大栄不動産株式会社 事業等のリスク (2021年3月期)

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)経済・経営環境の悪化
当社グループが行う不動産の賃貸、住宅事業、仲介事業および有料老人ホーム事業等は、地価動向、賃料市況、金利動向、企業業績、雇用環境、等の影響を受けやすいことから、今後経済情勢が悪化する場合には、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。当社グループは、東京都・埼玉県を中心に事業展開しているため、首都圏の景気動向は特に重要であります。
[新型コロナウイルス感染症に関するリスク]
新型コロナウイルス感染症の流行により、国内外の経済環境に多大な影響が発生しておりますが、今後の感染拡大の収束の状況によっては、経済活動への影響が一層深刻化することが懸念され、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。そのため、当社グループでは、資金流動性対策等財務面の備えに万全を期すとともに、テレワークによる在宅勤務やオンライン会議等の活用などの感染拡大防止対策にも取り組んでおります。
(2)不動産市況の悪化
経済情勢の悪化、感染症流幅な金利行、大上昇、金融の収縮、信用不安、物件の新規大量供給等により不動産市況が悪化する場合には、ビル空室率の上昇、ビル賃料の下落、時間貸駐車場の稼働低下、住宅販売プロジェクトの長期化、住宅販売価格の下落、仲介業務の縮小等が発生し、当社グループの業績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(3)金利上昇
当社グループでは、設備資金やプロジェクト(住宅・開発)事業資金を自己資金や預り保証金・敷金、社債、借入金で調達しており、当連結会計年度末の借入金依存度(有利子負債÷総資産)は59.9%となっております。金利変動リスクについては借入期間の長期化や金利の固定化など制御に努めておりますが、想定を超える金利上昇が発生する場合等には、当社グループの支払利息が増加するだけでなく、ローン金利の上昇等により住宅購買客の意欲が減退し、物件販売の減少により当社グループの業績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(4)法制や税制変更
当社グループの事業は、「宅地建物取引業法」、「建築基準法」、「介護保険法」ほか多くの法規制、税制に従って運営されており、将来において当社グループ事業に関連する法制、税制等の変更または制定がなされた場合、新たな義務の発生、費用負担の増加、権利の制限等が発生する可能性があり、当社グループの事業展開、業績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
特に不動産関連税制の変更がなされた場合には、事業用地取得費用の増加等、事業コストが増加するほか住宅購買客の意欲減退に繋がることもあり、当社グループの事業展開や業績に影響を及ぼし、また保有資産価値の低下に繋がる可能性があります。
(5)資産価値変動による影響
当社グループが保有する販売用不動産や固定資産等の資産について、資産価値の著しい下落または収益性の低下等が認識された場合には、棚卸資産の評価に関する会計基準および固定資産の減損に係る会計基準等に基づく減損処理等により、当社グループの業績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(6)自然災害、人災等
大規模な地震、風水害等の自然災害、突発的事故、火災、暴動、テロ等の人的災害が発生した場合には、当社グループが保有する不動産、設備等が毀損、滅失または劣化する等により、当社グループの事業展開、業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(7)個人情報および特定個人情報の漏洩
当社グループにおいては、多数の個人情報および特定個人情報を取扱い、保有しておりますが、これらの管理・保管については「個人情報の保護に関する法律」や「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」をはじめとする関係諸法令を遵守すると共に、規程の整備、役職員の教育・啓蒙を行う等、万全な体制整備に注力しております。しかしながら、不測の事態により個人情報や特定個人情報が外部に漏洩した場合には、社会的信用の失墜等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(8)ビル賃貸事業について
① 賃貸ビル偏在リスク
賃貸用ビルは東京都・埼玉県の両エリアを中心に立地しており、同エリアにおける大規模地震その他の災害の発生および稼働率の低下、賃料水準の下落等、ビル賃貸市場における収益環境の変化が当社グループの業績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また総資産に大きな割合を占める資産ほど、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等が生じた場合には、当社グループの業績、財政状態に大きな影響を及ぼす可能性があります。
② 賃貸ビルの建替え費用発生
当社グループでは、保有ビルの資産価値・競争力維持の観点から長期修繕計画等に基づき、計画的な修繕・メンテナンス・設備更新工事等を実施し、安全・快適なオフィス環境の提供に努めておりますが、競争力向上の観点から戦略的にビルの建替えを図ることも想定されます。その際、一時的な費用、除却損の発生および建替え期間中に賃料が計上できない等の可能性があり、そのような状況に至った場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(9)住宅事業について
① 契約不適合責任に係るリスク
宅地造成工事および建物新築工事においては、当社グループの基準により十分な技術を有する外部業者等に工事を発注すると共に、当社グループ内において、設計・施工の各段階において複数回のチェックを行う等、建築基準法を遵守する万全の体制を整備しております。しかしながら、設計・施工上の瑕疵(契約不適合)に起因して、売主としての当社グループの責任が問われる等、不測の事態が発生した場合には、補修工事や補償費などの負担が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
なお、工事発注先業者の業況、財務状況等が悪化し、当該業者が負うべき契約不適合責任が履行されないような場合には、同様に当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 引渡時期による業績変動
住宅事業においては、お客様への物件引渡時に売上を計上しておりますが、事業の途上において、販売計画の変更や自然災害その他の事由により工期の遅延等が発生し、引渡時期に変更が生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ マンションの販売および共同事業について
当社グループは、マンションの販売において、一部の物件を除き、他社と販売委託契約を締結し、販売を委託しております。また、大型のマンションプロジェクトは、他社との共同事業契約に基づき、企画段階から販売に至るまで共同事業を行う場合が多い状況にあります。従いまして、販売委託契約または共同事業契約による事業は、当社グループの人件費などの抑制につながる一方、他社の状況、意向によって契約が締結できなかった場合には、当社グループの業績は影響を受ける可能性があります。
④ 建築費用の高騰について
住宅事業にかかる資材価格や労務費が高騰することで、建築費用が上昇し、これを販売価格に転嫁することで、顧客の購入意欲が減退し、販売が長期化するなどした場合には、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。
⑤ 事業用地等の仕入について
当社グループでは、住宅事業用地の情報につきましては、金融機関、不動産業者、または共同事業先等から入手しております。用地仕入に際しては、事業用地の用途、立地条件、周辺環境、権利関係、建物建築に関する規制および仕入価格等について事前に調査および分析を行い、その結果を踏まえたうえで仕入れております。特に、仕入価格につきましては、立地条件および周辺環境の視察を行い、その妥当性を慎重に吟味したうえで仕入を決定しております。
当社グループは、東京都・埼玉県を中心に事業展開しており、同業他社との競合等により事業用地の仕入が想定どおりにできない事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(10)有料老人ホーム事業について
① 入居者数減少に係るリスク
入居者数を一定水準確保することが重要であり、介護市場における競争激化等により今後新たな入居者を想定どおり確保できず、入居者数が減少するような事態が生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 介護人材不足に係るリスク
介護サービス需要の拡大に伴う人材獲得競争の激化等により、介護サービス提供者(介護福祉士・ホームヘル
パー・ケアマネージャー・看護師等)の人材が不足するような事態が生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 集団感染症の発生に係るリスク
施設内で新型コロナウイルスやノロウイルス等の感染症が発生し、集団的にまん延することで施設運営に支障が出た場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。そのような中、特に新型コロナウイルス感染防止対策として、館内・事務所での定期的な消毒や換気、三密となるようなイベントの中止、家族や来館者との面会・面談制限、役職員の検温・手洗い・体調管理の徹底を行っております。また、役職員のPCR検査を定期的に実施し、感染の予兆管理に十分留意しております。

(11)りそなグループ(株式会社りそなホールディングスおよび同社の連結子会社)との関係について
当社の前身は、1950年11月に株式会社埼玉銀行(現株式会社りそな銀行)の店舗ビルの管理および賃貸を行うことを目的に、同行の出資により設立された株式会社八重洲口ビルディングであります。現在、りそなグループは当社グループ各社の株式を保有しておらず、当社グループの経営は、りそなグループから独立しておりますが、設立時の経緯から、現時点において、りそなグループは当社グループの主要な取引先となっております。
当社グループは、今後もりそなグループと安定的な取引を継続していく方針でありますが、りそなグループの事業政策および取引方針の変更等により、同社グループとの関係に変化が生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。