株式会社グッドコムアセット 事業等のリスク (2018年10月期)

当社グループの事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1)資金繰りについて
当社グループでは、事業主及び金融機関に対する不動産仕入資金の支払期限を竣工引渡し後数カ月後に設定しており、戸別に支払いをしておりますが、採算を考慮して借換えを行い、販売期間を延長する場合があります。また、当社グループでは、今後の需要に備えるため、年間仕入物件数が販売物件数を上回っている状況であります。これらは堅調な不動産市況及びそれに基づく金融機関の積極的な融資姿勢も背景にあります。
しかしながら、不動産市況が悪化し、金融機関の融資姿勢が消極的になった場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性及び資金繰りが悪化する可能性があります。

(2)有利子負債の依存と金利変動のリスク
当社グループでは、不動産仕入資金の多くを金融機関からの借入に依存しております。資金調達手段の多様化を推進いたしますが、今後も事業拡大に伴い有利子負債は高い水準で推移すると想定され、金利が上昇した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
なお、当連結会計年度末及び前連結会計年度末の有利子負債依存度については、「第2 事業の状況 3.経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容」に記載のとおりであります。

(3)在庫に関するリスク
当社グループは、開発用地の仕入及びマンションの企画・販売を中長期的な経済展望に基づき実施しております。
しかしながら、急激な景気の悪化、金利の上昇及び不動産関連税制の影響により、販売が計画どおりに進まなかった場合には、マンション開発の遅延や完成在庫の滞留が発生し、資金収支の悪化を招く可能性があります。また、当社グループは「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第9号 2006年7月5日)を適用しておりますが、時価が取得原価を下回った販売用不動産、仕掛販売用不動産の評価損失が計上された場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(4)賃貸に関するリスク
① 販売前の管理物件の空室時のリスク
当社グループは、一部の物件について、竣工引渡後に不動産賃貸会社と賃貸借契約を結び、顧客への引渡前に、入居者がいる状態で販売しております。物件の購入を検討される方は、入居者が既におり、安定的に賃料収入が得られる安心感もあり購入される場合があります。
したがって、不動産賃貸会社に賃貸借契約に応じてもらえない場合や支払能力に支障が生じた場合は、賃料収入が得られず、販売に支障をきたし、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
② 販売後の賃貸管理物件の空室時のリスク
当社グループでは、販売したマンションを購入した個人投資家等との契約により、当該マンションの空室時に家賃保証をしております。当社グループでは、空室率の低減策を実施しておりますが、施策の効果が得られずに空室が多くなった場合には、空室保証費用が増加し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(5)仕入に関するリスク
① 仕入物件の立地及び価格について
当社グループでは、東京23区を中心に新築マンションの用地又は建物を仕入れております。
しかしながら、他社との競合や地価上昇により計画どおりの仕入が行えない場合、又は、仕入を行ったとしても仕入価格に見合った価格で販売できない場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
② マンション建築事業主からの仕入リスク
一般的な新築マンションの仕入は、用地を取得し、マンションを建築しますが、当社ではそのほかにマンション建築事業主(以下「事業主」といいます。)からマンションを1棟単位で仕入れる場合もあります。具体的には、当社仕様の自社ブランドマンション等とするため、当社は、初期段階で手付資金等の支払いを行うことにより、先行的な用地取得資金やその後の建築資金を発生させずに、仕入物件の確保ができることになります。
しかしながら、事業主の都合等で当該物件の建築が中断した場合、又は、建築中の事故等予期せぬ事態が発生した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(6)法的規制等について
当社グループが属する不動産業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法、借地借家法、建物の区分所有等に関する法律、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律及びマンションの管理の適正化の推進に関する法律等により、法的規制を受けております。
当社グループの事業活動の継続にあたっては、下表に掲げる免許の保有が前提になります。
宅地建物取引業者免許につきましては、宅地建物取引士について一定人数を確保すること等の要件が、法律上要求されております。また、台湾における許認可については、不動産經紀業管理条例第6条に該当する場合に取り消されることがあります。なお、現状において、これらの当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。
しかしながら、関連法令等の規制が遵守できず、今後これらの許認可が取り消された場合、又は、これらの法的規制の大幅な変更があった場合には、当社グループの経営及び事業運営に影響を及ぼす可能性があります。

取得・登録者名	取得年月・許認可等の名称及び所管官庁等	許認可等の内容及び有効期限	主な許認可等の取消事由
株式会社グッドコムアセット (当社)	2006年1月13日 宅地建物取引業者免許 東京都	宅地建物取引業に関する許可 東京都知事 (3)第85421号 2016年1月14日から 2021年1月13日まで 以後5年ごとに更新	宅地建物取引業法 第5条、第66条及び第67条
株式会社グッドコム (連結子会社)	2009年7月24日 宅地建物取引業者免許 東京都	宅地建物取引業に関する許可 東京都知事 (2)第90768号 2014年7月25日から 2019年7月24日まで 以後5年ごとに更新	同上
株式会社グッドコム (連結子会社)	2011年7月11日 マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づくマンション管理業者登録 国土交通省	マンション管理業者に関する許可 国土交通大臣 (2)第033780号 2016年7月12日から 2021年7月11日まで 以後5年ごとに更新	マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第83条
臺灣家得可睦股份有限公司 (連結子会社)	中華民国104年6月1日 (2015年6月1日) 不動産經紀業 臺北市政府地政局	不動産經紀業に関する許可	不動産經紀業管理条例 第6条

(7)訴訟のリスク
当社グループは、投資を目的とした新築マンションを販売しており、入居率の悪化や家賃相場の低下による賃貸収入の下落、金融機関の貸出金利の上昇による借入金返済負担の増加等、収支の悪化につながる様々な投資リスクが存在します。当社グループは、顧客に対し、これらの投資リスクについて十分説明を行い、理解していただいたうえで売買契約を締結することにより、訴訟リスクの低減を図っております。また、当社グループでは、経営におけるコンプライアンスの重要性について強く認識しており、役職員に対するコンプライアンス教育を徹底する等、コンプライアンス経営を推進することで、訴訟リスクの低減に努めております。
しかしながら、当社グループが販売した物件の瑕疵、販売時の説明不足及び顧客が投資リスクに対する理解が不十分なまま購入したこと等に起因する顧客からのクレームや訴訟等が発生した場合には、その結果によっては、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(8)特定の人物への依存リスク
当社の代表取締役社長であり、当社グループを統括する長嶋義和は、当社創業以前より不動産業務の経験を持ち、最高経営責任者として経営戦略及び事業戦略の決定をはじめ、事業運営の意思決定及び事業の推進に至るまで、重要な役割を果たしております。当社グループでは、組織的な事業運営及び権限委譲の推進、幹部候補の人材育成の強化を行うことにより、同人へ依存する経営リスクの軽減に努めております。
しかしながら、今後何らかの要因により同人が代表取締役社長としての業務執行が困難となった場合には、当社グループの経営及び事業運営に影響を及ぼす可能性があります。

(9)不動産引渡時期等による業績の変動及び偏重リスク
当社グループの国内自社販売、国内業者販売及び海外販売の売上計上基準は、顧客へ物件を引渡した(所有権の移転)時点で売上高を計上する引渡基準としております。
したがって、建築工期の遅延や天災等の不測の事態により物件の竣工・引渡しが遅延した場合には、通期及び四半期ごとの売上高や利益が大きく変動したり、特定の四半期に偏重する可能性があり、当社グループの業績を判断する際には留意する必要があります。

(10)販売に関するリスク
① 業者販売に関するリスク
当社グループは、個人投資家以外に、他の不動産会社に業者販売をしております。業者販売をする際は、当該販売会社を十分調査のうえで販売しております。
しかしながら、販売先に不測の事態が発生した場合には、当社グループの経営及び事業運営に影響を及ぼす可能性があります。
② 海外販売に関するリスク
当社グループは、日本国内の個人及び業者販売以外に、海外販売ルートも確立しております。海外販売の場合、地域特性によるビジネスリスク等が多岐にわたり存在し、当社グループは、これらのリスクを最小限にすべく十分な対策を講じたうえで慎重に海外展開を進めるよう配慮しております。
しかしながら、予測困難なビジネスリスク等が発生した場合には、当該リスクが当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
③ 個人販売に関するリスク
当社グループは、個人投資家が物件を購入する際は、提携金融機関の住宅ローンを利用して購入いただいております。
しかしながら、当該金融機関の融資姿勢が著しく消極的になった場合には、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(11)建築に関するリスク
① 近隣住民の反対運動リスク
当社グループは、マンションの建築にあたり、関連法令等を十分検討し、近隣住民に対する事前説明会の実施等、適切な対応を行っており、現在まで、近隣住民との重大な問題は生じておりません。
しかしながら、今後、建築における騒音、電波障害、日照不足、景観悪化等を理由に近隣住民の反対運動が発生する可能性があり、問題解決のための工事遅延や追加工事費用が発生する場合、又は、建築が中止に至る場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 建築工事の外注リスク
当社グループは、建築工事を外注しており、外注業者の選定にあたっては、コスト、建築工期及び品質等を総合的に勘案して決定しており、特定の外注業者に依存しないように努めております。また、品質管理及び工期遅延防止のため、外注業者との定例会議により、工期スケジュール等の確認・調整を行っております。
しかしながら、外注先の人員確保が予定通りにならない場合や、工事中の事故、外注先の倒産等予期せぬ事態が生じた場合には、工事が中止又は遅延し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(12)瑕疵担保責任について
当社グループは、販売物件について瑕疵担保責任を負っており、瑕疵に備え住宅瑕疵担保責任保険に加入しております。
しかしながら、杭打ちデータ改ざん等、販売物件の重大な瑕疵があった場合には、当該保険の対象にならず、これを原因とする損害賠償請求や建替・補修工事費用が発生し、当社グループの信用力の低下とともに、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(13)個人情報の漏えいリスク
当社グループは、多くの顧客(潜在顧客を含みます。)や入居者の個人情報を保有しております。個人情報の管理については、関連する社内規程を制定し、社内情報管理システムのセキュリティー強化に取り組むとともに、役職員に対する個人情報保護に関する教育・研修を実施すること等により、情報管理の徹底に努めております。
しかしながら、これらの対策にもかかわらず、これらの情報が外部に漏えいした場合には、当社グループの社会的信用に影響を与え、当社グループの経営及び事業運営に影響を及ぼす可能性があります。


(14)消費税に関するリスク
2019年10月1日より、消費税増税が予定されており、この税率引き上げは、当社販売の投資用マンションの投資利回りが低下するため、販売価格の引き下げが必要になる場合があります。
したがって、物件販売時に価格転嫁が出来ない場合には、販売物件の利益率が低下し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(15)経済状況等の変動リスク
景気動向、経済情勢、金利動向、販売価格動向、住宅税制等の各種税制及び建設業者の不正等の影響を受け、販売価格の変動や個人消費の低迷、顧客購買意欲の低下により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(16)災害発生のリスク
地震等の自然災害及びテロ等の人的災害が発生した場合、不動産投資マインドの低下による販売機会損失、空室の長期化による家賃保証費の増加、開発物件の被災に伴う補修等による工事費上昇や完成遅延等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(17)潜在株式に関するリスク
当社は、業績向上への意欲と士気を一層高めること及び経営への参加意識を高めることを目的として、当社グループの役職員を対象に新株予約権(以下「ストック・オプション」といいます。)を付与しております。具体的には本書提出日の前月末現在の発行済株式総数7,289,800株に対してストック・オプションによる潜在株式数は347,600株であり、発行済株式総数の4.8%に相当いたします。なお、自己新株予約権は潜在株式数に含めておりません。
今後ストック・オプションが行使された場合には、当社の1株当たりの株式の価値は希薄化する可能性があります。また、ストック・オプションの行使によって発行された当社株式の売却によって、株価形成に影響を及ぼす可能性があります。

(18)先行投資に関するリスク
当社グループは、事業拡大や収益の多様化を図るため、新規事業に積極的に取り組む方針であります。その際、システム投資や広告宣伝等による、事業化する前の先行投資が必要となります。今後、先行投資した新規事業が計画どおりに進捗しない場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。