トーセイ株式会社 業績等の概要 (2016年11月期)

(1)業績
当連結会計年度(2015年12月1日～2016年11月30日)におけるわが国の経済は、輸出・生産に弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いています。新興国経済の減速懸念や英国のEU離脱問題、新大統領が就任する米国の経済政策の行方などの影響により世界経済の先行きは不透明感を増していますが、今後も雇用・所得環境の着実な改善を背景とした底堅い個人消費に支えられ、穏やかな回復が期待されています。
当社グループが属する不動産業界において、2016年1月～8月の上場企業等による国内不動産取引額は前年同期と比べ2割減少し、2兆6,665億円となりました。良好な資金調達環境を背景に国内外投資家の投資意欲は非常に高いものの、市場への物件供給の減少に加え、海外投資家を中心に割高な不動産取引を控えたことから、取引が減少しています(民間調査機関調べ)。
首都圏分譲マンション市場では、マンション価格の高騰や消費税増税の再延期で消費者の購入意欲が高まらず、販売会社も物件供給量を減らしています。2016年1月～10月の新築マンション販売戸数は前年同期比で15.3%減少し、各月の契約率は好不調の目安となる70%を下回る水準で概ね推移しております。民間調査機関の予測では、2016年の年間発売戸数が3万7,000戸前後と、リーマンショックで供給が落ち込んだ2009年以来、7年ぶりに4万戸を下回ると見込まれています。
一方、首都圏分譲戸建市場は、2016年1月～10月の住宅着工戸数は前年同期比で8.7%増加となりました。新築マンションと比べ割安な戸建の需要は引き続き高く、今後も底堅く推移するものと期待されています(国土交通省調べ)。
東京ビジネス5区のオフィスビル賃貸市場では、企業の移転・増床需要が引き続き旺盛であり、空室率は3%台半ばの低水準で推移しています。平均募集賃料は緩やかに上昇を続け、2016年10月時点の坪単価は18,400円台(前年同月比4.7%上昇)になりました(民間調査機関調べ)。
また、不動産証券化市場では、良好な資金調達環境を背景に市場の拡大が続いています。2016年10月末時点のJ-REIT運用資産額(取得金額ベース)は約15兆2,000億円と前年同月から約1兆4,000億円増加しました。なお、2016年6月末時点のJ-REIT運用資産額は約14兆8,000億円、私募ファンドは約13兆9,000億円で、合わせると約28兆7,000億円の市場規模となりました(民間調査機関調べ)。
このような事業環境の中、当社グループは不動産流動化事業で収益オフィスビルや賃貸マンションなどの一棟販売を順調に進捗させるとともに、不動産開発事業においては、商業施設および戸建住宅の販売・開発を推進いたしました。また、将来の収益の源泉となる収益不動産や開発用地の取得を積極的に進めてまいりました。
以上の結果、当連結会計年度は、売上高49,818百万円(前連結会計年度比15.8%増)、営業利益9,279百万円(同34.6%増)、税引前利益8,450百万円(同39.9%増)、当期利益5,547百万円(同34.1%増)となりました。

セグメントごとの業績は次のとおりであります。
なお、第1四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しており、以下の前連結会計年度比較については、前連結会計年度の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。

(不動産流動化事業)
当連結会計年度は、「錦糸町トーセイビル」(東京都墨田区)、「STABLE NAKANO」(東京都中野区)、「シティフォーラム上本郷」(千葉県松戸市)、「シャトーエスポワール国分寺」(東京都国分寺市)、「JPT元町ビル」(神奈川県横浜市)、「白山麻の実ビル」(東京都文京区)等32棟のバリューアップ物件の販売を行ったことに加え、Restyling事業において「ヒルトップ横濱根岸」(神奈川県横浜市)、「ヒルトップ横浜東寺尾」(神奈川県横浜市)、「ルネ鎌倉植木」(神奈川県鎌倉市)等で57戸の販売を行いました。
当連結会計年度の仕入につきましては、バリューアップ販売物件として、収益オフィスビル、賃貸マンション等を合わせて54棟、土地8件を取得しております。
なお、仕入活動の一環として、第2四半期連結会計期間に、主に東京都豊島区に収益不動産を保有する岸野商事株式会社および岸野不動産株式会社を、第3四半期連結会計期間に、主に東京都中野区に収益不動産を保有する株式会社フォー・ビックをM&Aにより取得し、連結子会社としております。
以上の結果、不動産流動化事業の売上高は25,809百万円(前連結会計年度比0.7%減)、セグメント利益は4,001百万円(前連結会計年度比4.1%減)となりました。

(不動産開発事業)
当連結会計年度は、新築商業施設「T'S BRIGHTIA南青山」(東京都港区)、「T'S BRIGHTIA綱島」(神奈川県横浜市)を販売いたしました。また、需要が堅調な戸建住宅の販売にも注力し、「THEパームスコート柏初石」(千葉県柏市)、「THEパームスコート越谷レイクタウン」(埼玉県越谷市)、「THEパームスコート三鷹大沢」(東京都三鷹市)、「THEパームスコート橋本」(神奈川県相模原市)、「THEパームスコート北小岩」(東京都江戸川区)等において、119戸を販売いたしました。
当連結会計年度の仕入につきましては、戸建住宅開発用地5件、分譲マンション開発用地1件、商業施設開発用地3件を取得しております。
なお、第1四半期連結会計期間より、東京都町田市を拠点として戸建分譲・注文住宅業を営む株式会社アーバンホームを連結子会社としたことにより、東京都下および神奈川県エリアの仕入・販売網の強化を図っております。
以上の結果、不動産開発事業の売上高は13,138百万円(前連結会計年度比98.9%増)、セグメント利益は3,674百万円(前連結会計年度比586.8%増)となりました。

(不動産賃貸事業)
当連結会計年度は、保有する賃貸用棚卸資産21棟を売却したものの、新たに収益オフィスビル、賃貸マンション等51棟を取得し、また取得後の空室のリーシングに努めたことに加え、保有する固定資産および棚卸資産のリーシング活動にも注力いたしました。
以上の結果、不動産賃貸事業の売上高は5,282百万円(前連結会計年度比25.4%増)、セグメント利益は2,389百万円(前連結会計年度比33.0%増)となりました。

(不動産ファンド・コンサルティング事業)
当連結会計年度は、前連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高(注)421,792百万円から、ファンドの物件売却等により74,462百万円の残高が減少したものの、新たに大型案件のアセットマネジメント業務を受託したこと等により、100,856百万円の残高が増加し、当連結会計年度末のアセットマネジメント受託資産残高は448,186百万円となりました。当該大型案件の獲得により、アセットマネジメントフィーが増加し、売上に貢献いたしました。
以上の結果、不動産ファンド・コンサルティング事業の売上高は2,302百万円(前連結会計年度比5.6%減)、セグメント利益は951百万円(前連結会計年度比35.0%減)となりました。
(注) アセットマネジメント受託資産残高には、一部コンサルティング契約等に基づく残高を含んでおります。

(不動産管理事業)
当連結会計年度は、新規契約の獲得および既存契約の維持に努め、ファンド物件の管理棟数が増加しました。当連結会計年度末での管理棟数は、オフィスビル、ホテル、学校等で375棟、分譲マンションおよび賃貸マンションで219棟、合計594棟(前連結会計年度末比47棟増加)となりました。
以上の結果、不動産管理事業の売上高は2,944百万円(前連結会計年度比4.1%減)、セグメント利益は141百万円(前連結会計年度比3.8%減)となりました。

(その他)
当連結会計年度の売上高は340百万円(前連結会計年度比51.0%減)、セグメント損失は17百万円(前連結会計年度は178百万円のセグメント利益)となりました。

(2)キャッシュ・フロー
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ2,849百万円増加し、21,640百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローおよびそれらの要因は、次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により使用した資金は、7,472百万円(前連結会計年度比68.2%増)となりました。これは主に、税引前利益8,450百万円、不動産流動化事業および不動産開発事業の物件仕入による棚卸資産の増加15,971百万円、法人所得税の支払額2,297百万円等によるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は、8,193百万円(前連結会計年度は481百万円の獲得)となりました。これは主に、投資不動産の取得による支出1,743百万円、貸付金の実行による支出2,935百万円および連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出3,297百万円等によるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により獲得した資金は、18,522百万円(前連結会計年度比178.1%増)となりました。これは主に、長期借入れによる収入42,442百万円等があったものの、長期借入金の返済による支出23,866百万円、利息の支払額926百万円および配当金の支払額771百万円等があったことによるものであります。

(3)IFRSにより作成した連結財務諸表における主要な項目と連結財務諸表規則(第7章及び第8章を除く。)により作成した場合の連結財務諸表におけるこれらに相当する項目との差異に関する事項

(退職給付債務の処理に関する事項)
IFRSでは、発生した数理計算上の差異はその他の包括利益として認識し、その後リサイクルをしないことが求められています。
この影響により、日本基準に比べて、退職給付費用は、前連結会計年度6,222千円、当連結会計年度6,795千円減少しております。

(有給休暇引当金の処理に関する事項)
IFRSにおいて、当社及び一部の子会社の有給休暇の見積額を債務として計上しております。
この影響により、日本基準に比べて、有給休暇引当金繰入額(販売費及び一般管理費)は、前連結会計年度981千円、当連結会計年度8,677千円増加しております。

(表示の組替)
日本基準では、金融収益、費用を除くその他の営業外損益と特別損益項目は営業損益に含まれませんが、IFRSでは、これらの項目も営業損益に含まれております。