株式会社アズ企画設計 事業等のリスク (2020年2月期)

本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の適切な対応に努める方針であります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。


(1)業界動向について
① 経済動向及び不動産市況について
当社は、景気動向、地価動向、空室率の推移、不動産販売価格動向、不動産税制、消費税増税、金利の上昇等の影響を受けやすいため、諸情勢に変化があった場合には、用地及び収益不動産の仕入価格、販売価格や販売スケジュールの変更、賃貸収入の減少、資金調達コストの増加や調達資金の不足及び棚卸資産評価損の計上により、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

② 法的規制について
当社は、事業を運営するにあたって、主に、借地借家法、宅地建物取引業法、建設業法、建築基準法、建築士法、住宅宿泊事業法、都市計画法、国土利用計画法、金融商品取引法、個人情報の保護に関する法律、旅館業法、消防法、食品衛生法、保険業法等の規制を受けております。
当社は、上記の主要な許認可を含め関係法令の遵守に努めており、事業に必要な免許及び許認可に関して、取消や行政処分を受けたことはありません。しかしながら今後、法令等の違反や不正等により許認可の取消や行政処分等を受け、当社の事業範囲が制限された場合、社会的信用が低下し顧客からの解約等が発生する可能性があります。
また、法的規制の改廃及び新設等により規制が強化された場合や、法的規制の解釈・運用が変化した場合、当社事業範囲の制限、費用負担の増加が生じる可能性があります。
以上の結果、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。
なお、法規制について、その有効期限やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりであります。
(許認可等の状況)

許認可等の名称	許認可(登録)番号	有効期限	許認可等の取消または更新拒否の事由
宅地建物取引業者免許	国土交通大臣(2)第8764号	2025年3月11日	宅地建物取引業法第66条
一般建設業免許	埼玉県知事(般-25)第58196号	2024年3月14日	建設業法第29条
賃貸住宅管理業者登録	国土交通大臣(2)第243号	2021年12月19日	賃貸住宅管理業者登録規程第13条
旅館業法に基づく許可	岩手県指令大保第205-10号	-	旅館業法第8条

※ 旅館業法に基づく許可については、営業所ごとに取得しております。

③ 不動産の表示に関する公正競争規約について
不動産業界は公正取引委員会の認定を受けて、「不動産の表示に関する公正競争規約」および「不動産業における景品等の提供の制限に関する公正競争規約」を設定しております。当社はこれらの規則を遵守するよう努めておりますが、万が一、不測の事態によって規則に違反する行為が行われた場合、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

④ 競合等の影響について
当社は、一都三県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を中心とした営業エリアの物件を対象としていますが、当該首都圏近隣は特に大手デベロッパー等との価格競争が激しくなっております。また、宅地建物取引業免許を交付されれば、初期投資の必要はほぼなく事業を始められますので、市況の回復に伴い新規参入する業者が増える可能性がございます。当社は、バリューアップの拡充等により競争力の向上を図り、不動産販売事業の拡大を推進しております。しかしながら、今後、当社が優良な物件を取得できなくなった場合には、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

⑤ 偶然不測の事象及び地域偏在について
当社は一都三県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を中心とし、岩手県、宮城県においても事業を展開しておりますが、それらの地域において火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等の災害により、当社が保有する販売用不動産や宿泊施設、その他サブリース物件について滅失、劣化又は毀損し、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。さらに、偶然不測の事故・自然災害により不動産に対する投資マインドが冷え込んだ結果、不動産需要が減り、当社の事業が影響を受け、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社の運営している宿泊施設において食中毒が発生した場合や、近隣地域にて伝染病が流行した場合、宿泊客の減少、営業停止等などにより売上減が発生し、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

⑥ 瑕疵担保責任(契約不適合責任)について
当社は、不動産販売事業において当社が顧客に販売した物件において、通常、瑕疵担保責任を負っております。重大な瑕疵が発見された場合には、その直接的な原因が当社によるものではなくても、当社が瑕疵担保責任を負うことがあります。その結果、多額の補修費用が発生し、社会的信用が低下した場合には、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社は、事業用地の取得にあたり、土地汚染や地中埋蔵物等について可能な限り調査を行っておりますが、取得後に万が一瑕疵が発見された場合の売主の瑕疵担保責任については土地売買契約書上に明記しておりますが、取得後において土地汚染や地中埋蔵物等による瑕疵が発覚した場合には、建築工事の延長等により追加費用が発生するなど、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。
なお、2020年4月1日より施行された改正民法では、瑕疵担保責任は契約不適合責任となりました。従来は契約時に隠れていた瑕疵について、売主は責任を負いましたが、今後は買主が知っていたかどうかに関わらず引渡し時に目的物が契約内容に適合していなければ売主は、責任を負うことになります。そのため、当社としては契約の内容をより明確にするよう努めておりますが、契約書に記載がないことによる想定外の責任を負った場合には、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(2)事業内容について
① 物件の売却時期による業績の変動について
当社は、保有物件のバリューアップ完了後に不動産投資家に対して売却を行いますが、当該事業の売上高及び売上原価は物件の引渡時に計上されます。一取引当たりの金額が非常に高額なものもあることから、売却時期による業績の変動が大きくなる場合があります。高額物件の売却時期により、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

② 棚卸資産の評価及び固定資産の減損に関する会計処理の適用等について
当社の不動産販売事業において開発した販売用不動産について、経済情勢や不動産市況の悪化等により販売用不動産としての価値が帳簿価額を下回った場合には、棚卸資産の簿価切下げ処理に伴う損失が発生し、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社の東北地方のビジネスホテルを中心とした不動産賃貸事業に供する資産等について、当該保有不動産の生み出す割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回った場合は、減損損失が発生し、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

③ マスターリース契約の特性について
当社は、不動産賃貸事業において、不動産所有者へ一定期間一定額の賃料を支払う契約で土地・建物等を借り上げ、当社が貸主として当該土地・建物等をテナントに賃貸しております。これをマスターリース契約と呼びます。賃料決定のプロセスにおいては、近隣の同種物件の成約情報の収集や、候補物件の現地調査を行い、契約期間における空室の発生や賃料の下落を勘案して決定しております。原則、テナントの有無にかかわらず不動産所有者へ一定額の支払が発生するため、テナントの要望による賃料減額や、テナントが退去し空室となった場合、当該物件における賃貸利益が減少するもしくはマイナスとなる可能性があります。
当社は、不動産所有者との賃貸借契約をテナントの有無に応じてより柔軟なものにする等、対策を講じておりますが、長期間にわたる空室や賃料減額が多数の物件において発生した場合は、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。
また、マスターリース契約はお互いの同意の上中途解約が可能であり、所有者の相続発生や対象物件の譲渡等で、収益性が高いにも関わらず所有者が解約を申し出る可能性があります。このような事例が立て続けに発生した場合、想定通りの賃料収入が得られず、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。
④ 宿泊施設の運営等について
当社の運営する宿泊施設は、景気動向、個人消費の動向等の影響を受けやすい傾向にあり、景気の低迷による企業の出張需要の減少や個人のレジャー需要、訪日外国人数の減少、新規ホテルの開業による客室の供給過剰等により、客室料金や客室稼働率の低下が起こる場合等、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

⑤ 委託先への依存について
当社は、不動産管理事業において、主に管理物件の建築設備保守点検業務や清掃業務、工事を委託会社へ発注しております。当社は、委託先や発注先の選定に際して、財務状況や経営状態、品質管理能力、技術力等を総合的に勘案して行っておりますが、委託先や発注先を十分に確保できず納期遅延が発生した場合や、委託先や発注先の倒産や工事中の事故などが発生した場合、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。また、不動産賃貸事業の宿泊施設運営については、運営委託会社へ運営委託しております。運営委託先の倒産や事故などが発生した場合、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

⑥ 新規ビジネスについて
当社は、住宅宿泊事業法に基づく宿泊施設(民泊施設)の運営など、新規ビジネスを開始しております。新規ビジネスの収益性に関しましては、慎重な検討を行っておりますが、万が一見込んでいた収益が得られない場合や計画通りにビジネスが進まない場合、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

⑦ 訴訟等の可能性について
当社が管理する物件における管理状況に対する顧客からのクレーム、入退去時のテナント等とのトラブル等を起因とする、又はこれらから派生する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

⑧ 有利子負債への依存について
当社は、不動産販売事業における不動産の取得資金を主に金融機関からの借入金によって調達しております。そのため、2020年2月期末時点において、有利子負債比率は324.21%となっております。
当社では、特定の金融機関に依存することなく、新たな金融機関との新規取引や資金調達手段の多様化を進めておりますが、当社の財務状態が著しく悪化し当社の信用力が低下して金融機関からの融資が受けられない場合、事業計画が変更となり、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

⑨ 借入金にかかる確約条項について
当社は、設備投資にかかる資金調達方法の一つとして金融機関より融資を受けておりますが、これらのうちには2期連続して経常利益を一定の水準以下にしないことや純資産額を一定以上に保つこと、借入の担保となる資産の稼働状況を一定以上に保つことを確約する条項が存在するものがあります。万が一当社の業績や財政状況が悪化したり、当該資産の稼働状況が悪化してこれらの条項に抵触し、追加担保の差し入れを行わなければならなくなった場合、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

⑩ 資金繰りリスクについて
当社では、販売用不動産購入資金として金融機関から融資を受ける際、返済期限を1年に設定する場合がございますが、当該不動産が販売計画通りに売却できず返済期限を迎えた場合、当社の資金繰りが著しく悪化する可能性があります。また、販売用不動産購入資金としての融資の返済原資は販売用不動産売却代金としており、計画よりも販売価格が大きく下落した場合、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。


(3)事業体制について
① 個人情報の管理について
当社は、事業を運営するにあたり、顧客や不動産所有者等の情報を保有しております。これらの情報は関連法令及びガイドラインに沿って適切に管理しておりますが、万が一、外部漏洩やデータ喪失等が発生した場合、当社の社会的信用の低下や損害賠償請求等による費用の発生により、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

② 小規模組織であることについて
当社は、2020年2月末日現在、従業員59名と小規模であり、内部管理体制についても組織の規模に応じたものとなっております。当社は今後、業容の拡大に応じて人材の採用を行うとともに社内管理体制の強化・充実に努める予定であります。しかしながら、当社が事業の拡大に対して適切かつ充分な対応ができなかった場合には、当社の事業遂行及び拡大に制約が生じ、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

③ 人材の確保について
当社は、経営課題の克服及び今後の事業の発展のためには、優秀な人材が必要不可欠であると認識しております。したがって、人事制度の充実を図り、当社の経営理念や経営方針を理解した社員の育成に努めるとともに、必要に応じて、優秀な人材を採用する方針であります。
しかしながら、当社の求める人材が十分に確保できなかった場合や当社の優秀な人材が退職した場合、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

④ 代表取締役への依存について
当社の代表取締役社長である松本俊人は、当社の経営方針や事業戦略の立案、決定並びに事業の推進において重要な役割を果たしております。当社の事業拡大とともに同氏に過度に依存しない体制の構築を進めておりますが、何らかの事情により同氏の業務遂行が困難になった場合には、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。

⑤ M&A、資本提携等について
当社は、事業領域拡大及び競争力の強化等を目的として、企業や事業の買収、資本提携等を行うことは、事業戦略上有効と認識しております。買収、資本提携等を行う際には、事前調査により最大限リスクを低減する努力をし、慎重に検討を重ねた上で決定する方針であります。しかしながら、買収、資本提携等を行った後に、偶発債務等が発見されたり、想定したシナジー効果や成果があげられない場合には、当社の業績等に影響を及ぼす可能性があります。


(4)その他
① ストック・オプションの行使による株式価値の希薄化について
当社は、取締役及び従業員の業績向上に対する意欲や士気を一層高めることを目的に、ストック・オプション制度を採用しております。当事業年度末現在におけるストック・オプション制度による新株予約権の潜在株式数は合計13,000株であり、発行済株式総数951,000株に対する割合は1.37%となっております。これらの新株予約権の行使がなされた場合、1株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。

② 配当を行っていないことについて
当社は、財務基盤を強固にすること、持続的な成長を可能とする収益力の強化が重要であると考え、設立以来普通株式の配当を実施しておりません。一方で、株主への利益還元につきまして、重要な経営課題であると認識しており、将来の事業展開と経営体制の強化のための内部留保を確保しつつ、剰余金の配当を検討する考えであります。
しかしながら、現時点での配当実施の可能性及びその実施時期については未定であります。

③ 会計基準及び税制等の変更
新たな会計基準の適用や新たな税制の導入・変更によって、当社の財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、税制等の改正や税務申告における税務当局との見解の相違により、当社に予想以上の税負担が生じる可能性があります。

④ 新型コロナウイルス感染症による影響について
新型コロナウイルス感染症の流行により、景気が低迷し、不動産に対する投資マインドの低下、金融機関の融資の引き締めなどにより、主力事業である不動産販売事業で販売計画の遂行が困難となった場合や、当社が所有もしくはマスターリースする物件で多額の賃料減額が発生した場合、宿泊施設の稼働の大きな下落が発生した場合等、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
加えて、新型コロナウイルス感染症が許認可申請先に与える影響によって、現状当社の予定している許認可の取得スケジュールに遅れが生じ、それに伴い当社の予定している事業計画に遅れが生じる可能性があります。
また、社内での感染予防には予防対策を徹底しておりますが、万が一当社の従業員が感染した場合、健康被害や事務所の一時的な閉鎖などにより営業活動に支障が生じ、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。