サンフロンティア不動産株式会社 事業等のリスク (2022年3月期)

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

1.当社グループを取り巻く事業環境及び当社事業の特性等について
(1)事業環境
当社グループは、東京都心部を中心に「不動産再生と活用」に取り組み、企業としての市場競争力を高めるべく影響力のある都心部のオフィスビル及び商業ビルを中心に、仲介・管理・保証・工事・賃貸・売買等の一貫した不動産サービスをワンストップで展開しております。しかしながら、経済情勢が悪化し、空室率の上昇や賃料の下落といったように不動産市況が低迷した場合には、当社グループの経営成績、財政状態が影響を受ける可能性があります。

(2) 新型コロナウイルス感染症への対応と事業における主な影響について
①全社的な感染拡大防止の取り組みとして、モバイルワークやサテライトオフィスの活用、時差通勤など、各事業現場に応じた働き方を導入。また、三密回避を徹底しながらもWeb会議やチャットツールを活用し、社員間のコミュニケーションの質と量を維持してまいりました。
②オフィスビル事業においては、管理を受託しているビルに入居するテナントから賃料の減額・減免の要請や解約の申し出がありました。特に飲食店など、コロナ禍で事業に逆風が吹くテナントからの要請が多くありました。一方、大規模オフィスにおけるオフィス面積の縮小・分散で、当社が得意とする中小型オフィスビルへのご移転のお問い合わせが増えたほか、IT関連企業や美容整形などコロナ禍において事業を伸ばす企業の増床や拡張移転もみられております。しかしながら、新型コロナウイルス感染症の影響が長引き、空室率の上昇や賃料の下落といったように不動産市況が低迷した場合には、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
③ホテル運営事業においては、ビジネスニーズの高いエリアにおけるホテルの稼働率は底堅く推移した一方で、訪日外国人の入国の急激な減少などにより都市部のホテルの稼働率は低迷いたしました。新型コロナウイルス感染症が長引き、ホテルの稼働率低迷が続いた場合には、当社グループの経営成績、財政状態にさらに影響を及ぼす可能性があります。

(3) リプランニング事業の特性
①リプランニング事業は、主に事業用不動産を対象とした再生事業であり、不稼働又は空室率が高く低収益の事業用不動産を再生することにより収益の改善を実現させる事業であります。売却先は主に不動産賃貸収入を目的とした投資を行う個人・法人等であります。
経済情勢の悪化や信用収縮等により金融市場に混乱が発生した場合、不動産の流通市場が低迷するおそれがあり、リプランニング事業で扱う物件の棚卸資産としての評価額が下がり、また、販売活動が計画通り進まず、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。
②リプランニング事業は、主に金融機関からの借入により資金調達し物件を購入するため、有利子負債残高は物件購入及び売却の状況によって変動します。資金調達にあたりましては、特定の金融機関からの借入に依存することなく、常に複数の金融機関との均衡を図りつつ、安定的、かつ適正な条件での資金調達に努めております。しかしながら、信用収縮等による金融市場の混乱が発生した場合には、事業の展開に必要な資金調達が進まず、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。
③リプランニング事業は、物件を購入し、リプランニング完了後に売却を行いますが、当該事業の売上原価及び売上高は物件の売却時に計上されます。また、一取引当たりの金額は、他の不動産サービス事業等の収入等に比較して高額となっております。したがって、その売却の時期や金額の変動等により、当社グループの経営成績、財政状態が影響を受ける可能性があります。


(4) 競合の状況
当社グループの事業は、リプランニング事業、賃貸ビル事業、事業用不動産の売買仲介・賃貸仲介、プロパティマネジメント事業、ビルメンテナンス事業、滞納賃料保証事業、貸会議室事業、ホテル開発事業、ホテル運営事業、海外開発事業及び建設事業等から構成されており、これら各事業が有機的に結合し、事業用不動産に係る一貫したサービスを提供するところにその特徴があります。そして、各事業部門の機能を連鎖させることにより発揮する総合力、及び顧客の広範なネットワークから潜在的な優良物件を購入する等、各部門が連動した事業運営を行なうことにより競争力の維持・強化、競合他社との差別化を図っております。しかしながら、この優位性が保たれない場合は、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(5) ホテルの開発について
ホテルの企画、開発、再生から運営に至るまでを当社グループが担いますが、所有物件に関して、一部は安定稼働後に投資家へ販売する場合もございます。ただし、物件販売後も当該物件を賃借し継続して運営することを基本的なビジネスモデルとしております。リプランニング事業とは異なり、ホテル開発事業では、自社にて土地を仕入れ、一から開発を行う場合があります。そのような場合には、竣工までに相当の期間を必要とするため、ホテルの宿泊収入等の収益を計上できない期間が長くなることや、事業期間が相対的に長くなることによって景気変動の影響を受けやすくなることで、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(6) ホテルの運営について
ホテル運営事業は、一般的に景気動向や個人消費の動向等の影響を受けやすい傾向にあり、景気の低迷による企業の出張需要の減少や個人のレジャー需要の減少、新規ホテルの開業による客室の供給過剰、あるいは感染症の流行等により、客室料金や客室稼働率の低下が起こる場合等、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、為替の変動、近隣国との領土問題や反日感情の増大等の情勢変化が生じた場合、外国人観光客の減少、海外渡航の自粛または消費マインドの減退に繋がることが予想され、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(7) カントリーリスクについて
当社グループは、海外事業の拡大を戦略の一つとしていますが、海外では為替動向、宗教や文化及び商習慣の相違、経済情勢の不確実性、紛争・内乱・テロ・暴動等政情不安、現地における労使関係のトラブル等のリスクに直面する可能性があります。また、投資規制、送金に関する規制、税率変更を含む税制改正等、政治的、経済的、法的あるいはその他の障害に伴うリスクがあります。海外事業の拡大においては、投資利益の実現までに長い期間を要することがあり、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(8) 災害等について
地震・暴風雨・洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には、当社グループが保有・管理・投資を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(9) 訴訟等のリスク
当社グループが売買・賃貸・売買又は賃貸の仲介・管理等を行う物件に関連して、取引先又は顧客等による訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容・結果によっては当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(10)気候変動・環境に関するリスク
地球環境問題への対応は、企業市民として避けることのできない重要事項と認識しております。環境負荷の低い商品の取り扱い、脱炭素社会への取り組みが遅延した場合、当社グループの社会的評価の低下につながる可能性があり、ひいては業績に影響を及ぼす可能性があります。

(11)サプライチェーンに関連するリスク
当社グループは資材や什器類を外部のサプライヤーに依存しています。当社グループの製品で横断的に使用されている資材や什器類に供給不足あるいは納期遅延や価格高騰が発生する場合等には、当社グループの事業期間の長期化や事業原価の上昇等により当社の経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。

2.資産評価について
(1) 販売用不動産(仕掛販売用不動産を含む)の評価に関するリスク
当社グループは、販売用不動産及び仕掛販売用不動産(オフィスビル、ホテル資産等)の棚卸資産を多く保有しております。これらの棚卸資産の評価については、正味売却価額により評価が行われており、正味売却価額は販売見込額から工事原価の今後発生見込額及び販売経費等見込額を控除した額であり、販売見込額は主として、当社が策定した事業計画に基づき見積もった収益還元価額であります。また、これらの棚卸資産については、新型コロナウイルスの影響を含む商品化の遅延等による所有期間の長期化やテナントリーシングの状況、ホテル稼働率等運営状況による収益性、不動産の投資利回りの変動、市場金利の上昇等のリスクに晒されており、正味売却価額が下落し、評価損の認識等を行う可能性があります。この結果、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。

(2) ホテル事業に係る固定資産の減損損失に関するリスク
当社グループは、ホテル・観光事業セグメントのホテル開発事業、及びホテル運営事業において、固定資産(建物、建物附属設備、土地、ソフトウェア等)を保有しております。これらの固定資産については、将来における不動産市況の変化、ホテル客室の稼働率の低下等のリスクに晒されており、新型コロナウイルスの影響により、ホテル客室の稼働率が低下して収益性が低下しているため、経営環境の著しい悪化に該当するとして、減損の兆候が生じております。減損の兆候が生じた固定資産の減損損失の認識の判定は、ホテルの事業計画を基礎として、ホテルに係る主要な資産の経済的残存使用年数にわたって得られる割引前将来キャッシュ・フローの見積総額と、ホテルの資産グループの帳簿価額の比較によって行なっております。今後、上記のリスクの拡大に伴い割引前将来キャッシュ・フローの見積総額が減少した場合には、固定資産の減損損失が発生する可能性があります。この結果、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。

3.法的規制について
当社グループの事業は、宅地建物取引業法、建設業法、不動産の鑑定評価に関する法律、不動産投資顧問業登録規程、金融商品取引法、建築士法、警備業法、マンションの管理の適正化の推進に関する法律、賃貸住宅管理業者登録規程、建築物における衛生的環境の確保に関する法律等による法的規制を受けており、関連許認可を得ております。
当社グループの主要な業務に係る免許や許認可等の有効期限等は下記のとおりであり、現在、当該免許及び許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、万一、将来このような事由が発生した場合、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。
また、今後、これらの関係法規が改廃された場合や新たな法的規制が設けられた場合にも、当社グループの事業が影響を受ける可能性があります。


(1) 有効期間その他の期限が法令、契約等により定められている主なものは以下のとおりであります。

免許、許可、登録等 の別	会社名	有効期間、登録日	種類	関連する法律	登録等の交付者
宅地建物取引業者免許	サンフロンティア不動産㈱	2019年12月29日から 2024年12月28日	―	宅地建物取引業法	国土交通大臣
	SFビルメンテナンス㈱	2022年2月25日から 2027年2月24日			東京都知事
	サンフロンティア沖縄㈱	2019年1月9日から 2024年1月8日			沖縄県知事
特定建設業許可	サンフロンティア不動産㈱	2017年7月20日から 2022年7月19日	建築工事業、屋根工事業、鋼構造物工事業、大工工事業、タイル・れんが・ブロック工事業、内装仕上工事業	建設業法	東京都知事
一般建設業許可	SFエンジニアリング㈱	2021年9月17日から 2026年9月16日	内装仕上工事業		国土交通大臣
	SFビルメンテナンス㈱	2018年12月25日から 2023年12月24日	防水工事、内装仕上工事、建築工事業、大工工事業、左官工事業、石工工事業、屋根工事業、タイル・れんが・ブロック工事業、板金工事業、ガラス工事業、塗装工事業、熱絶縁工事業、建具工事業、消防施設工事業		東京都知事
	㈱コミュニケーション開発	2022年3月10日から 2027年3月9日	電気工事業、電気通信工事業
不動産鑑定業登録	サンフロンティア不動産㈱	2018年2月7日から 2023年2月6日	―	不動産の鑑定評価に関する法律	東京都知事
一般不動産投資顧問業登録	サンフロンティア不動産㈱	2019年11月3日から 2024年11月2日	―	不動産投資顧問業登録規程	国土交通大臣
第二種金融商品取引業者登録	サンフロンティア不動産㈱	2007年9月30日登録	―	金融商品取引法	関東財務局長
不動産特定共同事業許可	サンフロンティア不動産㈱	2018年10月29日許可	―	不動産特定共同事業法	国土交通大臣 金融庁長官
一級建築士事務所登録	サンフロンティア不動産㈱	2020年2月1日から 2025年1月31日	―	建築士法	東京都知事
警備業認定	サンフロンティア不動産㈱	2021年12月26日から 2026年12月25日	―	警備業法	東京都公安委員会
	SFビルメンテナンス㈱	2019年4月5日から 2024年4月4日
古物商	サンフロンティア不動産㈱	2019年10月2日登録	―	古物営業法	東京都公安委員会
	㈱コミュニケーション開発	2010年6月23日登録

免許、許可、登録等 の別	会社名	有効期間、登録日	種類	関連する法律	登録等の交付者
マンション管理業登録	SFビルメンテナンス㈱	2022年1月8日から 2027年1月7日	―	マンションの管理の適正化の推進に関する法律	国土交通大臣
賃貸住宅管理業者登録	サンフロンティア不動産㈱	2021年10月20日から 2026年10月19日		賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律	関東地方整備局長
	SFビルメンテナンス㈱	2022年2月1日から 2027年1月31日	―
建築物環境衛生総合管理業登録	SFビルメンテナンス㈱	2021年9月18日から 2027年9月17日	―	建築物における衛生的環境の確保に関する法律	東京都知事
建築物飲料水貯水槽清掃業登録	SFビルメンテナンス㈱	2018年6月29日から 2024年6月28日	―	建築物における衛生的環境の確保に関する法律	東京都知事
消防設備業登録	SFビルメンテナンス㈱	2018年7月3日登録	―	消防法	本所消防署長
屋外広告業許可	SFビルメンテナンス㈱	2018年12月6日から 2023年12月5日	―	屋外広告物法	東京都知事
貸金業登録	SFビルサポート㈱	2020年7月1日から 2023年6月30日	―	貸金業法	東京都知事
一般貸切旅客自動車運送事業	おけさ観光タクシー㈱	1999年1月19日登録	―	道路運送法	北陸信越運輸局長
一般乗用旅客自動車運送事業	おけさ観光タクシー㈱	1955年5月6日登録	―	道路運送法	北陸信越運輸局長
登録電気工事事業者許可	㈱コミュニケーション開発	2020年10月3日から 2025年10月2日	―	電気工事業法	東京都知事

(2) 不動産証券化事業を行うに当たりましては、資産流動化法に基づく特定目的会社、会社法に基づく株式会社・合同会社のいずれかにより設立されたSPC(特別目的会社)を利用することになります。この内、資産流動化法に基づく特定目的会社により、証券化事業を行う場合には資産流動化法の規制を受けることになります。

4.会計基準・不動産税制の変更について
会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、物件の取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

5.個人情報保護
当社グループは業務上、ビルオーナー様、テナント様、ホテル宿泊者等の個人情報を保有する「個人情報取扱事業者」に該当し、今後の事業拡大につれ関連情報が増加することが予想されます。これに対しては、情報管理体制を強化し、内部情報管理の徹底を図っておりますが、不測の事態により、顧客情報等個人情報が外部に流失した場合は当社グループの信用を毀損し、経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。