大栄不動産株式会社 事業等のリスク (2023年3月期)

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
当社グループでは、総合不動産業として展開する各事業に共通するリスクのほか、各事業固有のリスクなど、様々なリスクにさらされています。そのため当社グループでは、リスク管理を内部統制システムの要と位置付け、経営の最重要課題のひとつであると認識し、組織的な管理体制の構築・高度化に努めています。
リスク管理に係る方針・課題・対策等については、リスク管理委員会で報告を受け、協議を行い、また、重要事項については経営会議を経て取締役会にて審議・決議する体制としています。気候変動等のサステナビリティ経営におけるリスクについては、ガバナンス・プロセスの中核としてサステナビリティ推進委員会を設置し、一元的な管理を行う体制としています。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。


(1)経済・経営環境等に関するリスク
当社グループが行う不動産の賃貸、住宅事業、仲介・買取再販事業および有料老人ホーム事業等は、地価動向、賃料市況、金利動向、企業業績、雇用環境等の影響を受けやすいことから、今後経済情勢や政治・国際情勢が悪化する場合には、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。
(新型コロナウイルス感染症等に関するリスク)
新型コロナウイルス感染症の再拡大・長期化、あるいは他の集団感染症が発生した場合には、当社グループの事業運営や業績に影響を及ぼす可能性があります。そのため、当社グループでは、資金流動性対策等財務面の備えに万全を期すとともに、リモートワークによる在宅勤務やオンライン会議の活用などの感染拡大防止対策を実施しています。また、当社グループが運営・管理するビルや介護施設で感染者が発生した場合に備え、対応マニュアルの整備を行うなど、入居者や利用者の方々の安心・安全の確保に取り組んでいます。
(2)不動産市況の悪化に関するリスク
経済情勢の悪化、感染症流行、大幅な金利上昇、金融の収縮、信用不安、また、住宅・オフィスビルの新規大量供給等により不動産市況が悪化する場合には、ビル空室率の上昇、ビル賃料の下落、時間貸駐車場の稼働低下、住宅販売プロジェクトの長期化、住宅販売価格の下落、仲介業務の縮小等が発生し、当社グループの業績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(3)有利子負債に関するリスク
当社グループでは、設備資金やプロジェクト(住宅・開発)事業資金を、自己資金や預り保証金・敷金、社債、借入金等で調達しており、当連結会計年度末の借入金依存度(利息を支払っているすべての負債÷総資産)は56.8%となっています。
これに対して、外部格付けの取得や、定量的な財務指標の設定による財務規律の徹底など、資金調達の安定化に努めていますが、金融環境が大幅に変化した場合には、安定した資金調達が行えなくなり、当社の事業展開に影響を与える可能性があります。
さらに、借入期間の長期化や金利の固定化など、金利変動リスクの制御にも努めていますが、想定を超える金利上昇が発生する場合等には、資金調達コストの増加により、当社グループの業績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
[有利子負債残高の推移]

		2019年3月期	2020年3月期	2021年3月期	2022年3月期	2023年3月期
有利子負債残高	(百万円)	80,626	87,144	91,325	91,153	89,745
総資産	(百万円)	133,560	143,343	152,354	155,355	157,880
有利子負債比率	(%)	60.4	60.8	59.9	58.7	56.8

(4)法制や税制変更に関するリスク
当社グループの事業は、「宅地建物取引業法」、「建築基準法」、「金融商品取引法」、「介護保険法」、「貸金業法」のほか、多くの法規制・税制に従って運営されており、将来において当社グループ事業に関連する法制、税制等の変更または制定がなされた場合には、新たな義務の発生、費用負担の増加、権利の制限等が発生する可能性があり、当社グループの事業展開、業績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
特に不動産関連税制の変更がなされた場合には、事業用地取得費用の増加など事業コストが増加するほか、住宅購買客の意欲減退に繋がることもあり、当社グループの事業展開や業績に影響を及ぼし、また、保有資産価値の低下に繋がる可能性があります。
(5)資産価値変動に関するリスク
当社グループが保有する販売用不動産や固定資産等の資産について、収益性の低下または資産価値の著しい下落が認識された場合には、棚卸資産の評価に関する会計基準および固定資産の減損に係る会計基準に基づく減損処理等により、当社グループの業績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは投資有価証券を保有していることから、株式相場等が下落した場合には、評価損の計上等により、当社グループの業績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(6)自然災害、人災等に関するリスク
大規模な地震・風水害等の自然災害、突発的事故、火災、暴動、テロ等の人的災害が発生した場合には、当社グループが保有する不動産、設備等が毀損、滅失または劣化、さらには業務の継続が困難になるなど、当社グループの資産および事業に重大な影響を与えるおそれがあります。そのため、当社グループでは、これらの被害を軽減または防止するために保険の付保や事業継続計画の策定等の対策を講じていますが、想定外の災害等が発生した場合には、当社グループの事業展開、業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(7)気候変動に関するリスク
気候変動に関しては、自然災害の激甚化等に伴う物理的リスクだけでなく、低炭素社会への移行における政策・法律・技術・市場などの諸制度や事業環境の変化に伴う移行リスクについても、重要な経営課題と認識しています。当社グループでは、これら経営課題の解決に向けて、代表取締役社長を委員長とするサステナビリティ推進委員会を設置し、基本方針の企画立案など、当社グループ全体の統制・推進を図るとともに、重要課題(マテリアリティ)の解決に向けた取り組みを推進しています。
しかしながら、気候変動の急激な進行により、社会環境の変化や、さらなる規制の強化等が生じた場合には、当社グループの事業展開、業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(8)事業地域の偏在に関するリスク
当社グループは東京都・埼玉県を中心に事業展開しているため、首都圏の景気動向は重要であります。特に賃貸用ビルは東京都・埼玉県の両エリアを中心に立地しており、同エリアにおける大規模地震その他の災害の発生および稼働率の低下、賃料水準の下落等、ビル賃貸市場における収益環境の変化は、当社グループの業績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、総資産に大きな割合を占める資産ほど、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等が生じた場合には、当社グループの業績、財政状態に大きな影響を及ぼす可能性があります。
(9)保有ビルの建替えに関するリスク
当社グループでは、保有ビルの資産価値・競争力維持の観点から長期修繕計画に基づき、計画的な修繕・メンテナンス・設備更新工事等を実施し、安全・快適なオフィス環境の提供に努めていますが、競争力向上の観点から戦略的にビルの建替えを図ることも想定されます。その際、一時的な費用、除却損の発生および建替え期間中に賃料が計上できない等の可能性があり、そのような状況に至った場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(10)外部業者等に関するリスク
当社グループにおいては、様々な業務において外部業者に業務を発注・委託していますが、例えば、宅地造成工事および建物新築工事においては、当社グループの基準により十分な技術を有する外部業者等に工事を発注するとともに、当社グループ内において、設計・施工の各段階において複数回のチェックを行うなど、建築基準法を遵守した万全の体制を整備しています。
しかしながら、設計・施工上の瑕疵(契約不適合)に起因して、売主としての当社グループの責任が問われるなど、不測の事態が発生した場合には、補修工事や補償費などの負担が発生する可能性があります。また、工事発注先業者の業況、財務状況等が悪化し、当該業者が負うべき契約不適合責任が履行されないような場合にも、同様に当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、マンションの販売においては、一部の物件を除き他社に販売を委託しているほか、大型のマンションプロジェクトでは、企画段階から販売に至るまで他社との共同事業を多く行っています。しかしながら、委託先や共同事業者の状況等によっては販売委託や共同事業ができなくなる可能性があります。
このように外部業者や共同事業者の状況によって、当社グループの業績は影響を受ける可能性があります。
(11)開発等に関するリスク
当社グループの事業においては、事業の品質やスケジュール管理を徹底していますが、サプライチェーンの停滞や混乱に起因する建築費の上昇や工期の遅れなどが発生した場合、開発・販売計画の変更・中止が余儀なくされる可能性があります。その場合は、当社グループの事業展開、業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(12)建築費用等の増加に関するリスク
当社グループの事業においては、資材価格や労務費が高騰するなどの建築費用の増加リスクにさらされていることから、建築費用の動向を注視し、そのコントロールに努めています。しかしながら、建築費用の増加分を販売価格や賃料に転嫁することができない場合には、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。
(13)競合に関するリスク
不動産事業における事業用地の仕入れにつきましては、当社グループ独自のソーシングに加え、金融機関、不動産業者、または共同事業先等から情報を入手し、事業用地の用途、立地条件、周辺環境、権利関係、建物建築に関する規制および価格等について事前に調査・分析を行い、その結果を踏まえたうえで取得することとしていますが、同業他社との競合により、想定通りの仕入れができない可能性があります。また、介護事業においても、競合等により新たな入居者の確保が困難となり、入居者が減少する可能性があります。
このように同業他社との競合が発生した場合には、事業機会の喪失や費用の増加をもたらし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(14)情報セキュリティに関するリスク
当社グループにおいては、個人情報を含む多数の顧客情報等を取扱い、また、保有しておりますが、これらの管理・保管については「情報セキュリティ基本方針」などの関連諸規程の整備、役職員の教育・啓蒙を行うなど、万全な体制整備に注力しています。しかしながら、サイバー攻撃等により、個人情報を含む顧客情報等の漏洩や改ざんなどが生じた場合には、社会的信用の失墜により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(15)人材に関するリスク
就業環境の変化や少子高齢化の進展等により、人材の継続的な確保・育成が困難となった場合、当社グループの持続的な成長が損なわれ、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。特に専門性の高い人材については、その確保が極めて重要であると認識しており、当社グループでは専門職コースの新設を含む新たな人事制度を導入しました。今後も、多様性を受け入れる企業風土の確立に向け、ダイバーシティ・エクイティ&インクルージョンへの取り組みを強化してまいります。
(16)りそなグループ(株式会社りそなホールディングスおよび同社の連結子会社)との関係について
当社の前身は、1950年11月に株式会社埼玉銀行(現株式会社りそな銀行)の店舗ビルの管理および賃貸を行うことを目的に、同行の出資により設立された株式会社八重洲口ビルディングであります。現在、りそなグループは当社グループ各社の株式を保有しておらず、当社グループの経営は、りそなグループから独立していますが、設立時の経緯から、現時点において、りそなグループは当社グループの主要な取引先となっています。
当社グループは、今後もりそなグループと安定的な取引を継続していく方針でありますが、りそなグループの事業政策および取引方針の変更等により、同社グループとの関係に変化が生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(17)コンプライアンス・法令遵守に関するリスク
当社グループはコンプライアンスを経営の最重要課題と位置付け、グループ共通の行動規範たる「大栄グループ倫理綱領」を定めているほか、「コンプライアンス規程」を定め、その遵守を徹底しています。しかしながら、予期せぬ状況により法令等に抵触する事態が生じた場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。