地主株式会社 事業等のリスク (2016年3月期)

以下において、当社グループの事業の状況及び経理の状況等に関する事項のうち、リスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしも事業上のリスクに該当しない事項についても、投資判断上重要と考えられる事項については、投資家に対する情報開示の観点から積極的に開示しております。なお、当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対処に努める方針でありますが、当社グループの株式に関する投資判断は、以下の記載事項及び本項以外の記載事項を、慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。また、以下の記載は当社グループの株式への投資に関するリスクをすべて網羅するものではありませんのでご留意ください。
なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末日において当社グループが判断したものであります。
(1) 事業について
① 事業環境について
当社グループは、自らが土地を買って、テナントを誘致し事業用定期借地権により長期に賃貸し、当該テナントに建物を建ててもらい賃貸収入を確保したうえで、その土地を不動産利回り商品として投資家に売却するという「JINUSHIビジネス」をメインに事業展開を行っております。
当社グループが展開する事業は、景気動向、不動産市況、金融動向等の影響を受けやすく、景気あるいは不動産市況の変動、金利の上下動等の諸情勢の変化によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
② 競合について
当社グループは、従来、一定の人口集積があり、住宅地として価値の高い地方都市や大都市近郊の物件を取扱い対象としておりましたが、現在は首都圏・大都市近隣の中小型物件をターゲットにするよう努めております。
当該首都圏・大都市近隣は特に大手デベロッパー等との厳しい競合が考えられ、当社グループが優良な物件を取得できなくなった場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは、不動産を取得する際には、その土地の立地条件・周辺環境・地盤・土壌汚染・価格等について調査・検討を行い、その結果に基づいて適正な条件で不動産を取得しております。しかしながら、適正な条件により不動産を取得できなかった場合は、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 資産の取得及び売却について
当社グループは不動産投資事業において、不動産保有リスクの低減を図るために、誘致するテナントとの間で事業用定期借地権設定予約契約の締結を行い、事業会社や不動産ファンド等の売却先とは購入意向を確認した上で不動産を取得することを原則としております。
また、安定的な売却先を確保するために、2014年10月3日付で、当社とケネディクス株式会社、三井住友ファイナンス&リース株式会社及び株式会社ピーアンドディコンサルティングの4社間で「REIT事業に係る基本協定書」を締結しております。
しかしながら、テナントの出店方針に合致した土地の確保ができない場合、又は上記基本協定書の内容に変更が生じ、不動産の売却先が確保できない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
④ 災害等のリスクについて
当社グループが保有する不動産が火災、テロ、暴動、地震、津波等の不測の事故・自然災害により滅失、劣化又は毀損した場合、賃貸料収入の激減及び突発的な修繕のための支出が必要となるという事態が発生する可能性があります。このため、当社グループは、かかるリスクを可能な限り回避するため、火災保険等を付しておりますが、保険事故に該当しない事由により不動産が滅失、劣化又は毀損した場合や、保険事故に該当する事由により不動産が滅失、劣化又は毀損したときでも保険金によって損失を補填できない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ 土壌汚染及び地中埋設物の対策について
当社グループが不動産を取得する際には、土壌汚染及び地中埋設物による当社グループの費用負担や建築スケジュールへの影響を回避するために、原則売主負担による土壌汚染及び地中埋設物の調査及び除去をしております。土壌汚染及び地中埋設物が確認された場合は、当該不動産の取得中止又は専門業者による土壌汚染及び地中埋設物の除去等を売主の負担で実施した後に取得しておりますが、上記の調査によっても土壌汚染及び地中埋設物の状況について事前にすべてを認識及び除去できないことがあります。そのため、取得した不動産に土壌汚染及び地中埋設物が発見された場合、当初の事業スケジュールの変更や追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(2) 経営成績、財政状態について
① 経営成績の変動について
当社グループは、2004年3月期から不動産投資事業を本格的に開始しましたが、投資案件1件当たりの取引金額が多額であること、またテナントによる店舗建築に係る許認可・工期等に相当の期間を要し、当初の売却スケジュールが変更になる等により、投資案件の売上計上時期等が変更される可能性があります。そのような場合、各期の経営成績が大きく変動するため、過年度の財政状態及び経営成績だけで今後の当社グループの業績を判断するには不十分な面があります。
なお、当社グループの主要な経営指標等の推移は以下のとおりであります。

回次		第12期 (連結)	第13期 (連結)	第14期 (連結)	第15期 (連結)	第16期 (連結)
決算年月		2012年3月	2013年3月	2014年3月	2015年3月	2016年3月
売上高合計 (千円)		9,973,948	6,572,586	10,828,795	16,252,341	17,378,474
	不動産投資事業	9,362,101	6,030,852	10,277,344	15,707,493	17,071,948
	サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業	314,364	321,035	310,978	292,688	302,970
	企画・仲介事業	297,482	220,699	240,472	252,160	3,555
営業利益 (千円)		746,484	530,869	1,440,526	3,547,561	5,955,542
経常利益 (千円)		728,321	462,230	973,302	2,987,232	5,626,256
親会社株主に帰属する当期純利益(千円)		393,700	317,920	666,706	1,863,804	3,605,646
純資産額 (千円)		1,247,444	1,518,832	2,232,272	8,510,620	11,700,670
総資産額 (千円)		2,917,818	6,705,844	20,489,188	24,104,169	38,690,561

(注)1.売上高には消費税等は含まれておりません。
2.セグメント別の業績につきましては、従来、「不動産ソリューション事業」、「デベロッパー・エージェント事業」及び「その他事業」の3区分で報告しておりましたが、第13期連結会計年度より、「不動産投資事業」、「サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業」及び「企画・仲介事業」の3区分に変更しており、連結会計年度の経営指標等の推移は変更後の区分に基づいております。
② 引渡し等に係る業績変動について
不動産の販売における売上は、売買契約を締結した時点ではなく、不動産の引渡し時点において計上されます。そのため、何らかの理由により、引渡し時期が決算期末を越えて遅延した場合には、各期の当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 有利子負債への依存について
当社グループは、不動産取得資金を金融機関からの借入により調達しており、有利子負債残高は、下表のとおりであります。第12期におきましては、販売用不動産の売却促進により売却した資金を原資に借入金の返済を行った結果、有利子負債はいったん減少いたしましたが、その後は「JINUSHIビジネス」を基本戦略に据えた事業展開に注力しているため、有利子負債は増加傾向にあるものと考えております。従いまして、今後、金利動向等の金融情勢に変動が生じた場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは資金調達にあたって特定の金融機関に集中しないよう努めておりますが、何らかの理由により資金調達が不調に終わった場合には、不動産の取得や開発等に支障が生じ、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

回次		第12期	第13期	第14期	第15期	第16期
決算年月		2012年3月	2013年3月	2014年3月	2015年3月	2016年3月
有利子負債残高	(千円)	1,176,830	4,197,309	16,834,906	13,529,661	23,464,872
総資産額	(千円)	2,917,818	6,705,844	20,489,188	24,104,169	38,690,561
有利子負債依存度	(%)	40.33	62.59	82.16	56.13	60.65

(注) 有利子負債残高は、短期借入金、長期借入金(1年内返済予定額を含む。)及びリース債務の合計額であります。
④ 保有不動産に評価損等が生じる可能性について
2016年3月期におきましては、将来を見据えて仕入を加速したことから今後も販売用不動産が総資産に占める割合が高水準となる見通しであり、さらに「JINUSHIビジネス」事業の拡大に伴い販売用不動産は今後も増加するものと考えております。
当社グループは、不動産投資事業において、過去の実績や経験等を活かし、在庫リスクの排除に努めておりますが、不動産取得から販売まで長期間を要し、その間に土地価格等が変動した場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当連結会計年度末日において、業績に重要な影響を与えるような減損が生じる可能性は低いものと判断しておりますが、今後の経済情勢の悪化等により、減損処理が必要となった場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(3) 法的規制等について
① 法的規制について
当社グループの事業は、「宅地建物取引業法」「大規模小売店舗立地法(以下、「大店立地法」という。)」「都市計画法」「国土利用計画法」「建築基準法」等の多岐にわたる法的規制を受けております。当社グループはこれらの法令等を遵守して事業活動を行っておりますが、将来において法令等の改正が行われた場合又は新たな法的規制が設けられた場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは、主要な事業活動に関して、下記の許認可を受け、登録を行っております。当社グループは当該許認可及び登録の諸条件や関係法令の遵守に努めており、現時点において許認可及び登録が取消しとなる事由の発生は認識しておりません。しかしながら、将来何らかの法令違反等により、当該許認可もしくは登録が取り消された場合には、当社グループの事業活動に支障が生じ、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

許認可の種類	有効期間	関係法令	許認可等の取消し、解約事由等
宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(2)第7373号	2011年11月16日から2016年11月15日まで	宅地建物取引業法	宅地建物取引業法第66条(免許の取消し)、第67条及び第67条の2(許可の取消し)
第二種金融商品取引業(*) 近畿財務局長(金商)第184号	-	金融商品取引法	金融商品取引法第52条(金融商品取引業者に対する監督上の処分)
一級建築士事務所登録 東京都知事 第56464号	2015年8月1日から2020年7月31日まで	建築士法	建築士法第26条(監督処分)

(*) 金融商品取引法施行前の信託受益権販売業及び投資助言・代理業に相当いたします。
② 大型店舗開発に要する期間、規制について
大型店舗開発をする場合は、用地選定、用地確保に向けた地権者との交渉から法的手続、テナント誘致、土地賃貸借あるいは店舗建築、建物賃貸借までの手続に長期間を要することがあります。また、店舗が一定規模(売場面積1,000㎡超)以上の場合は、「大店立地法」の適用を受け、生活環境に配慮した開発計画等の指導や届出手続に時間を要する等の制約を受ける可能性があります。このように、店舗の開発規模によっては手続に長期間を要する場合又は大店立地法等による制約を受ける場合があり、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 都市計画法の改正について
「都市の秩序ある整備を図るための都市計画法等の一部を改正する法律」が2006年5月31日に公布されたことに伴い、都市計画法施行規則の一部改正のうち、2007年11月30日に開発許可に関する部分が施行されました。
法改正により延べ床面積1万㎡以上の商業施設の建設可能となる用途地域が、従来の6用途地域から原則3用途地域に変更されています。当社グループは、主に対象とならない規模の開発や、商業施設以外の施設の開発等を行う方針ですが、当該法律の施行により当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
④ 土壌汚染対策法の改正について
「土壌汚染対策法の一部を改正する法律」が2010年4月1日に施行されたことにより、一定規模(3,000㎡)以上の土地の形質変更の届出の際に、土壌汚染のおそれがあると都道府県知事が認めるとき等で土壌の汚染状態が指定基準を超過した場合は土地の形質変更の原則禁止がなされる等、規制が厳格になりました。
当社グループは、一定規模以上の土地を取得する場合、今後とも、「4 事業等のリスク (1)事業について ⑤土壌汚染及び地中埋設物の対策について」に記載しておりますとおり、リスクを回避するための対策を講じますが、事前の調査においても認識されていなかった土壌汚染等が発見されたことにより当該土地の形質変更が禁止になる場合は事業スケジュールの変更や追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
(4) 組織について
① 特定の人物への依存について
当社の代表取締役社長である松岡哲也は、当社設立以来の最高経営責任者であり、経営方針や事業戦略の決定及びその遂行において極めて重要な役割を果たしております。当社グループでは、適切な権限委譲や合議制による意思決定等を行うことによって、同氏に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により同氏が当社グループの経営に関与することが困難になった場合には、当社グループの今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
② 小規模組織であること
当社グループは、当連結会計年度末日において、役員及び従業員合計が37名の小規模組織であり、内部管理体制も組織の規模に応じたものとなっております。
今後も、当社グループの事業規模の拡大に合わせて人員の確保を図るとともに、内部管理体制の強化・充実に努める方針であります。しかしながら、事業規模の拡大に応じた人員の確保及び内部管理体制を構築することができなかった場合には、当社グループの今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
③ 人材確保について
当社グループの主力事業である不動産投資事業においては、その事業活動において複雑な権利調整や近隣対策等の高度な知識や経験が要求される場合があります。当社グループは組織的に蓄積したノウハウをもって既存従業員各人の能力を向上させるとともに、外部から優秀な人材を採用することで、より効率的な事業運営の実現に努める方針であります。しかしながら、これらの人材の育成・採用が予定通りに進まない場合や、在籍している人材が流出した場合には、当社グループの今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
(5) その他
① 重要な訴訟事件等の発生及び発生の可能性
当社グループは、現時点において重要な訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、当社グループが売却した物件における瑕疵の発生、当社グループが管理する物件における管理状況に対するクレーム又はこれらに起因する訴訟、その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
② 新株予約権(ストックオプション)について
当社グループは、会社法第236条、第238条及び第240条の規定に従い、2013年11月11日及び2013年11月21日開催の取締役会決議に基づき2013年11月26日付で、並びに2014年8月14日及び2014年8月25日開催の取締役会決議に基づき2014年8月29日付で当社グループの取締役、監査役及び従業員に対し募集新株予約権(有償ストックオプション)を付与しております。当連結会計年度末日にいて、これらの新株予約権による潜在株式数は810,000株であり、自己株式を除く発行済株式総数17,475,659株の4.64%に相当しており、これらの新株予約権が行使された場合、1株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。また、今後も優秀な人材を確保する等の目的で新株予約権の発行を検討しており、今後発行される予定の新株予約権も含めて新株予約権の行使によって1株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。
なお、ストックオプションの費用計上を義務付ける会計基準が企業会計基準委員会により2005年12月27日に制定(企業会計基準第8号)されたことにより、今後発行されるストックオプションについては、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。