資姿勢の変化或いは急激な金利上昇等が発生した場合、顧客の賃貸住宅経営が悪化することが懸念されます。その場合、顧客の賃貸住宅経営と密接な関係にある当社グループの経営成績は影響を受ける可能性があります。

② マンション販売事業について
当社グループは、首都圏において、マンション販売業者等への一棟販売向け及び個人投資家向けに投資用マンションの企画・販売を行っております。
マンションの企画に際し、マンション販売業者等の販売力や信用調査を行ったうえで土地を仕入れておりますが、当該物件の販売が完了するまでの間は当社グループが在庫リスクを負うことになります。また、マンション販売業者等が契約不履行或いは業務停止状態に陥って当社グループが最終顧客への直接販売若しくは転売をせざるを得なくなった場合、計画の価格での販売が実現できない可能性があります。
なお、個人投資家向けの投資用マンションを含め、景気動向、金利動向、需給動向、地価・物価の変動、住宅税制その他の税制等の事業環境上のリスクが存在します。

(2) ゼネコン事業について
当社グループは、首都圏を中心にマンション・オフィスビル・公共施設などの建築請負事業等をおこなっております。
請負工事は、工事一件あたりの取引金額が大きいため、取引先等の業績が悪化し信用不安に陥った場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、需給バランスの悪化や為替の影響による輸入材の高騰等により建築資材の調達が困難な場合のほか、建設業従事者の高齢化や減少等により労務費が高騰した場合など、収支の悪化や工期の遅延等による、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
さらに、建設工事では安全に対し十分に配慮しておりますが、重大事故や自然災害等が発生する可能性があり、その対応に多額の費用が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。


(3) 金融・保証関連事業について
当社グループは、顧客の賃貸住宅経営において家賃の滞納が生じた場合に、滞納家賃を立替える家賃滞納保証業務を行っております。
今後、保証件数が増加するにつれて滞納件数が増加する可能性があります。これまでどおり迅速かつ効率的な滞納金回収ができない場合、当社グループの経営成績に影響が及ぶ可能性があります。
また、当社グループは、アパートを購入する個人の顧客に対し購入資金の一部の融資(バックアップローン)を行っております。バックアップローンは、顧客の自己資金と金融機関からの融資だけでは購入資金が不足する場合に不足分を貸付けるものであります。ローンの審査にあたっては、ローン及び金利の回収可能性について十分な注意を払う必要があります。そのため、当社グループは、顧客の適正な投資利回り確保の可能性や年収等を勘案して妥当な与信限度額を設定し、的確と判断した顧客に対してのみアパートを販売し、ローンを実行しております。また、ローンの実行にあたっては原則として購入物件を担保として徴求しております。
しかし、顧客の賃貸住宅経営の収支悪化等により、ローンの返済や金利支払いが滞った場合、貸倒れが生じる可能性があります。
また、当社グループは賃貸住宅入居者向けに少額短期保険商品の開発・提供を行っております。
保険業では、台風や地震等の自然災害による損害がときに巨額になることから、当社グループでは再保険を利用したリスクの分散や異常危険準備金の積立てよってこれら損害に対する保険金の支出に備えております。
しかし、予想を超える巨大な自然災害の発生による多額の保険金の支払いが生じた場合、または、再保険市場の変化により十分な再保険手配ができなかった場合、当社グループの経営成績に影響が及ぶ可能性があります。

(4) 介護関連事業について
当社グループは、2011年に制度化された「サービス付き高齢者向け住宅」(以下、「サ高住」という。)、通所介護(デイサービス)施設、グループホーム施設及び小規模多機能型居宅介護施設を保有し、それらの運営を行なっております。
それらに係る事業は、介護保険法等の関係法令を遵守し運営及び展開をすすめることとなりますが、今後の社会保険制度や関係する法令の改正等により、当社グループの経営成績は影響を受ける可能性があります。
また、当該事業は、利用者が高齢者であることから、生命に関わる重大な問題(事故、食中毒、集団感染等)が生じる可能性があります。これらの問題により訴訟が提起された場合、又は風評被害が生じた場合は、当社グループの経営成績は影響を受ける可能性があります。

(5) 住宅瑕疵担保責任保険及び地盤保証制度について
当社グループは、販売した物件に意図せざる瑕疵が生じた場合に備えるため住宅瑕疵担保責任保険及び地盤保証制度に加入しております。
住宅瑕疵担保責任保険は、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵に起因して耐力或いは防水性能が不十分である場合に、地盤保証制度は、地盤調査や補強工事の不備に起因する建物の不具合が生じた場合に、それぞれ保険金が支払われます。
しかし、これらの保険・保証の対象にならない瑕疵を原因とする損害賠償請求が行われた場合、当社グループの経営成績は影響を受ける可能性があります。

(6) 建築物の耐震強度について
当社グループは、住宅の供給に際し、物件の品質に万全を期すよう努めておりますが、2005年11月17日に国土交通省から発表された「姉歯(あねは)建築設計事務所による構造計算書偽装事件」の耐震強度不足被害物件に当社グループが販売したものが含まれておりました。
当事件の再発防止策として、2007年6月に建築基準法の改正に基づき、現在は構造計算適合性判定機関によるダブルチェックを実施しております。
しかし、何らかの複合的な誤謬により適正な耐震強度が確保されていない事態が発生した場合には、追加工事或いは再建築等のコストが発生し、当社グループの経営成績は影響を受ける可能性があります。


(7) 業績の季節的変動について
当社グループの主力事業はアパート販売事業及びマンション販売事業でありますが、その売上高計上は引渡基準によっております。
賃貸住宅入居者の成約率が最も高まる時期(シーズン期)は2月及び3月であるため、賃貸住宅を購入される顧客はシーズン期の引渡しを希望される場合が多く、また、当社グループとしてもシーズン期は空室リスクが低下することから引渡しをシーズン期に設定する場合が多くあります。このため、当社グループの売上高はシーズン期を含む上半期に偏る傾向があります。一方、販売費及び一般管理費等の経費の発生は、一定の範囲内で推移するため、経常損益は上半期と下半期で大きく変動する傾向があります。

(8) 有利子負債への依存について
当社グループは、投資用アパート及び投資用マンションを建設して販売しております。
土地仕入、建設から顧客に販売して資金を回収するまでの必要資金は、いずれも案件ごとに金融機関からの借入金によって調達しております。
投資用アパートは、土地仕入から資金回収までの期間は1年未満であるものが大半で必要資金を短期借入金によっております。投資用マンションの必要資金は、資金回収に長期を要するため長期借入金によっております。これらの資金需要により、当社グループの借入金残高は総資産に対し比較的高い割合となっております。
従いまして、金利動向、金融機関の融資姿勢の如何によっては当社グループの経営成績が影響を受ける可能性があります。

(9) 社有不動産の評価額について
当社グループが所有する不動産は、事務所用ビル、駐車場、テナントビル、賃貸住宅、貸店舗等があり、原則として継続して所有し自社使用及び賃貸事業用に供しております。
これらの社有不動産は、今後の状況の変化により減損損失を計上することとなった場合、当社グループの経営成績は影響を受ける可能性があります。

(10) 販売用土地仕入について
当社グループのアパート販売事業の大半の顧客は土地を所有しておりません。従って、当社グループは広範な土地情報収集力・資金調達力・迅速な意思決定等を発揮して高い入居率が見込める好立地の土地を厳選して顧客に提案・販売しております。
しかし、今後の当社グループの業容拡大に伴い、従来通りの良質の物件を獲得することが困難になった場合、当社グループの経営成績は影響を受ける可能性があります。

(11) 競合について
当社グループの主力事業はアパート販売事業及びマンション販売事業であります。主として対象とする顧客は、土地を所有していないサラリーマン、公務員、自営業者等の個人であり、将来の資産形成・資産運用の一手段としての賃貸住宅経営を提案するもので当業界における独自の営業方針をもって成長してまいりました。これに対し、業界の主流は、土地所有者に対して資産の有効活用或いは相続税対策として提案するものであり、当社グループとしては比較的競合が少ない状況で推移して参りました。
今後は、業界の有力企業が土地非保有者向け賃貸住宅販売市場にも目を向け参入してくる可能性が考えられます。また、小規模ではありますが、当社グループの元従業員が起業し、当社グループと競合関係になっております。今後も同業他社への転職者も加え競合が増加する可能性があります。今後、このような傾向が顕著となった場合、当社グループの経営成績は影響を受ける可能性があります。

(12) 訴訟等の可能性について
当社グループが販売・施工、管理する賃貸住宅は、マニュアルに沿って細心の注意をもって施工し、管理しております。しかし、それでも瑕疵の発生、管理に関するオーナー様のクレーム、入居者の入退去時のトラブルが発生し訴訟に至ることがあります。訴訟の結果によりましては、当社グループの経営成績は影響を受ける可能性があります。


(13) 法的規制等について
① 関連法規について
当社グループが営む各分野の業務に関して様々な法律の規制があります。
アパート販売事業、マンション販売事業やゼネコン事業に関しては「宅地建物取引業法」、「建設業法」、「建築士法」、「建築基準法」、「国土計画利用法」、「都市計画法」等の法的規制があります。そのほか、金融・保証関連事業に関しては「貸金業法」及び「保険業法」、介護関連事業に関しては「高齢者の居住の安全確保に関する法律」、LPガス供給販売事業に関しては「液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律」、飲食店事業に関しては「食品衛生法」等の法的規制があります。
今後、これらの法律或いは政令の改正の如何によっては当社グループの経営成績が影響を受ける可能性があります。

② 消費者契約法について
当社グループの各種事業の主な顧客は消費者であり、顧客との間に下に掲げるものをはじめ様々な契約を取り交わしております。これらの契約には「消費者契約法」が適用されます。
アパート販売事業及びマンション販売事業における「土地売買契約」、「工事請負契約」、「土地付区分所有建物売買契約」、不動産賃貸管理事業における「賃貸借契約」、介護関連事業における「生活支援サービス契約」、金融・保証関連事業における「保証委託契約」等は、一般消費者との契約・取引が中心となります。
当社グループは、顧客との契約に際しては、提案書や契約書、その他の説明資料により契約の内容を説明し、十分にご理解・ご納得を頂いた上で取引頂くよう法令の遵守に努めておりますが、万一、同法に抵触するような事態が生じた場合、当社グループの経営成績及び社会的信用は影響を受ける可能性があります。

③ 土壌汚染対策法について
当社グループが販売する物件は住宅地域に存しております。このため、工場廃棄物等による土壌汚染被害の可能性は極めて低いと考えております。しかし、今後の業容拡大に伴い宅地化された工場跡地或いはその隣接地に土地を取得する場合、当該土地が予見できない汚染を受けている可能性があります。また、既販売の賃貸住宅の土壌が一切汚染されていないということを将来にわたって断言することはできません。従って、販売済みの土地において予期せざる土壌汚染問題が生じた場合、当社グループの経営成績は影響を受ける可能性があります。

(14) 代表者への依存について
当社の代表取締役社長である篠原英明は、当社グループの事業運営にあたり、豊富な経験、深い業務知識、鋭い先見性及びリーダーシップに基づいて経営方針、経営戦略、事業計画等、事業の推進に重要な役割を果たしております。当社グループは、同氏に過度に依存することがないよう経営体制を強化し、各事業分野の育成強化に努めております。
しかし、未だ同氏に対する依存度が高いため、同氏が何らかの理由によって当社の経営に関与しなくなった場合、当社グループの経営成績及び事業展開に影響が及ぶ可能性があります。

(15) 人材の確保・育成について
当社グループは、アパート販売事業及びマンション販売事業を核として、これに関連し、かつシナジー効果が得られる分野に多面的に事業展開しております。これらの事業を推進するに当たり、有能な人材の確保・育成が最重要課題でありますが、当社グループの急速な業容拡大とスピード経営に追随できず退職に至る従業員が比較的多くみられます。当社グループは、優秀な人材を獲得する一方、社員教育を行って個々の能力向上を図り人的財産の拡充に努める方針であります。
しかし、当グループが求める人材を十分に確保できない場合、当社グループの経営成績は影響を受ける可能性があります。


(16) 個人情報漏洩の可能性ついて
当社グループには、顧客及び入居者等に関する個人情報があります。
これらの情報については、個人データ閲覧権限の設定、ID登録、外部侵入防止のシステム採用、内部監査による電子メール送受信の確認等により情報流出の防止を図っております。また、「個人情報の保護に関する法律」に即した「個人情報保護規程」他の社内規程を整備するほか、社内研修において情報管理の知識及び意識の徹底を図っております。
これらの施策に拘わらず個人情報の漏洩或いは不正使用の事態が発生した場合、当社グループへの信用低下や損害賠償等により当社グループの事業運営及び経営成績が影響を受ける可能性があります。