株式会社青山財産ネットワークス 事業の内容 (2017年12月期)

当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社、連結子会社6社、非連結子会社2社及び関連会社3社により構成されており、資産家及び法人を対象とする財産コンサルティング業務を主たる事業としております。
当社グループでは財産・財務コンサルティングに特化したサービスを提供する企業集団として、顧客の財産の承継・運用・管理等のコンサルティングを手掛け報酬を得ております。業務の態様によっては、(1)財産コンサルティング収益以外に、(2)不動産取引収益、(3)サブリース収益、(4)その他収益を得ております。
(1)財産コンサルティング収益
個人・法人を含めた顧客からの財産の承継・運用・管理の相談から実行までをサポートする財産・財務コンサルティング業務から得られる収益
(2)不動産取引収益
顧客の資産運用ニーズに応えるための個別不動産物件の販売及び当社の開発した「不動産共同所有システム」の販売による収益
(3)サブリース収益
資産家等の保有する賃貸物件を当社グループが借受けて運用することにより得られる収益
(4)その他収益
当社グループネットワークの会費、セミナー開催、財産コンサルティングに関連する書籍の発刊などから得られる収益
当社グループの事業系統図は、以下の通りです。
[事業系統図]

※当社の連結子会社であります。
上記の他に、非連結子会社2社(PT Aoyama Zaisan Networks INDONESIA 及び株式会社青山インベストメント・パートナーズ1号)及び持分法非適用の関連会社3社(TC-Chadron LLC, 株式会社事業承継ナビゲーター及び新生青山パートナーズ株式会社)があります。
当社グループの主たる事業は次の通りであります。

(1)財産コンサルティング事業について
財産コンサルティングは、資産家を対象とする個人財産コンサルティングと法人を対象とする企業の事業承継コンサルティングに大別されます。
①個人の財産コンサルティング
個人の財産コンサルティングは、不動産、金融資産などの資産の運用に係るコンサルティングであり、もう一つは、財産を次世代へ円滑に承継するためのコンサルティングです。
資産運用のコンサルティングは運用の目的に応じた最適なポートフォリオを実現していくために、「財産コンサルティングシステム」を用いて現状分析を行い、各資産の収益性分析、キャッシュ・フロー分析、資産の時価評価、資産のポートフォリオ分析等を行い、資産の運用状況の問題点と課題を明らかにします。そして、その課題解決のために考えられる様々な解決策の検討を行い、最適な解決策を提案し、実行のお手伝いを行います。
特に資産運用において最も重要になるのが不動産への対応です。不動産は個人財産の大きな割合を占めており、対応の巧拙が資産防衛に大きな影響を及ぼします。そのため、解決策として遊休不動産の売却・組替え、不動産の有効活用のためのコンサルティングを行っております。
さらに重要視していることは、日本の資産家の保有資産が円資産に偏重していることであります。安全な資産運用の基本は分散ですので、ここまで円資産偏重なポートフォリオは危険を伴います。したがって、近年増大している海外への資産移転、資産運用のニーズにシンガポールと米国の子会社を通じて対応しています。また、ASEANを中心とする運用ニーズに応える体制も整備中です。
次に、財産承継のコンサルティングですが、前述の「財産コンサルティングシステム」により、財産相続が発生した際に遺産分割が円滑に行われるのか、相続税の納税額はどれくらいになるか、そして納税はできるのか、さらに納税後のご家族の生活資金は十分かといった分析を行い、問題点と課題を明らかにしていきます。そして課題解決のための解決策の検討、実行のお手伝いをします。

また、財産コンサルティングで培ったノウハウを活かし、社会問題に対して新たな取り組みをスタートします。
一つは、日本の空き家・空き地問題に取り組んでいきます。現在、日本では少子高齢化を背景に、空き家・空き地が年々増加しています。当社はこの社会問題を解決するために、空き家・空き地の管理サービスと空き地の活用に関するコンサルティングを展開するNPO法人 空き家・空き地管理センターと連携し、2017年12月1日より、東京都内を対象とした、空き家活用コンサルティング事業を行ってまいります。
もう一つは、認知症対策に取り組んでまいります。今後、高齢化に伴い認知症を患う方が多くなることが予想できますので、認知症になる前に、事前に備えられる民事信託・商事信託等の仕組を使った新たなサービスも検討してまいります。

②企業の事業承継コンサルティング
企業オーナーにとって、事業承継の問題は今や大変大きな問題です。この原因は、後継者不足、相続税の増税、事業の先行きの不透明さ等々が上げられています。これらの問題に対処するために、事業の将来性を十分に検討し、M&Aによる第三者承継、MBOによる承継、同族承継、廃業など、承継の選択肢を幅広く持ち、最適な事業承継の選択するためのコンサルティング業務を行っております。
承継後については、前述した個人の財産管理をしていくことになります。この事業承継コンサルティングを推進するために、株式会社日本M&Aセンターと合弁で設立した株式会社事業承継ナビゲーターにより企業オーナーの意思決定をサポートしております。また新生銀行との間で事業承継に悩まれている企業への共同ファンドを組成し、幅広い事業承継ニーズに対応するビジネスモデルを整えてまいりました。また、保険会社、資産家向けのコンサルティング会社、税理士事務所、弁護士事務所との協業を積極的に取組んでまいります。


[図]相談から実行までのステップ


☆ 主な対策実行の内容


(2)不動産事業について
資産家の不動産買い替え需要に対して当社グループは顧客の要望に沿った不動産物件を仕入・販売いたします。顧客の要望にそのまま適う物件があった場合には、当社グループは物件の仲介を行うだけでありますが、権利関係の整理、優良テナントの誘致、リニューアルなどを行い高利回り物件に仕立て直す場合には、当社グループで仕入を行い、当社グループのノウハウを注入し高付加価値物件として顧客に販売することになります。また、不動産特定共同事業法に基づき当社が商品化した「不動産共同所有システム」(後述、「不動産共同所有システム」をご参照ください。)により組成された任意組合に対しても、事業用不動産の供給を行っております。
当社は、財産・財務コンサルティング事業の一環として、顧客の資産運用ニーズへの対応を図る目的から、不動産に関連した投資商品の開発を行い当社顧客等への販売を行っております。
現在までに、不動産特定共同事業法に基づく「不動産共同所有システム」として全37案件(累計)を組成しております。
顧客の資産運用ニーズに応える商品として当社が開発した「不動産共同所有システム」の内容については、次の通りであります。
不動産共同所有システム-ADVANTAGE CLUB(商標登録)
「不動産共同所有システム」とは、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品であります。投資家が不動産特定共同事業法に基づいて任意組合契約を締結し、この任意組合が事業用不動産を取得してその賃貸運用収益を投資家に配当として分配するものであります。当社は、任意組合の組成、投資家の募集、投資対象物件の取得、任意組合の理事長(任意組合の業務執行組合員)として任意組合の業務執行を行います。また、当社グループは任意組合から当該物件を一括して賃借しテナントへ賃貸するサブリース業務を行う場合もあります。
当社は、これら一連の流れの中で次のような収益を得ております。投資家からの投資コンサルティング報酬、物件取得に伴う仲介手数料、不動産売上高、理事長報酬(注)、サブリース収益等であります。

当社の「不動産共同所有システム」の前連結会計年度及び当連結会計年度の実績は以下の通りであります。

組成と累計	前連結会計年度 (自 2016年1月1日 至 2016年12月31日)		当連結会計年度 (自 2017年1月1日 至 2017年12月31日)
	件数(件)	金額(億円)	件数(件)	金額(億円)
組成	2	55.7	3	42.5
累計	34	470.4	37	512.9

(注)不動産特定共同事業法で定める業務執行組合員に対する報酬であります。
不動産共同所有システムのスキーム図は、以下の通りであります。

(ア)投資家は任意組合契約を締結し、金銭出資を行うことにより任意組合の組合員になります。投資家は、金銭出資のほか当社に組合組成などの対価として財産コンサルティング報酬を支払います。
(イ)任意組合は、事業用不動産を取得し、取得した事業用不動産は、理事長以外の全組合員の共有といたします。ただし、事業用不動産の不動産登記簿上の名義は、理事長である株式会社青山財産ネットワークスの名義になります。
(ウ)任意組合は、(イ)で取得した事業用不動産についてサブリース会社と賃貸借契約を締結します。
(エ)サブリース会社は、任意組合の取得した事業用不動産のテナントを募集し、不動産賃貸借契約を締結します。
(オ)サブリース会社は、テナントから賃料を徴収します。
(カ)サブリース会社は、任意組合に対し(ウ)の賃貸借契約に従い賃料を支払います。
(キ)任意組合は、当社に理事長報酬を支払います。
(ク)任意組合は、諸経費を控除した純利益を投資家(任意組合員)に分配します。