株式会社フェイスネットワーク 事業の内容 (2023年3月期)

当社は、「我々は一人一人の夢の実現をサポートするワンストップパートナーであり続けます」という経営理念のもと、不動産投資用の新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを「世田谷区」「目黒区」「渋谷区」を中心として顧客(以下、「不動産オーナー」といいます。)に販売する不動産投資支援事業と不動産オーナーが所有する不動産及び当社が所有する不動産の管理運営(プロパティ・マネジメント)を行う不動産マネジメント事業を展開しております。
次の2事業は、「第5 経理の状況 1 財務諸表等 (1)財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

(事業の内容)
(1) 不動産投資支援事業
不動産投資支援事業では、不動産投資用の新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを主要なプロジェクトエリアである「世田谷区」「目黒区」「渋谷区」(以下、「城南3区」といいます。)を中心としてワンストップサービスにて不動産オーナーに販売しております。

① 新築一棟マンション(GranDuoシリーズ)

当社は自社ブランド新築一棟マンションGranDuoシリーズの企画、開発、販売を行っております。当社のGranDuoシリーズは、城南3区(世田谷区、目黒区、渋谷区)をメインエリアとし、鉄筋コンクリート造(RC造)4～5階建て、家賃10～20万円程度、部屋数15～20戸程度、ワンルーム、1LDKを中心とした賃貸用の一棟マンションです。不動産オーナーが長期安定的な収益の確保を図れるよう、20代から40代の女性を入居者のメインターゲットとし、外装や内装のデザイン性と機能性・居住性の両立を図り入居者目線の住みやすい部屋づくりを行っております。オフィス・商業エリアでは事務所ビルや店舗ビルの物件開発も行っております。事務所・店舗物件においても賃貸需要が安定して見込まれるエリアに限定して開発を行うことでオーナーの保護を図っております。

新築一棟マンションの自社ブランドであるGranDuo(グランデュオ)の語源は、フランス語の「Grand(偉大な)」と「Duo(二重奏)」をつなげた造語であり、アルファベットごとに新築一棟マンションシリーズのコンセプトを表しています。

Grade	ハイグレードな設備が演出する豊かな暮らし
Relaxation	身体が喜ぶ癒しの住空間
Access	アクティブな暮らしを実現する最高の立地
Noble	堂々とした外観の気品と格式の高さ
Design	新しいライフスタイルそして充実した機能性
Utility	快適な暮らしと安心のセキュリティ
Only one	唯一の存在であること

「Quality for your life」を合言葉に、不動産オーナーや入居者といったGranDuoシリーズに関わるすべての人の生活を豊かにすることを目的とした新築一棟マンションです。

② 中古一棟ビルリノベーション(GrandStoryシリーズ)

中古一棟ビルリノベーションの自社ブランドであるGrandStoryシリーズは、“とことん楽しむ。生み出す暮らし”をコンセプトに、現代社会に求められるスタイルによって姿を変化させる「創作支援型シェアリング」として2017年5月から新たに販売を開始しました。

中古一棟ビルリノベーションであるGrandStoryシリーズはGranDuoシリーズで培った企画・開発ノウハウを活用し、利回りを追求しつつ、若者やクリエイターを応援したいと考える不動産オーナーの社会貢献の思いに応える物件をコンセプトとして、新たなニーズを掘り起こしております。中古一棟ビルリノベーションにはシェアオフィス、シェアハウス及びリノベーション賃貸といったタイプがあり、シェアオフィスにより住まいとオフィスを至近距離に確保して利便性を高めたいというニーズに応える物件や、シェアハウスに共有スペースを設け、若者を中心としたクリエイターを入居者のターゲットとし、入居者のクリエイターとしての夢を叶えられる環境を整える物件や、リノベーション賃貸により住みたい内装の部屋に住むというニーズを叶える物件など、特色のある中古一棟ビルリノベーションをコンセプトに不動産オーナーに販売しております。

③ 不動産小口化商品(Grand Fundingシリーズ)
当社の提供する一棟RC不動産投資は、一棟が平均約4億円と高額な為、せっかく新築一棟マンションセミナーにいらしても購入を断念なさる投資家の方々もいらっしゃいました。「投資家の皆様に夢を諦めないで欲しい。」そんな想いから生まれたのが、不動産特定共同事業法を活用した不動産小口化商品事業「Grand Funding(グランファンディング)」です。これによって一棟マンションを小口化し、共有持分で所有していただくことで、お客様の資産状況に合わせた投資が可能となりました。

(2) 不動産マネジメント事業

当社は不動産オーナーが所有する不動産及び当社が所有する不動産の管理運営(プロパティ・マネジメント)を行っております。不動産オーナーの所有不動産については管理運営者(プロパティ・マネージャー)として、当社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図るため以下のサービスを提供しております。
管理運営(プロパティ・マネジメント)サービスは①入居者募集、②入退去更新手続き、③賃貸借条件の交渉窓口、④クレーム対応、⑤入金管理、⑥資産価値向上のための施策立案・実践、⑦メンテナンス、⑧所有者向け送金、⑨所有者向けレポート作成等を提供しています。不動産オーナーの所有不動産については、ご要望により、借上げ(サブリース)形式にて管理運営を行っております。
入居者募集においては、賃貸仲介店舗「3区miraie(ミライエ)」があり、新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションの入居者募集を自社で行っております。当社の物件のみを専門に扱うことにより、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高める取り組みを行っております。

(事業の特徴)
主要なプロジェクトエリアにてワンストップサービスにて新築一棟マンション及び中古ビルリノベーションの企画、開発を行い、不動産投資セミナーの開催を中心としたプル型の販売体制を整えている点が当社の事業の特徴及び強みとなります。

(1) 主要なプロジェクトエリア

主要なプロジェクトエリアは城南3区です。「城南」とは城の南、つまり江戸城(現在の皇居)の南側のエリアを指します。これらの地域は古くは城下町ということもあり、都心と密接しているにもかかわらず緑が多く、住みたい街として安定した人気があり、土地価格が比較的変動しづらいという特徴があります。また、城南3区は、入居者にとっては都心とつながる好立地にあり、不動産オーナーにとっては通年の入居需要が見込め、かつ投資対象として千代田区や港区より割安感があることから、不動産投資を検討するには三拍子そろった立地バランスにあると考えております。当社は、主要なプロジェクトエリアを城南3区に絞ることにより、城南3区内の不動産業者から一定の知名度を得ており、仕入用土地情報を比較的入手しやすい状況にあると考えております。

(2) ワンストップサービス

一般的な不動産ビジネスは業務ごとの分業体制になっていることが多く、不動産会社が土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、工務店が建物を施工し、不動産仲介会社が入居者を募集し、管理会社が物件管理を行います。この場合、各業者は自社の業務のみに注力するため、業者間の連携が取れなかったり、問題が起こった際の責任の所在が不明確となる等の問題が起こりやすくなります。また各業者がそれぞれ利益を取るため、総コストが高くなることもあります。


(注)各工程についての業者との関連性は事業系統図のとおりです。

当社では、①土地仕入、②設計、③施工、④賃貸募集、⑤物件管理、⑥販売をすべて自社にて行うワンストップサービスを提供しております。これにより新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションのすべての工程を管理し、連携を高め、中間マージンを省くことで不動産オーナーの利益を重視したサービスを提供しております。
①土地仕入
城南3区を中心とした多くの仕入用土地情報の中から不動産開発において長年の実績をもつ経験豊かなスタッフが、安定利回りを確保できる土地を厳選しております。また、土地仕入の際に当社の設計スタッフがボリュームプラン(仕入予定の土地に容積率や建ぺい率を勘案し、どれくらいの大きさの建物が建つかというプラン)を作成し、短期間でその土地の収益性を把握することで、スピーディーな仕入意思決定を行うことができており、それが仕入物件の獲得力に繋がっております。
②設計
20代から40代の女性をメインターゲットとし、外装や内装のデザイン性と居住性の両立により住みやすさに配慮した設計を行っております。また設計の際に当社の賃貸募集スタッフが過去の販売物件の入居者からの声や賃貸募集状況を伝える事により、入居者目線での家賃設定、間取り及び広さを提案設計しております。なお、設計は他社に外注する場合もあります。
③施工
新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションの社内施工ができる体制を整えることにより、建築単価の管理と工期の管理を自社で行っております。なお、施工は他社に外注する場合もあります。

④賃貸募集
当社には、賃貸仲介店舗「3区miraie(ミライエ)」があり、新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションの入居者募集を自社で行っております。当社の物件を専門に扱う事で、入居希望者に城南3区や物件の魅力をより深くアピールすることができるため、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高めるような結果となっております。
⑤物件管理
物件管理サービスでは、入退去更新手続き、賃貸借条件の交渉窓口、クレーム対応、入金管理、資産価値向上のための施策立案・実践、メンテナンス、不動産オーナー向け送金、不動産オーナー向けレポート作成に対応し、入居者の声を新たな自社企画開発物件に活かしております。
⑥販売
当社は、大手仲介会社、信託銀行、金融機関、既存顧客からの仲介や紹介及び自社開催の不動産投資セミナーによるプル型の販売を行っております。

(3) プル型営業・新築一棟不動産投資セミナーの実施

当社では、顧客と初回接触時にいわゆるテレアポや訪問外交による投資家のアプローチは行わず、大手仲介会社、信託銀行、金融機関、既存顧客からの仲介や紹介、適宜開催している当社主催の不動産投資セミナーにより顧客を獲得しております。

当社の自社企画開発物件は、販売形態により2つの商品に分けられます。主に竣工した新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを投資商品として提供する(a)不動産商品、主に新築一棟マンション建築予定の土地を先行販売し、設計・請負工事契約を締結して建築・竣工する(b)建築商品があります。

なお、(a)不動産商品は、物件の竣工・引渡しをもって収益・費用を認識しております。また、(b)建築商品は先行して販売する土地につきましては引渡しをもって収益・費用を認識、請負工事契約に係るものは、一定の期間にわたり履行義務が充足されるものとして、一定の期間にわたり収益を認識しております。

最近2事業年度の引渡物件は以下のとおりとなります。

前事業年度(自 2021年4月1日 至 2022年3月31日)
(a)不動産商品

開発物件名	地域	戸数	引渡時期
GranDuo恵比寿Ⅳ	東京都渋谷区	10	2021年6月
GranDuo小石川	東京都文京区	19	2021年8月
GranDuo自由が丘Ⅳ	東京都目黒区	3	2021年8月
GranDuo目黒洗足	東京都目黒区	12	2021年11月
GranDuo三軒茶屋Ⅸ	東京都世田谷区	15	2022年3月
GranDuo千歳船橋Ⅴ	東京都世田谷区	19	2022年3月
GranDuo高輪	東京都品川区	18	2022年3月
GranDuo三軒茶屋10	東京都世田谷区	17	2022年3月
GranDuo上野毛Ⅵ	東京都世田谷区	17	2022年3月

(注)上記のほか2件の土地販売があり、不動産商品は合計11件となります。

(b)建築商品

開発物件名	地域	戸数	引渡時期
GranDuo世田谷13	東京都世田谷区	20	2021年6月
GranDuo代沢Ⅲ	東京都世田谷区	9	2021年6月
GranDuo二子玉川Ⅳ	東京都世田谷区	10	2021年6月
GranDuo柿の木坂	東京都目黒区	9	2021年10月
GranDuo大井町Ⅱ	東京都品川区	14	2021年10月
MiNo三軒茶屋	東京都世田谷区	12	2022年1月
GranDuo三軒茶屋Ⅶ	東京都世田谷区	14	2022年3月
GranDuo富ヶ谷Ⅱ	東京都渋谷区	16	2022年3月
GranDuo下北沢Ⅷ	東京都世田谷区	20	2022年3月
GranStory用賀Ⅱ	東京都世田谷区	21	2022年3月

(注)1.上記のほか14件の土地販売があり、建築商品は合計24件となります。
2.開発物件名は、不動産オーナーの要望で変更されている場合があり、今後も変更される可能性があります。


当事業年度(自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)
(a)不動産商品

開発物件名	地域	戸数	引渡時期
GranDuo大森Ⅱ	東京都品川区	10	2022年7月
GranDuo高田馬場クレスト	東京都新宿区	15	2022年10月
GranDuo中目黒Ⅲ	東京都目黒区	4	2022年12月
GranStory赤坂	東京都港区	4	2023年3月
GranDuo経堂16	東京都世田谷区	14	2023年3月
GranDuo田園調布Ⅴ	東京都大田区	14	2023年3月
GranDuo成城	東京都世田谷区	12	2023年3月
GranDuo下北沢Ⅸ	東京都世田谷区	12	2023年3月
GranDuo二子玉川Ⅵ	東京都世田谷区	12	2023年3月
GranDuo三軒茶屋11	東京都世田谷区	13	2023年3月

(注)上記のほか6件の土地販売があり、不動産商品は合計16件となります。

(b)建築商品

開発物件名	地域	戸数	引渡時期
GranStory西麻布	東京都港区	8	2022年5月
GranDuo芝公園	東京都港区	11	2022年8月
GRANREST文京茗荷谷	東京都文京区	19	2022年8月
Liberta経堂	東京都世田谷区	13	2022年9月
GranDuo駒沢Ⅹ	東京都目黒区	18	2022年9月
GranDuo経堂14	東京都世田谷区	20	2022年9月
GranDuo西荻窪	東京都杉並区	29	2022年12月
GranDuo代々木Ⅲ	東京都渋谷区	18	2022年12月
Cordelia荻窪	東京都杉並区	68	2023年1月
SunCrest砧	東京都世田谷区	16	2023年2月
GranDuo用賀Ⅴ	東京都世田谷区	16	2023年3月
GranDuo荻窪	東京都杉並区	17	2023年3月
GranDuo二子玉川Ⅴ	東京都世田谷区	19	2023年3月
GranDuo世田谷16	東京都世田谷	21	2023年3月

(注)1.上記のほか7件の土地販売があり、建築商品は合計21件となります。
2.開発物件名は、不動産オーナーの要望で変更されている場合があり、今後も変更される可能性があります。



当社の事業系統図は次のようになります。
(a)不動産商品

(注)設計及び施工は他社に外注する場合もあります。


(b)建築商品

(注)設計は他社に外注する場合もあります。