サンフロンティア不動産株式会社 業績等の概要 (2016年3月期)

(1)業績

当連結会計年度におけるわが国経済は、政府・日銀による各種経済・金融政策の効果から、企業収益や雇用情勢に改善がみられ、訪日外国人の大幅増加の好影響もあり、緩やかな回復基調が続いております。一方で、中国をはじめとした新興国経済の下振れリスクの高まりや不安定な為替動向など、景気の先行きに対しては不透明な状況が続いております。
当社および連結子会社(以下、あわせて「当社グループ」という。)の属する不動産業界においては、都心オフィスビル市場の空室率が長期に亘る改善基調を続けており、平均賃料も緩やかな上昇を継続しております。不動産投資市場では、取得競争の激しさから期待利回りの低下が進み、一部の投資家で慎重な取得姿勢がみられるものの、都心の不動産に対する投資家の投資意欲は依然として高水準で推移しております。
当社グループでは、こうした環境下において、東京都心部における中小型オフィスビルの活用と流通を主軸とし、市場を深く掘り込み、一極集中で専門性の高い事業を展開しております。地球環境に配慮した不動産再生と活用を通して、ビルオーナー様の不動産に関する様々な「お困りごと解決」にお客様視点で真摯に取り組んでまいりました。具体的には、お客様お一人おひとりにビルの賃貸および売買仲介、ビル管理・メンテナンス、小修繕から大規模リニューアル、専門家とタイアップした相続や税務等の相談、賃料滞納に備えた保証の提供等に至るまで多様なサービスをご提供することを通じて、お客様の不満や不便、不快を現場で研究・解決し、多面的な収益機会の獲得に繋げてまいりました。
これら多様なサービスを提供する過程で培った知見やノウハウを連鎖させることによって、不動産再生事業を積極的に展開しています。街に活気をもたらす最適用途への変更や快適で潤いのある屋上テラスの設置、テナント募集前に内装を造り込むセットアップオフィス等、テナントの心に響くリニューアルを施すことでオフィスビルを魅力的で高品質なビルに甦らせます。さらに、地域密着による土地勘を活かしたテナント斡旋を強みに収益を最大限に高め、周辺エリアの強みや特徴、地歴も価値に載せて資産家・富裕層へ販売いたします。このようにご利用いただくテナントのニーズを汲み、たゆまぬ改善で都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)を中心にオフィスビルの再生実績を積み上げております。
不動産の仕入れに関しては、大手不動産会社や信託銀行からの優良物件情報の入手、当社独自の協力会社ネットワークである「共栄会」からの紹介、ビルオーナー様の「お困りごと解決」への取り組みから派生する相対での物件取得など、高い付加価値創出が見込める物件の仕入ルートの構築に努めてまいりました。
加えて、資産コンサルや住宅管理に強みを持つ「株式会社パワーコンサルティングネットワークス」を関連会社とし、ホテルの企画・運営を手掛ける「サンフロンティアホテルマネジメント株式会社」を設立いたしました。また、旅行・航空事業を展開する中国春秋グループと業務提携し、訪日外国人をはじめ多くの人に日本の美しい自然とおもてなし文化を体感してもらえる、インバウンド向け都市型観光ホテルの開発を進めており、愛知県常滑市で共同ブランド「スプリングサニー」の第1号店の運営を開始いたしました。さらに、ベトナムの中部最大都市ダナンでは都市型ホテル、高層マンションの開発に着手するとともに、インドネシアの首都ジャカルタでは都市型分譲住宅の建築を進めるなど、成長著しい東南アジアへの展開も加速しております。
以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高30,625百万円(前期比10.4%増)、営業利益7,387百万円(同26.3%増)、経常利益7,024百万円(同25.6%増)、親会社株主に帰属する当期純利益8,157百万円(同61.4%増)となりました。


各セグメントの業績は次のとおりであります。

(不動産再生事業)
当社グループは、仕入れの段階から最適用途の実現に向けた「ものづくり」を始めております。賃貸市場を日々入念に調査し知見を得て、テナント斡旋やビル管理、建設など他部署の経験、技術、知識を投入し、これらを連鎖させ、お客様視点で自由に発想し、創造的な企画を練り込んでおります。また、当社グループはテナントの満足度を高めることがビルオーナー様の満足につながるものと捉え、テナントの声を大切にしたテナント目線での快適性や利便性をどこまでも追求し、愛され選ばれるビルへと再生しております。
稼働率の低い不動産やリニューアルを要する建物を、社会のニーズに合致した仕様にリノベーションを行い、稼働率の高い不動産に再生させ、不動産が生み出す利益の極大化を図った上で、資産家・富裕層の皆様に販売しております。
また販売後においても、当社グループはスピードを重視したサービス(不動産のハード管理、ソフト管理、積極的な不具合対応、ビルオーナー様のお困りごと解決や新たな要望に応えるなど)を提供することにより、フォローアップに努めてまいりました。
リプランニング事業においては、資産としての安定性のみならず、物件のもつ固有の立地特性やその地域の歴史などを大切に、エリアに最適化したオフィスの創り込みや旧耐震物件の耐震補強、容積率超過の是正に取り組んでまいりました。購入されるお客様からみた「価値」に訴求した商品づくりを行うことで、購入時の事業計画を上回る利益率で物件の販売が進捗し、前期に比べ売上高、利益ともに増加いたしました。
賃貸ビル事業においては、お客様の視点から高品質、高付加価値の物件を保有し、当社グループの賃貸仲介、プロパティマネジメント、建設ソリューション、滞納賃料保証等で培った総合的な不動産運営能力を活かし、高稼働率を維持し、安定的な賃料収入を確保しております。
不動産証券化事業等においては、当社が出資する不動産ファンドにおける物件売却に伴う投資分配収入があったものの、前期に比べ売上高・利益ともに減少いたしました。
以上の結果、売上高は26,835百万円(前期比10.5%増)となり、セグメント利益は8,072百万円(同28.7%増)となりました。

(仲介事業)
売買仲介事業においては、プロパティマネジメントや賃貸仲介をはじめとする他部署からの紹介案件に注力し、手間を惜しまず、付加価値を積み重ねていくことで、リピートでの購入や売却、さらにはお客様からお客様をご紹介いただける機会にもつながっております。また、不動産コンサルティングによるソリューション力の向上や台湾をはじめとする海外顧客への言語対応などから顧客層が増大しており、不動産投資市場の回復等を背景に案件数、規模ともに拡大いたしました。その結果、前期に比べ売上高・利益ともに大幅に増加いたしました。
賃貸仲介事業においては、市場における空室が減少し、空室率が継続して改善する市況において、ビルオーナー様のお困りごとを空室という一面だけで捉えるのではなく、ビル経営を俯瞰し、多面的で長期的な視点から様々なお困りごと解決に取り組んでまいりました。これに加え、リプランニング物件の仕入や販売、商品化中のリプランニング物件のテナント斡旋、さらにはビル管理受託の窓口となることでグループ全体の収益に貢献しております。
以上の結果、売上高は1,536百万円(前期比24.0%増)となり、セグメント利益は1,312百万円(同25.2%増)となりました。


(プロパティマネジメント事業)
プロパティマネジメント事業においては、テナント満足度を高めるためのきめ細やかなビル管理と土地勘を強みとした賃貸仲介により、適正賃料への条件変更等による収益改善や安定的で高稼働なビル経営を実践してまいりました。この実績を背景に、お客様の増加とともに、同じお客様から複数の新たなビル管理を受託することができ、当期末の受託棟数は下表のとおり、前期末から57棟増加(20.7%増)しました。管理受託ビルにおける物件売買に伴うオーナーチェンジの際には、手間を惜しまず誠実な対応に徹することで新たなオーナー様からも引き続きビル管理を受託しております。さらに、お客様のことを深く知り、資産背景を把握し、お一人おひとりに合ったご提案を行うことで、売買仲介や工事受注などの事業機会を創出することに加え、リプランニング物件や売買仲介にて不動産をご購入いただいたお客様から、ご購入後の管理業務を一任されるなど、他部署との連携による継続したサービス提供にも取り組んでまいりました。こうした連鎖的に絡みあうお客様視点の不動産サービスがさらに創意工夫、改良改善を重ねることで高い付加価値を生み出しております。その結果、前期に比べ売上高・利益ともに増加いたしました。

	2014年3月末	2015年3月末	2016年3月末
受託棟数	227棟	276棟	333棟
稼働率	97.1%	92.9%	95.5%

ビルメンテナンス事業においては、外壁等の高所清掃・ 補修作業を強みに、プロパティマネジメント事業を始めとした他事業との協働を推進してまいりました。これにより、新規ビルメンテナンス管理の受託増となったことなどから、前期に比べ売上高は増加いたしました。一方、新たな管理、対応にコストを要したことなどから、前期に比べ利益はほぼ横ばいにとどまりました。
以上の結果、売上高は1,483百万円(前期比11.9%増)となり、セグメント利益は675百万円(同13.5%増)となりました。

(その他)
建設ソリューション事業においては、前期に大型案件の受注があったものの、当期は前期のような大型案件の受注はなく、小型案件の受注にとどまったことなどから、前期に比べ売上高・利益ともに大幅に減少いたしました。
滞納賃料保証事業においては、賃貸仲介をはじめとする当社内の関連部署や協力業者様との連携強化に加え、新規協力業者様の開拓にも注力したことで、取り扱い件数が堅調に推移し、前期に比べ売上高・利益ともに増加いたしました。
当期より開始したスペースレンタル事業においては、当第3四半期に単月黒字に転換いたしました。当第4四半期には新たな貸会議室とレンタルオフィスの資産を譲り受け、事業の拡大を図っております。
当第3四半期に開始したホテル事業においては、旅行・航空事業を展開する中国春秋グループと共同で日本におけるホテル事業展開を行う旨の業務提携に合意し、愛知県常滑市で共同ブランド「スプリングサニー」の1号店の運営を開始しており、急増するインバウンドホテル需要に対し積極的な取り組みを行っております。
以上の結果、売上高は770百万円(前期比14.1%減)となり、セグメント利益は329百万円(同5.6%減)となりました。

(2)キャッシュ・フロー

当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、長期借入金の返済による支出9,326百万円、たな卸資産の増加額9,213百万円等があったものの、長期借入れによる収入11,360百万円、税金等調整前当期純利益8,269百万円等があった結果、期首残高に比べ2,163百万円増加し、当連結会計年度末残高は13,375百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は1,580百万円(前期は1,382百万円の収入)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益8,269百万円、減価償却費645百万円等があったものの、物件の仕入等が順調に推移したことによるたな卸資産の増加額9,213百万円、固定資産売却益1,257百万円等があったことによるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果得られた資金は123百万円(前期は276百万円の支出)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出6,040百万円、定期預金の預入による支出3,746百万円があったものの、有形固定資産の売却による収入7,193百万円、定期預金の払戻による収入3,182百万円等があったことによるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果得られた資金は3,633百万円(前期は701百万円の収入)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出9,326百万円、社債の償還による支出4,065百万円等があったものの、長期借入れによる収入11,360百万円、社債の発行による収入5,113百万円等があったことによるものであります。