株式会社プロパスト 財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2016年5月期)

当事業年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、以下のとおりであります。
また、本項に記載した予想、予見、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において判断したものであり、将来に関する事項には、不確実性が内在しており、またリスクを含んでいるため、将来生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意下さい。
(1)重要な会計方針及び見積り
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、決算日における資産・負債の報告数値及び報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積りを行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる様々な要因に関して適切な仮定の設定、情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果とは異なる場合があります。
(2)財政状態の分析
(流動資産)
当事業年度末における流動資産は、前事業年度末と比較して2,491百万円増加し、9,901百万円(前年同期比33.6%増)となりました。これは、保有物件の売却を実施する一方で新規物件の取得を進めたことから販売用不動産と仕掛販売用不動産が前事業年度末と比較して979百万円増加したことに加えて、売上高の増加や第三者割当増資の実施により現金及び預金が703百万円増加したことや、分譲開発プロジェクトの建築費等の支払により前渡金が560百万円増加したことによるものです。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産については、前事業年度末と比較して1,025百万円減少し、2,323百万円(同30.6%減)となりました。これは、固定資産の一部を売却したことにより土地と建物が798百万円減少したことに加えて、減損損失270百万円を計上したことよるものです。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債は、概ね前事業年度末と変わらない水準である7,488百万円(同0.5%減)となりました。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債は、前事業年度末と比較して886百万円増加し、2,984百万円(同42.3%増)となりました。これは分譲開発物件の取得等に伴い、長期借入金が893百万円増加したことによるものです。
(純資産)
当事業年度末における純資産は、前事業年度末と比較して616百万円増加し、1,752百万円(同54.2%増)となりました。これは、第三者割当増資等により、資本金が151百万円及び資本剰余金が151百万円増加したことに加えて、当期純利益を305百万円計上したことによるものです。
(3)経営成績の分析
(売上高、売上原価、売上総利益)
当事業年度の売上高は、前事業年度と比較して1,923百万円増加し、12,532百万円(前年同期比18.1%増)となりました。
不動産販売事業の売上高は、12,263百万円(同20.1%増)となりました。同事業においては、自社販売物件として、ベグレッタ トーレ(東京都葛飾区)やLUXIO日本橋蛎殻町(東京都中央区)、アイル イムーブル日本橋(東京都中央区)等、4物件の販売を実施しました。また、高井戸西プロジェクト、高田2プロジェクト、世田谷プロジェクト等、17棟の収益ビルをバリューアップした上で売却しております。さらに、三浦プロジェクトや新橋プロジェクトでは土地の売却も実施しました。また、昨年度より用地取得及び建築を進めておりました、首都圏エリアでの小規模かつ低層の賃貸マンションである王子本町プロジェクトと篠崎町プロジェクトを売却いたしました。
不動産業務受託事業の売上高は、95百万円(同50.1%減)となりました。同事業においては、不動産販売事業での業務推進に注力したことから、プレシス新宿柏木(東京都新宿区)等、2物件の販売代理業務実績に留まりました。
賃貸事業の売上高は、172百万円(同16.0%減)となりました。同事業においては、保有していた3物件のうち、1物件を2015年11月に譲渡いたしました。
売上原価については、売上高の増加に伴って前事業年度比1,377百万円増加し、10,400百万円(同15.3%増)となりました。
この結果、売上総利益は、前事業年度と比較して545百万円増加し、2,132百万円(同34.4%増)となりました。
(販売費及び一般管理費・営業利益)
販売費及び一般管理費は、前事業年度と比較して228百万円増加し、1,227百万円(前年同期比22.9%増)となりました。主な要因は、販売に伴うモデルルーム設置費用や広告宣伝費が増加したことに加えて、保有物件の売却に伴って仲介手数料が増加したことによるものであります。
販売費及び一般管理費が増加したものの、売上高の増加により営業利益は前事業年度と比較して316百万円増加し、904百万円(同53.9%増)となりました。
(営業外損益・経常利益)
営業外収益は、前事業年度と比較して50百万円増加し、59百万円(前年同期比554.3%増)となりました。主な要因は、受取補償金が増加したことによるものであります。営業外費用は、前事業年度と比較して25百万円増加し、403百万円(同6.9%増)となりました。主な要因としては、新規物件を取得したことに伴って支払利息が増加したことによるものであります。
この結果、経常利益は前事業年度と比較して340百万円増加し、559百万円(同155.7%増)となりました。
(特別損益・税引前当期純利益、当期純利益)
特別利益は、18百万円となりました。主な要因は固定資産を売却したことによるものであります。特別損失は、270百万円となりました。主な要因は、当社が保有する固定資産に減損の兆候があると判断し、評価の見直しを行った結果、減損損失を計上したことによるものであります。税引前当期純利益は、前事業年度と比較して88百万円増加し、307百万円(前年同期比40.4%増)となりました。また、当期純利益は、前事業年度と比較して89百万円増加し、305百万円(同41.8%増)となりました。
(4)キャッシュ・フローの分析
当事業年度におけるキャッシュ・フローの状況は、「第2 事業の状況 1 業績等の概要 (2)キャッシュ・フロー」に記載のとおりであります。
当事業年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、営業活動により1,193百万円減少いたしました。一方、投資活動においては632百万円増加するとともに、財務活動においても1,173百万円増加いたしました。この結果、資金は前事業年度末と比べて612百万円の増加となり、当事業年度期末残高は987百万円(前事業年度末比163.4%増)となりました。
(5)中長期的な経営戦略
当社は、不動産販売事業を事業の中核として事業展開を図ってまいります。不動産販売事業では、分譲開発業務、賃貸開発業務、バリューアップ業務の3つの業務を展開しています。分譲開発業務は首都圏エリアを中心に当社の強みである創造デザイン力やプレゼンデザイン力を活かして分譲マンションを開発し、DINKSやファミリーを対象に販売を実施いたします。賃貸開発業務は、首都圏エリアのマンション用地を取得し、小規模かつ中低層な賃貸マンションを建築し、主に個人投資家層を対象に売却を行います。小規模かつ中低層の物件に特化することで、物件取得時以降の需給環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制します。バリューアップ業務では首都圏を中心に3億円から5億円程度の中古の収益レジデンスを購入し、バリューアップを実施することで付加価値を高めた上で個人投資家及び海外投資家を中心に売却を実施します。不動産開発業務を行うとともに割安な収益不動産を購入し、バリューアップをした上で投資家層などに不動産を売却する資産流動化業務を行うことで事業拡大を図ります。また、事業拡大に伴う資産の増加と自己資本の規模とのバランスを考慮しながら、安定的な財務基盤の確立を目指します。