株式会社シノケングループ 事業等のリスク (2020年12月期)

有価証券報告書に記載した当社グループの事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる事項としては、主に次のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであります。

(1) 不動産セールス事業について(特に重要なリスク)
当社グループは、サラリーマンや公務員層を対象とした個人投資家及びREIT向けにアパートメント・マンションの企画、販売及び賃貸住宅経営の提供をしております。
不動産セールス事業においては、景気動向、金利動向、地価物価の変動、住宅税制その他の税制改正等の経済市況の影響及び金融機関の個人向け融資の情勢等により、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
特に、賃貸住宅経営には、一般的に、経年劣化或いは近隣賃貸住宅との競合による入居率低下や家賃相場の下落による賃料収入の減少や金融情勢の変化による金利負担増加等収支悪化のリスクが内在しております。当社グループ顧客の賃貸住宅においても、築年数の経過につれてこれらのリスクが顕在化する可能性があります。
当社グループは、これらのリスクを軽減するために、投資段階における事業計画及び資金計画の立案、土地の選定・仕入、設計及び施工、引渡し後の入居者募集、家賃等の債務保証、メンテナンスに至るまで一貫したサービスを提供することにより、高い入居率の維持を図って顧客の長期的かつ安定的な賃貸住宅経営を全面的にサポートしております。また、不動産ファンド及び私募REITの組成により、金融機関の個人向け融資の情勢に左右されない販売チャネルを構築しております。
なお、天災地変等発生時には、顧客に引渡す前の販売用不動産及び施工中建物等の修復に多額の費用が発生する可能性があります。これらのリスクは、賃貸住宅経営や不動産投資に対する障壁となる可能性があり、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 不動産サービス事業について
当社グループは、顧客の賃貸住宅経営において家賃の滞納が生じた場合に、滞納家賃を立替える家賃等の債務保証業務を行っております。
入居時の審査やセカンド保証会社の活用等、滞納家賃発生のリスク軽減のための対策を講じておりますが、今後、保証件数が増加するにつれて滞納件数が増加し、これまでどおり迅速かつ効率的な滞納金回収ができない場合、当社グループの経営成績に影響が及ぶ可能性があります。
また、当社グループは、賃貸住宅入居者様向けに少額短期保険商品の開発・提供を行っております。
少額短期保険事業では、台風や地震等の自然災害による損害がときに多額になることから、当社グループでは再保険を利用したリスクの分散や異常危険準備金等を積立てることにより、これらの損害に対する保険金の支払に備える運用を行っておりますが、予想を超える巨大な自然災害の発生による多額の保険金の支払いが生じた場合、又は、再保険市場の変化により十分な再保険手配ができなかった場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(3) ゼネコン事業について(特に重要なリスク)
当社グループは、首都圏を中心にマンション・オフィスビル・公共施設等の建築請負工事を行っております。
請負工事は、1件あたりの取引金額が大きいことから、取引先が業績悪化等により信用不安に陥った場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
また、需給バランスの変化による採算性の悪化、為替等の影響による輸入材の高騰や建築資材の調達困難等、建設業従事者の高齢化や減少による労務費高騰や人材確保困難等により、工期の遅延や収支の悪化から当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。これらのリスクに対応するため、粗利検証による受注案件の選別を行っている他、人材不足解消のための技能実習生・特定技能人材の受け入れ等を実施しております。
さらに、建設工事では安全に対し十分に配慮しておりますが、重大事故や自然災害等が発生する可能性があり、その対応に多額の費用が発生した場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(4) ライフケア事業について
当社グループは、2011年に制度化された「サービス付き高齢者向け住宅」、通所介護(デイサービス)施設、グループホーム施設及び小規模多機能型居宅介護施設を主として保有し、それらの運営を行う他、訪問介護サービス、居宅介護支援及び障がい者向けサービス等を提供しております。
ライフケア事業は、介護保険法等の関係法令を遵守し運営及び展開を進めることとなりますが、今後の法令及び制度の変更により何らかの規制強化等が生じた場合には、サービス内容の変更や設備の追加等の各種対応が必要となり、当社グループの事業展開に影響を及ぼす可能性があります。また、介護報酬の改定に際しては、当該事業の収益性や採算性等に影響し、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
それらに加え、当該事業は、利用者が高齢者であることから、生命に関わる重大な問題(事故、食中毒、集団感染等)が生じる可能性があります。これらの問題により訴訟が提起された場合、又は風評被害が生じた場合は、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(5) 海外事業について
当社グループは、中国、シンガポール、インドネシアに、海外進出しております。
海外事業におきましては、為替相場の変動リスクの他、上記国々における景気後退・政治的問題、それらの国や近隣地域での戦争、テロ、宗教上の対立、ストライキ等により、当社グループの経営成績・財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(6) 住宅瑕疵担保責任保険及び地盤保証制度について
当社グループは、販売した物件に意図せざる瑕疵が生じた場合に備えるため、住宅瑕疵担保責任保険及び地盤保証制度に加入しております。
住宅瑕疵担保責任保険は、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵に起因して耐力或いは防水性能が不十分である場合、また、地盤保証制度は、地盤調査や補強工事の不備に起因する建物の不具合が生じた場合、それぞれ保険金が支払われます。
しかし、これらの保険・保証の対象とならない瑕疵を原因とする損害賠償請求が発生した場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(7) 建築物の品質管理について
当社グループは、住宅の供給に際し、建築物の品質に万全を期すよう努めており、建築基準法その他各種法令に適合した建築物を供給できるよう、指定確認検査機関及び住宅瑕疵担保責任保険法人による検査を受検し、顧客へ引渡しております。
しかし、何らかの複合的な誤謬により、建築物の品質に懸念が生じた場合には、追加工事或いは再建築等のコストが発生し、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(8) 有利子負債への依存について
当社グループにおけるアパートメント販売及びマンション販売の不動産セールス事業においては、土地仕入及び建設から顧客に販売して資金を回収するまでの必要資金は、主に金融機関からの借入金によって調達しております。
アパートメント販売は、資金回収までの期間が1年未満であるものが大半であり、必要資金を短期借入金によっております。マンション販売は、資金回収までに長期を要することから、必要資金を長期借入金によっております。
これらの資金需要により、当社グループの借入金残高は総資産に対し比較的高いことから、金利動向、金融機関の融資情勢等によっては当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(9) 社有不動産の評価額について
当社グループが所有する不動産は、賃貸用のオフィスビル、サービス付き高齢者向け住宅及び賃貸住宅等があり、原則として継続的に所有し自社使用及び賃貸事業用に供しております。
これらの社有不動産は、今後の状況の変化により減損損失を計上することとなった場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(10) 販売用土地仕入について
当社グループの不動産セールス事業におけるアパートメント販売の大半の顧客は土地を所有しておりません。従って、当社グループは広範な土地情報収集力・資金調達力・迅速な意思決定等を発揮して高い入居率が見込める好立地の土地を厳選して顧客に提案・販売しておりますが、今後の当社グループの業容拡大に伴い、良質な物件を獲得することが困難になった場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。これらのリスクに対応するために、従来の個人向け一般販売とは別の目線での土地仕入及び物件開発が可能なREIT向け販売にも注力してまいります。

(11) 競合について
当社グループの主力事業はアパートメント販売及びマンション販売の不動産セールス事業であります。主として対象とする顧客は、土地をお持ちでないサラリーマン、公務員層の個人であり、将来の資産形成・資産運用の一手段としての賃貸住宅経営を提案するもので当業界における独自の営業方針をもって成長してまいりました。これに対し、業界の主流は、土地所有者に対して資産の有効活用或いは相続税対策として提案するものであり、当社グループとしては比較的競合が少ない状況で推移してまいりました。
今後は、業界の有力企業が土地非保有者向け賃貸住宅販売市場にも目を向け参入してくる可能性が考えられる他、当社グループのビジネスモデルを模倣した競合企業が増加する可能性があります。今後、このような傾向が顕著となった場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。当社としましては、創業以来30年にわたって蓄積した経験と知見で、他社では開発が困難な形状の土地においても収益物件を開発できる設計力と施工技術、そして長期的に高い入居率を維持する管理力、リーシング力による差別化を図ってまいります。

(12) 訴訟等の可能性について
当社グループが販売・施工、管理する賃貸住宅は、マニュアルに沿って細心の注意を払い施工し、管理しております。しかし、瑕疵の発生、管理に関するオーナー様のクレーム、入居者様の入退去時のトラブル等が発生した場合、訴訟に至ることもあります。訴訟の結果によりましては、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(13) 法的規制等について(特に重要なリスク)
① 関連法規について
当社グループが営む各分野の業務に関して様々な法律の規制があります。
アパートメント販売及びマンション販売の不動産セールス事業、不動産サービス事業及びゼネコン事業に関しては「宅地建物取引業法」、「建設業法」、「建築士法」、「建築基準法」、「国土計画利用法」及び「都市計画法」等の法的規制があります。その他、不動産サービス事業に関しては「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」、「犯罪による収益の移転防止に関する法律」、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」、「借地借家法」、「不動産の公正競争規約」、「東京都における住宅の賃貸借の係る紛争の防止に関する条例」、「金融商品取引法」、「貸金業法」及び「保険業法」、ライフケア事業に関しては「高齢者の居住の安全確保に関する法律」、「食品衛生法」、エネルギー事業に関しては「液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律」、「電気事業法」等の規制があります。
今後、これらの法律或いは政令の改正の如何によっては当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

② 消費者契約法について
当社グループの各種事業における主な顧客は消費者であり、顧客との間に次に掲げるものをはじめ様々な契約を取り交わしておりますが、当社グループの主な顧客は一般消費者であり、一般消費者との間で締結するこれらの契約には、「消費者契約法」が適用されます。
具体的には、不動産セールス事業のうち、アパートメント販売における「不動産土地売買契約」、「工事請負契約」、マンション販売における「土地付区分所有建物売買契約」、不動産サービス事業の賃貸管理における「賃貸管理業務委託契約」、「特定賃貸借契約」及び「建物賃貸借契約」等、家賃等の債務保証における「保証委託契約」、少額短期保険業における「保険契約」、ライフケア事業における「利用契約」、「生活支援サービス契約」を、一般消費者との間で締結する場合に、消費者契約法が適用されます。
当社グループは、顧客との契約に際しては、提案書や契約書、その他の説明資料により契約の内容を説明し、十分にご理解・ご納得を頂いた上で取引頂く等、消費者契約法の遵守に努めておりますが、万一、同法に抵触するような事態が生じた場合、当社グループの経営成績及び社会的信用に影響を及ぼす可能性があります。

③ 土壌汚染対策法について
当社グループが販売する物件は住宅地域に存しております。このため、工場廃棄物等による土壌汚染の可能性は極めて低いと考えております。しかし、今後の業容拡大に伴い宅地化された工場跡地或いはその隣接地に土地を取得する場合、当該土地が予見できない汚染を受けている可能性があります。また、既販売の賃貸住宅の土壌が一切汚染されていないということを将来にわたって断言することはできません。従って、販売済みの土地において予期せざる土壌汚染問題が生じた場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(14) 代表者への依存について(特に重要なリスク)
当社の代表取締役社長である篠原英明は、当社グループの事業運営にあたり、豊富な経験、深い業務知識、鋭い先見性及びリーダーシップに基づいて経営方針、経営戦略、事業計画等、事業の推進に重要な役割を果たしております。当社グループは、同氏に過度に依存することがないよう経営体制を強化し、各事業分野の育成強化に努めております。
しかし、未だ同氏に対する依存度が高いため、同氏が何らかの理由によって当社の経営に関与しなくなった場合、当社グループの経営成績及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

(15) 人材の確保・育成について(特に重要なリスク)
当社グループは、アパートメント販売及びマンション販売の不動産セールス事業を核として、これに関連し、かつシナジー効果が得られる分野に多面的な事業展開をしております。これらの事業を推進するにあたり、有能な人材の確保・育成が重要課題と認識しており、優秀な人材を獲得する一方、社員教育を行って個々の能力向上を図り人的財産の拡充に努める方針であります。
しかし、当社グループが求める人材を十分に確保できない場合、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(16) 個人情報漏洩の可能性について(特に重要なリスク)
当社グループは、顧客及び入居者様等に関する個人情報、顧客のマイナンバー情報を保有しております。
これらの情報については、個人データ閲覧権限の設定、ID登録、外部侵入防止のシステム採用、内部監査による電子メール送受信の確認等により情報流出の防止を図っております。また、「個人情報の保護に関する法律」に即した「個人情報保護規程」、「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」に即した「特定個人情報取扱規程」その他の社内規程を整備する他、社内研修において情報管理の知識及び意識の徹底を図っております。
これらの施策にも関わらず個人情報やマイナンバーの漏洩或いは不正使用の事態が発生した場合、当社グループへの信用低下や損害賠償等により、当社グループの事業運営及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(17) 新型コロナウイルス感染拡大について
新型コロナウイルス感染拡大により、日本及び世界各地において経済活動の停滞や悪化が発生しております。現時点では、新型コロナウイルスの感染拡大が当社に与える影響は一時的又は限定的なものであると認識しておりますが、新型コロナウイルス感染症が当社の想定を超える規模で拡大し、金融機関の稼働減に伴う販売活動の停滞や引渡時期の遅延、建築工事の遅延等、事態が深刻化する様相となった場合には、当社グループの事業に影響を及ぼすとともに経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、社内外への感染被害防止、お客様と従業員やその家族等の安全確保の観点から、感染防止策を重視した営業活動の実施、勤務形態の柔軟化、職場衛生管理の強化等、様々な予防・感染防止策を実施してまいります。