株式会社マリオン 事業の内容 (2020年9月期)

当社は、首都圏を中心に全国の主要都市において、居住者向け、中でも単身世帯向けを中心とした賃貸不動産を所有しております。
経営理念に「不動産の賃貸料から生成されるマリオンのサービスを以って、年金・医療・介護・環境のサプリメントとなし、皆様に夢のある快適な老後と幸せをお届けすること」を掲げ、2004年の不動産特定共同事業法(以下「不特法」といいます)の許可取得以降、マリオンボンドの名称のもと賃貸不動産の賃料収入を証券化する投資家向け不動産証券化サービスを提供しており、2015年以降は、これをインターネット経由で資金を募るクラウドファンディング型商品であるサラリーマンボンドとして、また、2019年5月以降は、インターネット経由で取引を完結できるi-Bondとして販売しております。提出日現在、マリオンボンドは41号まで、サラリーマンボンドは3号まで、i-Bondは4回にわたり組成しております。
当社事業は不動産賃貸、不動産賃料を原資としたクラウドファンディング型不動産証券化商品の提供及びそれらに付随する不動産売買等からなる不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであり、①不動産の仕入れ、②保有期間における不動産賃料の獲得及び証券化商品については賃料収入の配分、③保有不動産の収益実現及び証券化商品の満期対応等としての不動産売却、④不動産売却見合いまたはポートフォリオ組換・増強のための不動産仕入れに至る一連のライフサイクルによるサービスの提供を行っており、事業ライフサイクルを通じての事業収益の確保を行うものであります。

当社事業は不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであり、セグメント別の記載は行っておりませんが、以下事業サービス内容に基づく記載を行っております。

[事業サービス内容]

(1)不動産賃貸サービス
快適な居住空間は全ての生活者に必要とされる基本ニーズであるとの認識に立ち、当社は居住者向け不動産を中心に、特に大都市圏において賃貸不動産を保有し、賃貸サービスを提供しております。
サービスの提供にあたっては、交通利便性が高く品質に優れた不動産を厳選することに加え、事業の採算性の向上と安定性の確保のため、賃貸不動産の管理業務を自社で行うこと等により入居者のニーズに合致した建物設備の導入を図るなど、入居率の向上と安定化のための施策を実施しています。
また、2020年9月末現在、首都圏における当社保有・管理に係る賃貸不動産(住居、店舗・事務所、駐車場)の戸数749戸のうち29.2%に相当する219戸を安定性、信用度に優れた地方公共団体東京事務所等(県庁や政令指定都市等の地方公共団体が、中央省庁との連絡調整や情報収集、東京における情報発信等を行うために設置する事務所等を指します)に賃貸しており、かかる地方公共団体顧客の基盤を当社賃貸業務の安定性の優位性の源泉と認識し、地方公共団体顧客の通勤利便に合致する所在地の不動産選定、生活家電の無償貸与、職場への送迎サービスの提供など、顧客ニーズにきめ細かく対応した付加価値を提供することにより、サービス基盤の安定につとめております。
不動産賃貸サービスには、大別して、当社所有不動産を当社自らが賃貸人として賃借人に提供する長期保有不動産賃貸サービス、不動産を所有する賃貸人から当社が賃借人として一括して借り上げ、これを賃貸人承諾のもと第三者に転貸するマスターリース・サブリースサービス、及び不動産所有者に提供するプロパティマネジメント受託サービスの3種類があります。

①長期保有不動産賃貸サービス
首都圏を中心に、札幌、名古屋、京都、倉敷、博多等の主要都市において、居住者向け、中でも単身者向けの賃貸不動産を所有・運営しております。
2020年9月末現在、当社所有の長期保有不動産の賃貸戸数(当社所有不動産のうち次項記載の不動産証券化サービス対象不動産の賃貸戸数を除いたもの)は585戸(前事業年度比11戸増)、当事業年度(2020年9月期)の不動産売却を除く売上高に占める比率は40.2%であります。また、用途別内訳は、住居460戸(前事業年度比15戸増)、店舗・事務所38戸(同2戸減)、駐車場87台(同2台減)となっております。

②マスターリース・サブリースサービス及びプロパティマネジメント受託サービス
マスターリース・サブリースサービスは、当社からの賃貸不動産購入者または賃貸不動産を所有する賃貸人から当社が賃借人として一括して借り上げ、これを賃貸人承諾のもと第三者に転貸するものであります。
プロパティマネジメント受託サービスは、不動産所有者に、賃借人募集、賃料の収受、建物管理等の賃貸関連管理サービスを提供するものであります。
2020年9月末現在、当該不動産戸数は298戸(前事業年度比7戸増)、当事業年度(2020年9月期)の不動産売却を除く売上高に占める比率は36.5%であります。また、用途別内訳は、住居270戸(前事業年度比5戸増)、店舗・事務所7戸(同1戸増)、駐車場・駐輪場21台(同1台増)となっております。
(2)不動産証券化サービス
当社は、経営理念に「年金・医療・介護・環境のサプリメント」の提供を掲げ、不動産証券化商品への投資を通じて、公的年金等を補完する運用収入を投資家の皆様に提供しております。2004年に不特法に基づく許可を取得し、マリオンボンドの名称のもと、不動産賃料を原資とする不動産証券化商品を組成し、投資家の皆様に提供してまいりました。また、2015年以降、サラリーマンボンドの名称のもと、インターネットでの申込が可能な不動産証券化商品を、2019年以降、i-Bondの名称のもと、申込から契約までの全取引プロセスをインターネットで完結できるクラウドファンディング商品を提供しております。

当社が組成する不動産証券化商品は、当社保有又は新規仕入れ賃貸不動産を原資産に、投資家の皆様との間で匿名組合契約を締結することにより不動産賃貸業務を当社と投資家の皆様との共同事業とし、営業者としての当社が不動産の所有にかかるリスク及び賃貸業務運営の責任を負担した上で、投資家の皆様と賃料のシェアを行うことにより賃料収入を投資リターンとして分配するものであります。

一方、匿名組合契約形態であることから対象不動産の所有権は当社に帰属し、投資資金は預り金として当社にとっての資金調達となります。不動産市況の低迷時等、金融機関からの資金調達の難易度が増大する金融経済環境での不動産仕入れを可能とするほか、匿名組合契約の期間の長期化、満期到来時の匿名組合契約の更新などの手段により、不動産市況の回復までの待機を可能とするなど、不動産保有に係わる市況リスク対応の選択肢の多様化も可能としています。

2004年以降の不動産証券化商品への一般投資家の皆様の累計出資額は、2020年9月末現在、マリオンボンド、サラリーマンボンド、i-Bond合計で13,921百万円、2020年9月末現在の匿名組合預り金残高は5,215百万円であり、当社総負債金額の42.5%を不動産証券化商品により調達しております。
2020年9月末現在、不動産証券化サービス対象の不動産賃貸戸数は430戸(前事業年度比18戸増)、当事業年度(2020年9月期)の不動産売却を除く売上高に占める比率は23.2%であります。また、用途別内訳は、住居308戸(前事業年度比15戸増)、店舗・事務所4戸(同増減無)、駐車場118台(同3台増)となっております。

(3)不動産売買
不動産賃貸サービス対象不動産、不動産証券化サービス対象不動産の別を問わず、当社所有不動産の出口戦略の一環として、不動産の売却を行います。不動産賃貸サービス対象不動産においては、含み益の実現益への転換による投資収益の確定に向けて、適時売却を実施いたします。一方、不動産証券化サービス対象不動産については、不動産証券化商品の償還時点に向けての市況の見通し等を踏まえて、償還対応の一環としての売却を行います。更に、賃貸不動産ポートフォリオの増強、新規不動産証券化商品の組成、償還見合いの投資家の皆様に向けた代替商品の提供のための仕入れ等の目的で、不動産売買市場からの購入も行います。

これら不動産売買については、不動産賃貸サービス、不動産証券化サービスのいずれについても、一連のライフサイクルの一環として実施しており、適時適切な売買を組み合わせることにより保有不動産の保有期間を通じての投資収益の確定を図り、当社の不動産賃貸関連サービス総体としての収益の増強を目的とするものであります。
事業内容と事業の系統図は次の通りであります。
[事業系統図]