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有価証券報告書 抜粋 ドキュメント番号: S100FB5G (EDINETへの外部リンク)

有価証券報告書抜粋 サムティ株式会社 事業等のリスク (2018年11月期)


従業員の状況メニュー経営上の重要な契約等


当社グループの事業等に関するリスクについて、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項は以下のとおりであります。
なお、以下の記載のうち将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 不動産市況の影響について
不動産事業における収益物件の売買や投資用マンションの販売については、景気の悪化や金利上昇、税制の変更等の諸情勢の変化により、販売価格の下落、不動産市場からの資金流出を招く可能性があります。
さらに、マンションの開発においては、用地の取得から竣工引渡しまでの期間が概ね2年かかるため、その間に地価動向、金利動向、金融情勢等のマクロ経済に変動が生じ、これに伴い不動産市況が悪化した場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
また、不動産の用地取得競争の激化による取得価格の上昇や建設資材価格の上昇に伴い原価が高騰する状況において、販売価格への転嫁が難しい場合には、売上総利益が圧迫され、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 物件の売却時期による業績の変動について
不動産事業の売上高及び利益は、各プロジェクトの規模や利益率に大きく影響を受けるとともに、当該事業の売上は顧客への引渡時に計上されることから、各プロジェクトの進捗状況、販売計画の変更、販売動向の変化及び建設工事等の遅延による引渡時期の変更が、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
また、一取引当たりの金額が高額なプロジェクトも行っており、当該プロジェクトの売却時期が変更された場合、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 外注業務について

建設工事においては、当社グループはほぼすべての工事を外注しており、当社の選定基準に合致する外注先を十分に確保できない場合、外注先の経営不振や繁忙期等により工期の遅延、労働者の不足に伴い外注価格が上昇する場合等には当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、杭工事における施工不具合や施工データの改ざん等の発生により、今後、施工工事の品質を確保するため、建設現場における管理体制の強化等が図られた場合には、建設コストの増加や建設工期が長期化する可能性があります。これらの場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(4) 販売用不動産の評価に関する会計処理の適用について
当社グループは、2008年11月期より「棚卸資産の評価に関する会計基準」を適用しております。経済情勢の悪化や不動産市況悪化等により販売用不動産としての価値が大きく減少した場合には、たな卸資産の簿価切下げに伴う損失が発生し、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(5) 減損会計の適用について
当社グループは、2006年11月期より「固定資産の減損に係る会計基準」及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」を適用しております。当社グループは、不動産賃貸事業をコア事業と定め、賃貸用不動産に関する効率的活用を進めておりますが、経済情勢や不動産市況の悪化による賃料水準の低下や空室率の上昇等、賃貸用不動産の収益性が低下した場合等には減損処理が適用され、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。


(6) 有利子負債の依存及び資金調達について
当社グループは、不動産事業に係る用地取得費等については、主に金融機関からの借入金によって調達しており、総資産に占める有利子負債への依存度が高くなる傾向にあるため、想定通りに資金調達が行えなかった場合や経済情勢等により市場金利が上昇した場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合やプロジェクトの売却時期の遅延や売却金額が想定を下回った場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
回次第33期第34期第35期第36期第37期
決算年月2014年11月期2015年11月期2016年11月期2017年11月期2018年11月期
有利子負債残高(百万円)65,68279,59895,568114,787 89,174
総資産(百万円)99,709121,728141,170166,449162,500
有利子負債比率(%)65.965.467.769.054.9

(注) 有利子負債は、短期借入金、1年内返済予定の長期借入金、長期借入金であります。

(7) 偶然不測の事故・自然災害について
火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水災、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等の災害により、当社グループが保有する物件について滅失、劣化又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。また、偶然不測の事故・自然災害により不動産に対する投資マインドが冷え込んだ結果、不動産需要が減り、当社グループの事業が影響を受ける可能性があります。こうした場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(8) 法的規制等について

当社グループは、宅地建物取引業法、建築基準法、国土利用計画法、都市計画法、借地借家法、信託業法等各種法令の他、各自治体が制定した条例等による規制を受けるとともに、主に以下の免許・登録等を取得しております。
当社グループでは内部管理体制の強化とコンプライアンス体制の整備に努めており、本書提出日現在を含め過去においても、免許・登録等の取り消しや更新拒否の事由となる事実は発生しておりません。しかし、将来において不本意ながら、これら法令に違反する事実が発生し、免許・登録等の取り消しや行政処分が発せられた場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
また、関連法令の改正や制定に伴い当社グループの事業活動が制約を受ける場合や当社グループが十分に対応できない場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
免許・登録等の名称会社名免許・登録等の番号有効期限規制法令免許取消条項等
宅地建物取引業免許サムティ株式会社国土交通大臣
(2)第8105号
2021年
2月14日
宅地建物取引業法第5条、第65条、第66条、第67条
一級建築士事務所登録サムティ株式会社大阪府知事登録
(ニ)第17835号
2019年
3月8日
建築士法第23条、第26条
一般不動産投資顧問業登録サムティ株式会社一般第796号2020年
10月27日
不動産投資顧問業
登録規程
第3条、第30条
貸金業登録サムティ株式会社大阪府知事
(04)第12854号
2020年
5月16日
貸金業法第3条、第24条の6の4、第24条の6の5、第24条の6の6、第24条の6の7
第二種金融商品取引業登録サムティ株式会社近畿財務局長
(金商)第148号
金融商品取引法第29条、第52条、第54条
不動産鑑定業登録サムティ株式会社大阪府知事
(2)第739号
2020年
1月15日
不動産の鑑定評価
に関する法律
第22条、第41条


免許・登録等の名称会社名免許・登録等の番号有効期限規制法令免許取消条項等
宅地建物取引業免許有限会社彦根エス・シー大阪府知事
(2)第54865号
2019年
10月1日
宅地建物取引業法第5条、第65条、第66条、第67条
旅館業法に基づく許可株式会社サン・トーア大阪市指令第2007号
10中日保生環き第14号
旅館業法第3条、第8条
旅館業法に基づく許可株式会社サン・トーア30中保生環き第18号旅館業法第3条、第8条
食品衛生法に基づく許可株式会社サン・トーア大阪市指令大保環
第10876号
2019年
10月31日
食品衛生法第52条
食品衛生法に基づく許可株式会社サン・トーア28中保食ほ第1043号2022年
7月31日
食品衛生法第52条
食品衛生法に基づく許可株式会社サン・トーア30中保生食ほ第2102号2025年
10月31日
食品衛生法第52条
マンション管理業登録サムティプロパティマネジメント株式会社国土交通大臣
(2)第063830号
2022年
2月28日
マンション管理の
適正化の推進に
関する法律
第44条、第47条、第83条
特定建設業許可サムティプロパティマネジメント株式会社大阪府知事
(特-28)第137406号
2022年
2月16日
建設業法第15条、第29条
一級建築士事務所登録サムティプロパティマネジメント株式会社大阪府知事登録
(ロ)第23917号
2022年
2月23日
建築士法第26条
宅地建物取引業免許サムティプロパティマネジメント株式会社大阪府知事
(2)第56336号
2022年
3月8日
宅地建物取引業法第5条、第65条、第66条、第67条
警備業認定サムティプロパティマネジメント株式会社大阪府公安委員会
第62002741
2020年
10月5日
警備業法第8条
賃貸住宅管理業者登録サムティプロパティマネジメント株式会社国土交通大臣(2)
第2152号
2022年
8月1日
賃貸住宅管理業者登録規程第12条、第13条
第二種金融商品取引業登録サムティアセット
マネジメント株式会社
関東財務局長
(金商)第2402号
金融商品取引法第29条、第52条、第54条
投資運用業登録サムティアセット
マネジメント株式会社
関東財務局長
(金商)第2402号
金融商品取引法第29条、第52条、第54条
投資助言・代理業登録サムティアセット
マネジメント株式会社
関東財務局長
(金商)第2402号
金融商品取引法第29条、第52条、第54条
総合不動産投資顧問業登録サムティアセット
マネジメント株式会社
総合-第40号2023年
1月9日
不動産投資顧問業
登録規程
第3条、第30条
取引一任代理等許可サムティアセット
マネジメント株式会社
国土交通大臣認可
第88号
宅地建物取引業法第50条の2、第50条の2の2、第50条の2の3、第67条の2
宅地建物取引業免許サムティアセット
マネジメント株式会社
東京都知事
(2)第92527号
2020年
12月24日
宅地建物取引業法第5条、第65条、第66条、第67条
貸金業登録サムティアセット
マネジメント株式会社
東京都知事
(3)第31381号
2020年
3月30日
貸金業法第3条、第24条の6の4、第24条の6の5、第24条の6の6、第24条の6の7
旅館業法に基づく許可合同会社エス・ホテル
オペレーションズ長崎
長崎市指令保生衛
第3019号
旅館業法第3条、第8条
食品衛生法に基づく許可合同会社エス・ホテル
オペレーションズ長崎
長崎市指令保生衛
第280号
2021年
6月30日
食品衛生法第52条
旅館業法に基づく許可合同会社エス・ホテル
オペレーションズ宇都宮
宇都宮市指令保生
第205-2号
旅館業法第3条、第8条
旅館業法に基づく許可合同会社エス・ホテル
オペレーションズ博多
福博保環
第913098号
旅館業法第3条、第8条
食品衛生法に基づく許可合同会社エス・ホテル
オペレーションズ博多
福博保衛
第29010731号
2024年
3月31日
食品衛生法第52条


(9) 個人情報保護法について
当社グループは、業務遂行上の必要性から、各事業において多くの個人情報を取り扱っております。これらの個人情報に関しては、「個人情報の保護に関する法律」をはじめ関係する諸法令に則り適正な取得・管理・取扱いの確保に努めております。しかしながら不測の事態により、万が一、個人情報が外部へ漏洩した場合、当社グループの信用失墜等及びそれに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(10)訴訟の可能性について

本書提出日現在、当社が関係する重大な訴訟の事実はありません。しかしながら、当社が売却した物件における瑕疵の発生、当社が管理する物件における管理状況に対する顧客からのクレーム、入退去時のテナント等とのトラブル等を起因とする、又はこれらから派生する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(11)瑕疵担保責任について
売買対象不動産に瑕疵がある場合、売主が買主に対して瑕疵担保責任を負うこととなります。万が一当社グループの販売した物件に重大な瑕疵があるとされた場合(工事における施工の不具合及び施工報告書の施工データの転用・加筆等を含みますが、これらに限りません。)には、その直接的な原因が当社グループ以外の責によるものであっても当社グループは売主として瑕疵担保責任を負うことがあります。これらの場合には、当社グループが当該欠陥・瑕疵等の補修、建替えその他に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(12)人材の確保・育成について
当社グループの将来の成長は優秀な人材をはじめとする人的資源に大きく依存するため、不動産及び金融分野における高い専門性と豊富な経験を有するプロフェッショナルな人材の確保と育成が不可欠な条件であります。しかしながら、計画どおりに当社の求める人材が確保できない場合には、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(13)中期経営計画「サムティ強靭化計画」について

当社グループは、2018年9月18日付で、中長期経営計画「Challenge40」の見直しを行い、計画期間を2019年11月期から2021年11月期の3年間とする新たな中期経営計画「サムティ強靭化計画」を公表いたしました。当該中期経営計画では、フィー収入事業の強化・拡大、ホテル開発・オフィス開発の強化、財務基盤の強化等の施策に取り組むこととしています。
しかしながら、当該中期経営計画は策定時における事業環境等を前提に策定時点において利用可能な情報や分析等に基づき策定されていますが、本「事業等のリスク」で記載されているリスク等、主として以下の要因により、当該中期経営計画の実現が困難となる可能性があります。
・金利水準、不動産市況等の事業環境が、当該中期経営計画の前提となる策定時の状況から大幅に悪化すること
・REIT市場の変動や他のREITとの競合等により、サムティ・レジデンシャル投資法人による資金調達及び収益不動産の取得が困難となること
・金融市場の悪化、金融行政の変化等により、銀行からの借入れ・借換えを合理的な条件で行うことが困難となり、また資本市場からの資金調達も行えなくなること
・不動産市況の状況、当社グループの財務状況及びこれらの見込を勘案し、当社グループが、収益不動産の売却時期を遅らせることにより特定の事業年度の業績が悪化すること
・不動産市況の状況により、収益不動産の売買による利益率が大きく変動し、売上高に対する営業利益の割合が変動すること

従業員の状況経営上の重要な契約等


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