株式会社ジェイ・エス・ビー 事業等のリスク (2019年10月期)

以下におきましては、当社グループの事業の状況及び経理の状況に関する事項のうち、リスク要因となる可能性があると考えられる主な事項及びその他投資者の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる事項を記載しております。
当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社の有価証券に関する投資判断は、本項及び本書中の本項以外の記載内容も併せて慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。
なお、以下の事項のうち将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであり、不確実性を内在しているため、実際の結果と異なる場合があります。
(1)学生マンション事業への依存について
当社グループは、全セグメントの売上高の大半を不動産賃貸管理事業が占めており、その中心である学生マンション事業への依存度が高くなっております。今後も学生マンション事業の拡充による安定的な収益確保に努める所存でありますが、事業環境の変化、異業種やハウスメーカー等の参入による競争の激化等により同事業に何らかの問題が生じた場合、当社グループの業績に重大な影響を与える可能性があります。
(2)不動産市況の変化による影響について
当社グループの事業は、学生を主たる顧客層としているため景気動向や金利動向による影響は少ないものの、日本経済が今後急速に悪化した場合、不動産市場も影響を受け、不動産にかかわる投資収益が悪化し、不動産オーナーの賃貸事業運営の意欲が衰退する可能性があります。
これらの事態が発生した場合、不動産市況の変化による家賃収入の減少、仲介手数料及び管理費収入の減少、また、当社グループが保有する不動産価値の下落により減損処理が必要になる等、当社グループの財政状態及び経営成績に対して影響を及ぼす可能性があります。
(3)少子化リスクについて
学生マンション関連業務は人口動態の影響を大きく受ける可能性があり、今後少子化による18歳人口の減少を受けて学生数が減少する可能性があります。ただし、現状では進学率が高水準で推移していることから、学生数はほぼ横ばいとなっております。また、現時点では、都市部に人気校が多いことから地方からの学生の移動があり、下宿生数そのものの減少は緩やかなものとなっております。しかし、今後予測を大幅に上まわる出生数の減少を受けて、学生数の減少により大学進学等の就学状況の変化が起こった場合、マーケットの縮小が起こる地域が出てくる可能性があり、当社グループの財政状態及び経営成績に対して影響を及ぼす可能性があります。
(4)大学の統廃合、キャンパス移転について
大学及び短期大学の進学希望者数と合格者総数が等しい、いわゆる大学全入時代の到来を踏まえ、大学の統廃合、キャンパスの移転等も行われております。当社グループでは新規に企画する物件及び仲介管理業務を受託している物件の主な対象となる大学、短期大学及び専門学校等の学生数、下宿生の傾向を勘案しつつ業務を行っておりますが、大学の統廃合又は学校の方針により全面及び一部キャンパスの移転等が発生した場合、周辺物件の需要と供給のバランスが崩れる可能性があります。物件そのものの市場価値を高めるとともに、社会人向けの仲介業務を行うことで当社グループの事業へのリスク軽減を図る所存でありますが、こうした事態が発生した場合、当社グループの財政状態及び経営成績に対して影響を及ぼす可能性があります。
(5)業務提携について
当社グループは、全国各地の大学生活協同組合と、学生専用賃貸物件の開発、建設及び入居斡旋・管理に関する業務提携を行っております。現時点において提携先との関係は良好でありますが、今後、何らかの事情により契約変更又は提携解消が発生した場合、当社グループの財政状態及び経営成績に対して影響を及ぼす可能性があります。
(6)法的規制等について
当社グループの主要な事業活動の継続には、宅地建物取引業・警備業・特定建設業・サービス付き高齢者向け住宅登録、介護サービス事業者の指定に関する免許・登録や指定が前提となります。また、当社グループの事業は上記以外にも都市計画法、建設業法、建築基準法等、さまざまな法的規制を受けております。
今後、これらの規制の改廃や新たな法的規制等が設けられる場合や、それぞれの規定に基づいて監督官庁から行政処分を受けた場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に対して影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループでは、当社の主要事業の継続に必要となる、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者免許(国土交通大臣(7)第5032号、国土交通大臣(5)第5716号 他)を取得しておりますが、本書提出日までの間において、これらの免許及び登録の取消事由及び更新拒否事由は存在しておりません。しかしながら、将来においてこれら免許及び受録の取消等があった場合には、主要な事業活動に支障をきたすとともに業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
なお、本書提出日現在における当社グループの主要事業に係る許認可取得状況は以下のとおりであります。

免許・登録等の別	会社	番号	有効期間
宅地建物取引業法免許	㈱ジェイ・エス・ビー	国土交通大臣 (7)第5032号	2018年10月30日から 2023年10月29日まで
	㈱ジェイ・エス・ビー・ネットワーク	国土交通大臣 (5)第5716号	2018年1月6日から 2023年1月5日まで
	㈱東京学生ライフ	東京都知事 (2)第94618号	2017年9月15日から 2022年9月14日まで
	㈱湘南学生ライフ	神奈川県知事 (4)第23652号	2015年8月16日から 2020年8月15日まで
警備業	㈱ジェイ・エス・ビー	第457号	2016年2月1日から 2021年1月31日まで
特定建設業	総合管財㈱	京都府知事許可 (特-27)第39660号	2016年2月5日から 2021年2月4日まで
サービス付き高齢者向け住宅事業(函館市)	㈱ジェイ・エス・ビー	第24-11(1)号	2017年12月7日から 2022年12月6日まで
サービス付き高齢者向け住宅事業(仙台市)	㈱ジェイ・エス・ビー	仙14003-2	2019年7月22日から 2024年7月21日まで
サービス付き高齢者向け住宅事業(大津市)	㈱ジェイ・エス・ビー	大津430001	2018年12月27日から 2023年12月26日まで
サービス付き高齢者向け住宅事業(京都市)	㈱ジェイ・エス・ビー	第H24-018号	2018年2月15日から 2023年2月14日まで
	㈱グランユニライフケアサービス	第H25-004号	2018年9月2日から 2023年9月1日まで
	㈱ジェイ・エス・ビー	第H26-006号	2014年8月6日から 2019年8月5日まで (更新手続中)
	㈱ジェイ・エス・ビー	第H29-001号	2017年5月30日から 2022年5月29日まで
サービス付き高齢者向け住宅事業(豊中市)	㈱ジェイ・エス・ビー	豊中市(24)0006	2018年3月4日から 2023年3月3日まで
サービス付き高齢者向け住宅事業(福岡市)	㈱ジェイ・エス・ビー	福岡市H24-0023	2017年12月11日から 2022年12月10日まで
	㈱ジェイ・エス・ビー	福岡市H24-0024	2017年12月13日から 2022年12月12日まで
	㈱ジェイ・エス・ビー	福岡市H25-0048	2019年2月6日から 2024年2月5日まで
指定居宅介護支援事業者 指定居宅サービス事業者 指定第1号訪問事業者 指定地域密着型サービス事業者 指定第1号通所事業者 他	㈱グランユニライフケアサービス	0171404668 他	事業所ごと 指定日より6年間

(7)一括借上方式(運営委託方式のうち賃料定額型)による事業展開について
当社グループは、主に不動産賃貸物件を当社が一括して借上げ、不動産オーナーに対しては家賃保証を行い、入居者に転貸する方式により、業務を行っております。当方式は、不動産オーナーに対して契約期間中は部屋の稼動の有無や当社が入居者から受け取る賃料に関係なく、毎月定額の賃借料を支払う内容となっております。
空室の発生や賃料相場の下落による業績の影響を低減するために、不動産オーナーとの運営管理委託契約において経済情勢が変動した場合の賃料改定条項を設けるほか、入居者との賃貸借契約では契約解除に関して主に2ヶ月前までの予告を義務付け、転借人の募集期間を確保するなどの対策を講じております。
しかしながら、当社が想定する稼働率及び家賃相場を大幅に下回り、入居者からの賃料収入が不動産オーナーへ支払う保証賃料を下回る場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に対して影響を及ぼす可能性があります。
(8)事業年度内における業績変動及び制度変容等に伴う影響について
不動産仲介業務においては、業界全般において1月から3月に契約が集中し、この時期の収益が大きくなる傾向にあります。当社グループでも、学生の住まい探しの時期が1月から3月に集中することから、同一事業年度内において業績が変動いたします。また、当社は契約金として入居者から家賃の1～3か月分に相当する額を入居時に一括して受け取る礼金制度(当社グループにおいて一部地域では礼金を入館金と呼称しております。)を採用しており、当社が一括借上を行っている物件では、当社が貸主として入居者から礼金を受領しております。この礼金収入は契約開始が集中する4月に大部分が売上高に計上されるため、当社グループの第1四半期(11月～1月)、第3四半期(5月～7月)及び第4四半期(8月～10月)よりも、4月が属する第2四半期(2月～4月)の比重が高くなっております。
当社グループが採用している礼金制度は、業界及び地域慣習の動向の影響を受ける可能性があり、制度自体の変容や廃止等が起こる可能性があります。また、敷金制度(賃借人の賃料滞納などの債務の担保を目的として、家賃の1～3ヶ月分に相当する額の預託を受ける制度)も同様であります。これらが起こった場合、当該礼金収入の減少や敷金預託の減少が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に対して影響を及ぼす可能性があります。なお、当連結会計年度における四半期ごとの業績概要は以下のとおりであります。

	第1四半期	第2四半期	第3四半期	第4四半期	通期
売上高(千円)	8,779,274	13,848,543	10,028,617	10,011,259	42,667,695
構成比(%)	20.6	32.5	23.5	23.5	100.0
営業利益又は 営業損失(△)(千円)	△317,231	3,434,694	329,552	△21,761	3,425,253
構成比(%)	△9.3	100.3	9.6	△0.6	100.0

(9)高齢者住宅事業について
当社グループでは、来たる超高齢化社会を見据え、高齢者住宅事業に取組んでおります。当業界は、政府の新成長戦略において2025年までに全高齢者における高齢者向け住宅の割合を4%程度とすることが目標とされていることに加え、2011年10月に施行された改正高齢者住まい法による「サービス付き高齢者向け住宅制度」の導入や、これに伴う建築費補助や融資支援など、政策的に参入促進の基調にあります。しかしながら、今後業界に対する不測の規制強化や、業界に対するニーズの急激な変化、また当社グループの高齢者住宅事業において介護職員の採用が円滑に進まないこと等により当該事業の進捗が滞った場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(10)介護保険法の改正、介護報酬の改定の業績等に与える影響について
当社グループの高齢者住宅事業における介護サービスは、介護保険法をはじめとする各種関連法令によって規制を受ける公的介護保険法内のサービスが中心となっております。これらのサービスは5年毎の介護保険法の改正、3年毎の介護報酬の改定により、業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループの高齢者住宅事業は、強みである一括借上による借上差益の確保や介護用品販売等のサービスラインナップの拡充により、リスク分散に取り組んでおりますが、介護報酬引き下げ等による減収分を吸収できない場合、業績に影響を及ぼす可能性があります。
(11)個人情報管理について
当社グループは、事業を行うにあたり不動産オーナー及び入居者の個人情報を多数扱っており、個人情報取扱業者に該当しております。個人情報の取扱いに際しては、厳重な取扱いに留意しておりますが、不測の事態により、万が一個人情報が外部へ漏洩するような事態となった場合は、当社グループの信用失墜による契約件数の減少、売上の減少又は損害賠償による損失発生等の可能性も考えられ、その場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に対して影響を及ぼす可能性があります。
(12)ストック・オプションと株式の希薄化について
当社グループでは、当社及び当社子会社の取締役及び従業員に対し、当社グループの業績向上に対する貢献意欲や士気を一層高めるとともに、株主との価値共有を推進することにより、企業価値向上に資することを目的とするため、新株予約権を付与しております。本書提出日の前月末現在、新株予約権による潜在株式数は232,800株であり、これは発行済株式総数の4.8%に相当しております。今後、これらの新株予約権が行使された場合、当社の1株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。
(13)重要な訴訟等におけるリスクについて
当社グループは、国内外の活動に関して、訴訟、紛争、その他の法的手続きの対象となる恐れがあります。不動産事業及び建設業においては、当社グループの企画するマンション建設に伴う近隣住民との紛争及び契約内容に関する賃借人又は施主との訴訟等が考えられます。重要な訴訟等が提起された場合、訴訟等の内容及び結果によっては当社グループの財政状態及び経営成績に対して影響を及ぼす可能性があります。
(14)不測の事故や災害
地震、火災、暴動等の不測の事故や災害が発生した場合、当社グループが管理するマンション等の不動産が毀損し、復旧のための修繕費用等が発生する可能性があります。
(15)金利変動リスク
当社グループは、必要資金の多くを金融機関からの借入により調達しておりますが、長期借入金の比率を高めるなど将来の金利上昇による経営成績の悪化ならびに流動性に対する対応策を講じております。ただし、急速かつ大幅な金利変動があれば、支払利息の増加等により当社グループの財政状態及び経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。また、金利が大幅に上昇した場合には、物件建設資金を借り入れた場合の金利負担の上昇等、資金調達コストの増加が起こり、不動産オーナーの賃貸事業運営に影響を与える可能性があります。