株式会社青山財産ネットワークス 事業の内容 (2016年12月期)

当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社、連結子会社8社、非連結子会社1社及び関連会社2社により構成されており、資産家及び法人を対象とする財産コンサルティング業務を主たる事業としております。
当社グループでは財産・財務コンサルティングに特化したサービスを提供する企業集団として、顧客の財産の承継・運用・管理等のコンサルティングを手掛け報酬を得ております。業務の態様によっては、(1)財産コンサルティング収益以外に、(2)不動産取引収益、(3)サブリース収益、(4)その他収益を得ております。
(1)財産コンサルティング収益
個人・法人を含めた顧客からの財産の承継・運用・管理の相談から実行までをサポートする財産・財務コンサルティング業務から得られる収益。
(2)不動産取引収益
顧客の資産運用ニーズに応えるための個別不動産物件の販売及び当社の開発した「不動産共同所有システム」の販売による収益。
(3)サブリース収益
資産家等の保有する賃貸物件を当社グループが借受けて運用することにより得られる収益。
(4)その他収益
当社グループネットワークの会費、セミナー開催、財産コンサルティングに関連する書籍の発刊などから得られる収益。
当社グループの事業系統図は、以下の通りです。
[事業系統図]

(注)※当社の連結子会社であります。
上記の他に、非連結子会社1社(TC-Chadron LLC)及び持分法非適用の関連会社2社(株式会社事業承継ナビゲーター及び新生青山パートナーズ株式会社)があります。
我が国経済は、政府及び日銀による各種政策を背景に企業収益や雇用と所得環境が改善しましたが、景気は踊り場にある状態が継続しています。更に昨年の英国のEU離脱問題や米国大統領選後の反グローバリズムの流れ等従来の政治経済の枠組みを変える動きが相次いで起こり、先行きは依然として不透明な状況が続いております。
この大きな環境変化の中、お客様のこれらのニーズに応えるべく、私たちは一丸となって財産コンサルティング事業に取組んでまいります。
私たちは、「100年後もあなたのベストパートナー」を企業理念に掲げ、専門知識を身に付け、人間力を養い、いつでもお客様の期待に応えられる行動力を身に付け、独立系総合財産コンサルティング会社として、お客様に満足していただける会社になれるよう、全社員一丸となって邁進してまいります。

①個人財産の財産コンサルティング
個人の財産コンサルティングは、一つは、不動産、金融資産などの資産の運用に係るコンサルティングであり、もう一つは、資産の次世代への円滑な承継に係るコンサルティングです。
資産運用のコンサルティングは運用の目的に応じた最適なポートフォリオを実現していくために、現状の財産のたな卸しを当連結会計年度に稼働を開始した「財産コンサルティングシステム」を用いて行い、各資産の収益性分析、キャッシュ・フロー分析、資産の時価評価、資産のポートフォリオ分析等を行い、資産の運用状況の問題点と課題を明らかにします。そして、その課題解決のために考えられる様々な施策の検討を行い、その結果をお伝えし、最適な施策を選択して頂き、実行のお手伝いを行います。
この資産運用において最も重要になるのが不動産への対応です。不動産は個人財産の3分の2を占めており、対応の巧拙が資産防衛に大きな影響を及ぼすことは自明であります。当連結会計年度はアベノミクス効果により首都圏及び主要都市圏において不動産価額の上昇が見られましたが、バブル崩壊後の長期的なトレンドとして地方の不動産価額は未だ下落基調にあり、二極化が更に拡大しています。都心の不動産においても安定的な収益を実現している不動産とそうでない不動産の二極化が顕著です。だからこそ私たちは不動産ソリューションの強化に重点を置いてきましたし、今後も更に重点を置いて取り組みます。
もう一つ重要視していることは、日本の資産家の資産が円資産に偏重していることであります。安全な資産運用の基本は分散ですので、ここまで円資産偏重なポートフォリオは危険を伴います。膨大な国家債務などから円の信任が揺らいでいます。したがって、近年増大している海外への資産移転、資産運用のニーズにシンガポールと米国の子会社を通じて対応しています。また、ASEANを中心とする運用ニーズに応える体制も整備中です。
次に、財産承継のコンサルティングですが、前述のコンサルティングシステムにより、財産相続が発生した際に遺産分割が円滑に行われるのか、相続税の納税額はどれくらいになるか、そして納税はできるのか、さらに納税後のご家族の生活資金は十分かといった分析を行い、問題点と課題を明らかにしていきます。そして課題解決のための施策の検討、実行のお手伝いをします。この財産承継において重要になるのが相続争いを未然に防ぐための遺言書作成や分割しやすくするための資産の現金化と納税資金の確保対策です。
「財産コンサルティングシステム」が本格稼働した際には、資産運用と財産承継に悩みを持たれている方々全てに対して、当該システムの活用をしてまいります。また全国ネットワークの皆様や銀行等のビジネスパートナー様との協業を進め、当該システムを活用した財産コンサルティングを拡げてまいります。

②企業の事業承継コンサルティング
企業オーナーにとって、事業の承継の問題は今や大変大きな問題です。この原因は、後継者不足、相続税の増税、事業の先行きの不透明さ等々が上げられていますが、後継者不足の原因の大きな一つに事業の先行き不安があります。事業承継の失敗が個人財産の破綻にも繋がりかねないからです。したがって、これからの事業承継は、事業の将来性を十分に検討し、M&Aによる第三者承継、MBOによる承継、同族承継、廃業など、承継の選択肢を幅広く持ち、最適な事業承継の選択をしていくことが求められます。そして、承継後については、前述した個人の財産管理をしていくことになります。この事業承継コンサルティングを推進するに当たり、当連結会計年度には株式会社日本M&Aセンターとの間で株式会社事業承継ナビゲーターを設立、また新生銀行グループとの間で事業承継に悩まれている企業への共同ファンドを組成し、幅広い事業承継ニーズに対応するビジネスモデルを整えてまいりました。今後も、保険会社、資産家向けのコンサルティング会社、税理士事務所、弁護士事務所との協業を積極的に取組んでいきます。
この厳しい時代を乗り切るためには、将来の経済環境を予測し、財産の現状把握を行い、しっかりとした財産の運用及び承継の管理プランや、最適な事業承継プランを立案し、実行する以外にありません。そして、そのプランをもとに、PDCAを実行し続けることです。

[図]相談から実行までのステップ


☆ 主な対策実行の内容


③不動産取引について
資産家の不動産買い替え需要に対して当社グループは顧客の要望に沿った不動産物件を仕入・販売いたします。顧客の要望にそのまま適う物件があった場合には、当社グループは物件の仲介を行うだけでありますが、権利関係の整理、優良テナントの誘致、リニューアルなどを行い高利回り物件に仕立て直す場合には、当社グループで仕入を行い、当社グループのノウハウを注入し高付加価値物件として顧客に販売することになります。また、不動産特定共同事業法に基づき当社が商品化した「不動産共同所有システム」(後述、「不動産共同所有システム」をご参照ください。)により組成された任意組合に対しても、事業用不動産の供給を行っております。
当社は、財産・財務コンサルティング事業の一環として、顧客の資産運用ニーズへの対応を図る目的から、不動産に関連した投資商品の開発を行い当社顧客等への販売を行っております。
現在までに、不動産特定共同事業法に基づく「不動産共同所有システム」として全34案件(累計)を組成しております。
顧客の資産運用ニーズに応える商品として当社が開発した「不動産共同所有システム」の内容については、次の通りであります。
不動産共同所有システム-ADVANTAGE CLUB(商標登録)
「不動産共同所有システム」とは、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品であります。投資家が不動産特定共同事業法に基づいて任意組合契約を締結し、この任意組合が事業用不動産を取得してその賃貸運用収益を投資家に配当として分配するものであります。当社は、任意組合の組成、投資家の募集、投資対象物件の取得、任意組合の理事長(任意組合の業務執行組合員)として任意組合の業務執行を行います。また、当社グループは任意組合から当該物件を一括して賃借しテナントへ賃貸するサブリース業務を行う場合もあります。
当社は、これら一連の流れの中で次のような収益を得ております。投資家からの投資コンサルティング報酬、物件取得に伴う仲介手数料、不動産売上高、理事長報酬(注)、サブリース収益等であります。

当社の「不動産共同所有システム」の前連結会計年度及び当連結会計年度の実績は以下の通りであります。

組成と累計	前連結会計年度 (自 2015年1月1日 至 2015年12月31日)		当連結会計年度 (自 2016年1月1日 至 2016年12月31日)
	件数(件)	金額(億円)	件数(件)	金額(億円)
組成	4	52.7	2	55.7
累計	32	414.7	34	470.4

(注)不動産特定共同事業法で定める業務執行組合員に対する報酬であります。
不動産共同所有システムのスキーム図は、以下の通りであります。

(ア)投資家は任意組合契約を締結し、金銭出資を行うことにより任意組合の組合員になります。投資家は、金銭出資のほか当社に組合組成などの対価として財産コンサルティング報酬を支払います。
(イ)任意組合は、事業用不動産を取得し、取得した事業用不動産は、理事長以外の全組合員の共有といたします。但し、事業用不動産の不動産登記簿上の名義は、理事長である㈱青山財産ネットワークスの名義になります。
(ウ)任意組合は、(イ)で取得した事業用不動産についてサブリース会社と賃貸借契約を締結します。
(エ)サブリース会社は、任意組合の取得した事業用不動産のテナントを募集し、不動産賃貸借契約を締結します。
(オ)サブリース会社は、テナントから賃料を徴収します。
(カ)サブリース会社は、任意組合に対し(ウ)の賃貸借契約に従い賃料を支払います。
(キ)任意組合は、当社に理事長報酬を支払います。
(ク)任意組合は、諸経費を控除した純利益を投資家(任意組合員)に分配します。