株式会社アーバネットコーポレーション 業績等の概要 (2016年6月期)

(1) 業績

当連結会計年度における世界経済は、中国経済の減速に伴うアジア新興国の経済成長の鈍化やシリアを中心とした中東情勢の泥沼化、欧州への難民流入増大によるEU内の国家間の齟齬拡大、イランによる石油輸出開始とOPECの求心力低下による石油価格の安値定着のなかで、回復基調を鮮明にした米国経済という状況下で始まり、中国株式市場の下落による世界株式市場の混乱、米国FRBの金利引上実施など、世界の為替市場や株式市場は不安定な値動きを続けました。
また、中東からの難民流入の増大は、EU各国の経済環境の違いを顕在化させ、低成長のなかでも安定化を見せていたEU及び堅調に景気回復を続ける米国においても富が極端に少数に集中し、その国の政治経済を左右することに対する不満を募らせる大多数の国民層が、他国並びに他宗教に対する非寛容な様相を示すようになり、極端な自国中心的な保護主義に進む傾向が世界に拡散しております。これには、世界中で多発するIS(イスラミックステート)が係わるテロも影響していることは言うまでもありません。
この傾向は、英国においては、国民投票による明らかに経済的にはダメージとなるEU脱退に舵を切らせ、米国においては、共和党大統領候補者に極端な保護主義・自国中心主義を掲げたトランプ氏を押し上げ、民主党においてもこれまでに米国ではタブー視されてきた社会主義的政治を標榜するサンダース上院議員が、当初より本命と目されたクリントン氏に肉薄するなど、本年11月の米国大統領選挙、そして今後の世界の政治経済においても予断を許せない状況となってきました。
一方、我が国経済においては、輸出企業を中心とした企業収益の改善、訪日外国人によるインバウンド需要などの成長要素が当初見られたものの、世界株式市場の混乱に影響を受けた日経平均株価は、昨年の2万円を超えたのをピークに下落を続け、本年2月中旬には1万5千円台を割り込み、4月以降に若干の上昇を見せて1万6千円台で推移するなど乱高下いたしております。これは、日銀の異次元の低金利政策により一時125円まで円安に振れた円/ドル相場が、世界の政治・経済の変動により100円を割り込もうかというほど大きく円高に戻した為替変動が大きく影響しているものと思われます。大手上場企業の3月決算における企業収益は若干ながら改善し、大手を中心とした賃金の上昇効果も見え始めましたが、資源安・円高・マイナス金利による金融機関の利益圧縮等が絡み合い、可処分所得の伸びのない環境下において最終的な経済基盤である個人消費は依然として重く、日本経済の足踏み状態は続いており、世界経済に大きく影響される日本経済の先行きは、ますます不透明感を増しております。
当社グループの事業領域であります不動産業界におきましては、高騰した不動産価格と路線価の差が拡大してきたことと、日銀のマイナス金利導入による利鞘の減少が重なり、金融機関の不動産融資の姿勢は積極的な姿勢のなかにも融資先企業の選別や担保物件の選別が散見されるようになりました。
一方、東京圏における土地価格は、地方都市・周辺部から進出してきたプレイヤーや、狭小地にも購入意欲を向けてきた大手不動産会社に、2020年東京オリンピック・パラリンピックを目指して増加を続ける訪日外国人向けのホテル業界も加わり、物件数の減少と相まって用地購入の競争は今後も激化し、用地価格は上昇を続けるものと思われますが、高止まりしている建設費を合わせた不動産価格は、既に不動産売買の限度額に近づいているように認識いたしております。
東京圏における分譲マンション業界では、海外顧客のインバウンド効果に支えられ、高額物件の販売は好調に推移しておりましたが、急激な円高への反転や高騰化する販売価格にインバウンド効果も一段落し、戸建物件の割安感も手伝い、全体としての販売数は減少しております。その一方、分譲マンションの着工数は増加しており、供給過多による売買契約率の低下を招く可能性があります。
当社グループの基軸事業である投資用ワンルームマンションの販売は、超低金利政策による下支えと相続税対策強化に対応する節税対策としての投資用不動産購入に加え、円安効果による不動産価格の上昇を見込む台湾・中国を中心とした海外投資家の参入により堅調に推移してまいりました。現在、円高への反転と物件の供給不足による品薄感は続いており、若干の賃料の上昇は見られるものの、販売価格の上昇から運用利回りの低下は否めない状況であると思われます。ホテル業界の進出もあり、東京中心地の用地獲得はますます厳しくなるものと認識いたしております。
このような事業環境にありまして、当社グループは当連結会計年度において、2017年6月期並びに2018年6月期竣工販売物件用の新規開発用地については、慎重な選別購入を進める一方、竣工開発物件の早期売却を進めてまいりました。財務体質の強化と将来必ず再来する経済変動に対応するため、不動産物件のエンドユーザーへの販売と賃貸管理を目的に、2015年3月に設立した100%子会社「株式会社アーバネットリビング」も、第2期となる当連結会計年度において黒字決算を実現し、当連結会計年度に実現しました当社開発の戸建物件の販売に加え、2017年6月期にはアパートの開発販売にも着手し、その活動範囲を拡大いたしてまいります。
また、2015年6月に公募増資等により市場より調達いたしました資金により、前連結会計年度に取得した「アリシアコート八丁畷」(32戸)に加え、当連結会計年度において、当社開発物件である「アジールコート品川中延」(64戸)並びに他社物件「アリシアコート多摩川」(19戸)を当社収益物件として取得するなど、当社保有の収益物件も増加してまいりましたが、この方向性は今後も継続していく予定であります。
当連結会計年度の売上計上物件は、自社開発物件の投資用ワンルームマンション15棟658戸(前年度からの繰越物件2棟107戸を含む)となり、そのうち2棟67戸は海外法人、1棟41戸が国内法人への一括販売となりました。また、当社としては10年ぶりとなる戸建物件4棟をエンドユーザーに分譲いたしております。
このほか、用地転売2物件及び他社物件の買取再販としては1棟30戸と戸別7戸を売上計上しております。
当連結会計年度における総資産は、収益物件の取得による固定資産の増加とたな卸資産の増加を主な要因として、前連結会計年度末と比較して3,375百万円増加し、18,952百万円まで拡大しましたが、自己資本比率は30%を超える安定した財務状況であります。
当連結会計年度における当社グループの業績は、売上高17,704百万円(前期比48.6%増)、営業利益2,005百万円(前期比21.3%増)、経常利益1,720百万円(前期比23.3%増)、親会社株主に帰属する当期純利益1,139百万円(前期比30.5%増)となりました。
各事業内容別の業績は以下のとおりであります。なお、当社グループは、「第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (セグメント情報等)」に記載のとおり、投資用・分譲用マンションの開発・仕入及び販売を主体とする不動産事業の単一セグメントであるため、不動産事業内容別に記載しております。

(不動産開発販売)
投資用ワンルームマンション15棟658戸、戸建物件4棟、事業用地2件の転売等により、売上高は15,755百万円(前期比35.0%増)となりました。

(不動産仕入販売)
他社物件の買取再販1棟30戸と戸別7戸の販売により、不動産仕入販売の売上高合計は1,776百万円(前期比1,745.3%増)となりました。

(その他)
不動産仲介及び不動産賃貸業等により、その他の売上高合計は172百万円(前期比20.6%増)となりました。

(2) キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前期末比136百万円減の2,513百万円となりました。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において営業活動により支出した資金は、1,366百万円(前期末は1,245百万円の支出)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益を計上する一方で、新規の不動産開発用土地の取得等によるたな卸資産の増加や仕入債務の減少により資金が減少したことによるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において投資活動により支出した資金は、986百万円(前期末は1,055百万円の支出)となりました。これは主に、有形固定資産の取得により資金が減少したことによるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

当連結会計年度において財務活動により獲得した資金は、2,216百万円(前期末は2,838百万円の獲得)となりました。これは主に、不動産開発事業等に関する新規借入金の調達並びに社債の発行により資金が増加した一方で、販売用不動産の売却に伴う長期借入金の返済や配当金の支払により資金が減少したことによるものであります。