サンフロンティア不動産株式会社 事業等のリスク (2017年3月期)

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

1.当社グループを取り巻く事業環境及び当社事業の特性等について
(1)事業環境
当社グループは、東京都心部を中心に「不動産再生」に取り組み、企業としての市場競争力を高めるべく得意分野である都心部のオフィスビル及び商業ビルを主体に、仲介・管理・保証・工事・賃貸・売買等の一貫したサービスをワンストップで展開しております。しかしながら、経済情勢が悪化し、空室率の上昇や賃料の下落といったように不動産市況が低迷した場合には、当社グループの経営成績、財政状態が影響を受ける可能性があります。

(2)リプランニング事業の特性
① リプランニング事業は、主に事業用不動産を対象とした再生事業であり、不稼動又は空室率が高く低収益の事業用不動産を再生することにより収益の改善を具現化する事業であります。売却先は主に不動産収入を目的とした投資を行う個人・法人等であります
経済情勢の悪化や信用収縮等により金融市場に混乱が発生した場合、不動産の流通市場が低迷するおそれがあり、リプランニング事業で扱う物件のたな卸資産としての評価額が下がり、また、販売活動が計画通り進まず、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。

② リプランニング事業は、主に金融機関からの借入により資金調達し物件を購入するため、有利子負債残高は物件購入及び売却の状況によって変動します。
資金調達に当たりましては、特定の金融機関からの借入に依存することなく、常に複数の金融機関との均衡を図りつつ、安定的、かつ適正な条件での資金調達に努めております。また、エクイティファイナンスや不動産証券化等にも取り組み、有利子負債の増加を抑えつつ不動産の取得・事業化を進めてきております。しかしながら、信用収縮等による金融市場の混乱が発生した場合には、事業の展開に必要な資金調達が進まず、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。

③ リプランニング事業は、物件を購入し、リプランニング完了後に売却を行いますが、当該事業の売上原価及び売上高は物件の売却時に計上されます。また、一取引当たりの金額は、他の仲介手数料収入等に比較して高額となっております。従って、その購入及び売却の時期や金額の変動等により、当社グループの経営成績、財政状態が影響を受ける可能性があります。

(3)競合の状況
当社グループの事業は、リプランニング事業、賃貸ビル事業、不動産証券化事業、アセットマネジメント事業、事業用不動産の売買仲介・賃貸仲介、プロパティマネジメント事業、ビルメンテナンス事業、建設ソリューション事業及び滞納賃料保証事業、スペースレンタル事業、ホテル事業から構成されており、これら各事業が有機的に結合し、事業用不動産に係る一貫したサービスを提供するところにその特徴があります。
そして、各事業部門の機能を融合した総合力及び顧客との広範なネットワーク並びに潜在的優良物件の選択等、細やかな事業運営により競争力の維持・強化、競合他社との差別化を図っております。しかしながら、この優位性が保たれない場合は、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。


(4) ホテルの開発について
当社グループは、日本政府による観光立国推進政策の実施及びそれを受けた訪日外国人数の増加を好機と捉え、ホテルの企画、開発、再生及び運営等に取り組んでおります。一部の旗艦ホテルを除き、一定期間経過後に投資家へホテルを売却し、さらに投資家へホテルを売却した後も当該運営を継続して受託することを基本的なビジネスモデルとする方針であり、売却した場合の収益は、不動産再生事業の収益として計上予定であります。
ホテルの開発においては、これまでリプランニング事業で主力としてきたオフィスビル等の再生とは異なり、自社にて土地を仕入れ、一から開発を行う場合があります。そのような場合には、竣工までに相当の期間を必要とするため、ホテルの賃料宿泊収入等の収益を計上できない期間が長くなることや、事業期間が相対的に長くなることによって景気変動の影響を受けやすくなることで、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(5) ホテルの運営について
ホテルの運営を行うホテル事業は、一般的に景気動向や個人消費の動向等の影響を受けやすい傾向にあり、景気の低迷による企業の出張需要の減少や個人のレジャー需要の減少、新規ホテルの開業による客室の供給過剰等により、客室料金や客室稼働率の低下が起こる場合等、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、ホテルの運営に関しては、為替の変動、近隣国との領土問題や反日感情の増大等の情勢変化が生じた場合、外国人観光客の減少、海外渡航の自粛または消費マインドの減退に繋がることが予想され、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(6)カントリーリスクについて
当社グループは、海外において不動産事業等の取り組みを行っておりますが、日本国外における政治、経済や為替等の動向、商習慣の相違、投資や競争に関する法令・各種規制の制定や改正等が、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(7) 災害等について
地震・暴風雨・洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には、当社グループが保有・管理・投資を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(8) 訴訟等のリスク
当社グループが売買・賃貸・売買又は賃貸の仲介・管理等を行う物件に関連して、取引先又は顧客等による訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容・結果によっては当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。


2.法的規制について
当社グループの事業は、「宅地建物取引業法」「建築士法」「建設業法」「不動産の鑑定評価に関する法律」「不動産投資顧問業登録規程」「金融商品取引法」「警備業法」「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」等による法的規制を受けており、関連許認可を得ております。
当社グループの主要な業務に係る免許や許認可等の有効期限等は下記のとおりであり、現在、当該免許及び許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、万一、将来このような事由が発生した場合、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。
また、今後、これらの関係法規が改廃された場合や新たな法的規制が設けられた場合にも、当社グループの事業が影響を受ける可能性があります。

(1)有効期間その他の期限が法令、契約等により定められているものは以下のとおりであります。

免許、許可、登録等 の別	会社名	有効期間	種類	関連する法律	登録等の交付者
宅地建物取引業者免許	サンフロンティア不動産㈱	2014年12月29日から2019年12月28日	―	宅地建物取引業法	国土交通大臣
	㈱ユービ	2017年2月25日から 2022年2月24日			都道府県知事
特定建設業許可	サンフロンティア不動産㈱	2012年7月20日から2017年7月19日	建築工事業、屋根工事業、鋼構造物工事業、大工工事業、タイル・れんが・ブロック工事業、内装仕上工事業	建設業法	都道府県知事
不動産鑑定業登録	サンフロンティア不動産㈱	2013年2月7日から2018年2月6日	―	不動産の鑑定評価に関する法律	都道府県知事
一般不動産投資顧問業登録	サンフロンティア不動産㈱	2014年11月3日から2019年11月2日	―	不動産投資顧問業登録規程	国土交通大臣
	サンフロンティア不動産投資顧問㈱	2015年12月9日から2020年12月8日
第二種金融商品取引業者登録	サンフロンティア不動産㈱	2007年9月30日登録	―	金融商品取引法	関東財務局長
	サンフロンティア不動産投資顧問㈱	2007年9月30日登録
投資助言・代理業者登録	サンフロンティア不動産投資顧問㈱	2007年9月30日登録	―	金融商品取引法	関東財務局長
一級建築士事務所登録	サンフロンティア不動産㈱	2015年2月1日から2020年1月31日	―	建築士法	一般社団法人東京都建築士事務所協会
警備業認定	サンフロンティア不動産㈱	2016年12月26日から2021年12月25日	―	警備業法	都道府県公安委員会
	㈱ユービ	2014年4月5日から2019年4月4日
マンション管理業登録	㈱ユービ	2017年1月8日から2022年1月7日	―	マンションの管理の適正化の推進に関する法律	国土交通大臣
賃貸住宅管理業登録	㈱ユービ	2017年2月1日から2022年1月31日	―	賃貸住宅管理業者登録規程	国土交通省関東地方整備局長
建築物環境衛生総合管理業登録	㈱ユービ	2015年9月18日から2021年9月17日	―	建築物における衛生的環境の確保に関する法律	都道府県知事
建築物飲料水貯水槽清掃業登録	㈱ユービ	2012年6月29日から2018年6月28日	―	建築物における衛生的環境の確保に関する法律	都道府県知事
医療関連サービスマーク認定	㈱ユービ	2015年2月1日から2018年1月31日	―	医療法	一般財団法人医療関連サービス振興会

(2) 不動産証券化事業を行うに当たりましては、資産流動化法に基づく特定目的会社、会社法に基づく株式会社・合同会社、有限会社法に基づく有限会社(但し、有限会社につきましては、2006年5月1日以降は株式会社となりましたが、特例有限会社として従前の有限会社と同様の規制が課されております。)のいずれかにより設立されたSPC(特別目的会社)を利用することになります。この内、資産流動化法に基づく特定目的会社により、証券化事業を行う場合には資産流動化法の規制を受けることになります。

3.会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、物件の取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

4.個人情報保護
当社グループは業務上、ビルオーナー、テナント等の個人情報を保有する「個人情報取扱事業者」に該当し、今後の事業拡大につれ関連情報が増加することが予想されます。これに対しましては、情報管理体制を強化し、内部情報管理の徹底を図っておりますが、不測の事態により、顧客情報等個人情報が外部に流失した場合は当社グループの信用を毀損し、経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。