当社は、不動産競売市場や一般の中古住宅流通市場から仕入れた中古住宅(中古マンション・中古戸建)を、リフォームを施すことによって住宅としての機能を回復し、付加価値を向上させた中古再生住宅として販売する「中古住宅再生事業」を主たる事業としております。また、「中古住宅再生事業」以外の「その他不動産事業」として、不動産賃貸、リフォーム工事請負等の不動産関連事業を行っており、「中古住宅再生事業」と合わせて、不動産事業を事業内容とする単一セグメントであります。

(1)中古住宅再生事業
当事業では、不動産競売市場や一般の中古住宅流通市場から仕入れた中古住宅(中古マンション・中古戸建)を、リフォームを施すことによって住宅としての機能を回復し、付加価値を向上させた中古再生住宅として販売しております。
事業エリアは、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県の首都圏エリアを中核エリアとしております。首都圏以外におきましては、関西エリア等、継続的に事業を見込める地方都市で事業を展開しております。
当社の取扱物件は、主として一次取得者層(若年のファミリー等、初めて住宅を購入する層)をメインターゲットとしたマンションや戸建等の居住用物件を中心としており、販売価格2,000万円以下の物件が約6割を占めております。
また、物件は基本的に1戸単位で地理的に分散して仕入れているため、価格変動、事故・自然災害等、リスクは対象の物件に限定されております。
物件の仕入は、裁判所が実施する不動産競売による仕入を主としておりますが、一般の中古住宅流通市場からの仕入も強化し、仕入の安定化を図っております。
「中古住宅再生事業」の事業系統図は次のとおりであります。

[事業系統図]

(注)1.競売とは、住宅ローン等の債権者が延滞となった債権を回収するため、民事執行法に基づき、裁判所に申し立てを行うことにより、裁判所が入札による方法で担保不動産の売却を行う制度です。
2.任売とは、市中の不動産仲介会社等からの情報に基づき、一般の中古住宅流通市場における個人または法人からの一般買取りとしております。

① 仕入
物件の仕入は、大別して不動産競売による仕入と一般の中古住宅流通市場からの仕入を行っております。
以下、不動産競売による仕入及び一般の中古住宅流通市場からの仕入の概要は次のとおりであります。

a.不動産競売による仕入
不動産競売は、住宅ローン等の債権者が延滞となった債権を回収するため、民事執行法に基づき、裁判所に申し立てを行うことにより、裁判所が入札による方法で担保不動産の売却を行う制度であり、当社の主要な物件仕入ルートとなっております。
不動産競売による仕入には、物件の明渡しを受ける前に建物内部を確認できないという不動産競売に特有の事情がありますが、一般の中古住宅流通市場からの仕入と比較して、安価に物件を仕入れることができる可能性があるという大きなメリットがあります。これは、不動産競売で入札に参加する場合、不動産競売を実施する裁判所が、不動産鑑定士の評価に基づいて、市場価格よりも2～3割減価させた売却基準価額を定め、さらに売却基準価額を2割下回る価額を入札の下限価格(買受可能価額)と定めていること等によります。
不動産競売による仕入の流れは次のとおりであります。
当社は、裁判所の公告(競売物件の公示)に基づき、裁判所から公開された競売物件情報(物件明細書、現況調査報告書及び評価書)を確認し、現地調査等を実施したうえで、入札物件の選択及び入札価格の決定を行います。入札を決定した物件については、裁判所に売却基準価額の20%相当額である入札保証金を納付のうえ、入札書を提出いたします。
開札の結果、当社が最高価買受申出人(落札者)に決定した場合、裁判所による審査を経て売却が許可され、売却許可の決定日をもって当社が買受人となります。
売却許可の決定後に、当該物件に関わる債権者や債務者(物件所有者)から決定に不服を申し立てる執行抗告がなければ、売却許可が確定します。確定後、当社は裁判所からの代金納付期限通知に基づき、納付期限までに残代金を納付(代金納付)します。また、裁判所は、物件管轄の法務局に対して登記嘱託手続きを行い、当社への所有権移転登記及び抵当権抹消登記がなされ、当社は物件の所有権を取得することとなります。
当社が所有権を取得後に、当該物件に占有者がいる場合は、当社内で制定した「明渡業務におけるガイドライン」に基づき任意の明渡し交渉を行う、または民事執行法に基づき、裁判所に引渡命令を申し立てる等により、適正かつ適法な手続きによって物件の引渡しを受けることとなります。
以上の流れを図示しますと次のとおりとなります。

[不動産競売手続き]


b.一般の中古住宅流通市場からの仕入
当社は、不動産競売による仕入のほかに、市中の不動産仲介会社等からの情報に基づき、一般の中古住宅流通市場における個人や法人からの一般買取りによる仕入も行っております。このような仕入形態を当社では任売による仕入としております。
当社では、不動産競売のほかに複数の仕入ルートを確保することによって仕入の安定化を図るため、任売による仕入も強化しております。
任売による仕入においては、市中の不動産仲介会社等との情報交換を密にし、仕入物件にかかる情報収集を図り、情報取得後は現地調査等を実施のうえ、迅速かつ適確に仕入可否や仕入価格を決定しております。

② 商品化(リフォーム)
仕入れた物件はリフォームを施して、住宅としての機能を回復し、付加価値を高めた中古再生住宅に仕上げております。リフォーム工事は全てリフォーム協力会社へ発注して、当社はその設計、工事監理及び完了検査にあたっております。リフォーム工事の内容については、建物の構造や築年数等、個々の物件の状況に応じて決定しており、物件毎に最適なリフォームを施しております。

③ 販売
物件の販売は、自社に直販部門を設けず、かつ特定の販売会社に依存することなく、各物件の地元の不動産仲介会社へ幅広く、物件販売の仲介を依頼する方法により行っております。これによって、少人数による広域事業展開を可能にしております。
直接の販売活動は、地元の不動産仲介会社を介して行っておりますが、当社の物件担当者は担当物件の管理状態や販売動向等を確認し、必要に応じて販売価格の見直しを行う等、販売期間の長期化を抑止するための施策を講じております。
また、当社がリフォームを施した物件には、原則として、リフォーム工事箇所及び部位別に1年から最長10年のアフターサービス保証を実施しており、品質に対する安心を提供することによって、顧客満足度の向上を図っております。

(2)その他不動産事業
その他不動産事業としては、不動産賃貸、リフォーム工事請負等の不動産関連事業を行っております。
当事業の事業規模はまだ僅少でありますが、将来の安定したストック収益(賃貸収入)基盤を構築するため、優良な賃貸用不動産の取得を進めております。