サーラ住宅株式会社 事業等のリスク (2014年10月期)

当社グループの事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。
なお、文中における将来に関する事項は、提出日現在において当社グループが判断したものであります。
(1) サーラグループとの関係・位置付けについて
① 中部瓦斯㈱グループ及び㈱サーラコーポレーショングループとの関係
当社グループは、サーラグループに所属しております。サーラグループは、3つの中核企業(当社、中部瓦斯㈱、㈱サーラコーポレーション)とその中核企業を親会社とした3つのサブグループで構成されております。さらに7つに分類される事業領域(エネルギーサプライ&ソリューション、ハウジング、エンジニアリング&メンテナンス、カーライフサポート、アニマルヘルスケア、ホスピタリティ、その他)により形成される企業グループであります。
当社グループは、提出日現在において、当社、中部ホームサービス㈱、サーラハウスサポート㈱、エコホームパネル㈱の4社で構成され、サーラグループの中で主に住宅事業を核としたハウジングの事業領域において企業活動をしております。
② 競合関係
A.当社グループのサーラハウスサポート㈱と、㈱サーラコーポレーションの子会社㈱リビングサーラとは事業内容が一部類似しております。
サーラハウスサポート㈱は、当社で供給した住宅のアフターメンテナンス、さらに拡大が予想されるリフォーム市場への本格参入のノウハウの蓄積のために1998年に設立し、愛知県豊橋市、岡崎市を営業拠点としております。また、中古住宅市場の活性化が新しいビジネスチャンスと捉え、中古住宅を購入しリフォームを施し販売するという分譲事業にも取り組んでおります。当社の過去の販売顧客へ継続的にアプローチをすることで、顧客満足度を高め紹介受注や再受注の機会を増加させる狙いがあります。
一方、㈱リビングサーラは、リフォーム・インテリア事業を行う目的で1994年に設立され、愛知県豊橋市、静岡県浜松市を店舗営業拠点としております。主に店舗来店者等の一般顧客を対象とした水廻り関連中心のリフォームと、家具及び雑貨の店頭販売等を行っております。
以上のように、リフォームの対象顧客や販売エリアの相違等により、現時点で両社が競合する可能性は少ないと当社では認識しております。
B.当社と中部瓦斯㈱の子会社中部ガス不動産㈱の事業内容が一部類似しております。
当社及び中部ガス不動産㈱は、マンション分譲を行っており、両社による共同開発事業の検討や、当社開発物件について、中部ガス不動産㈱へ販売委託を行う等、マンション分譲に関して、「SALA」(サーラ)ブランドを共有するサーラグループ企業として、当社の発展に欠かせないパートナーと認識しております。
両社のマンション分譲は、その販売エリア、販売価格及び対象顧客等重複する部分がありますが、当社の売上高及び当社グループの連結売上高に占める割合は低く、競合による当社業績への影響は少ないと判断しております。但し、将来的に両社、あるいは、いずれかのマンション分譲事業が拡大した場合、競合による当社業績への影響が増大する可能性があります。
③ 取引関係
当社グループ各社は、中部瓦斯㈱グループ各社及び㈱サーラコーポレーショングループ各社に対し、売上、仕入、販売費及び一般管理費項目の支出、営業外損益取引等多種多様な取引があります。それぞれの取引条件は、当社グループが、価格、利便性等を総合的に勘案し、一般的取引条件と同様に決定しております。
④ 役員構成
当社の取締役会は常勤取締役8名、非常勤取締役2名で構成されており、非常勤取締役のうち1名はサーラグループ各社の取締役であります。また、監査役会は常勤監査役1名、非常勤監査役2名で構成されており、非常勤監査役のうち1名はサーラグループ各社の監査役であります。資本関係や取引関係に加え、上場企業である㈱サーラコーポレーションや中部瓦斯㈱での経験やノウハウを当社のコーポレートガバナンス確立に積極的に反映するためであります。

取締役

氏名	サーラグループでの主な役職	招聘した理由
神野 吾郎	㈱サーラコーポレーション代表取締役社長 中部瓦斯㈱代表取締役社長	コーポレートガバナンス強化の為

監査役

氏名	サーラグループでの主な役職	招聘した理由
原田 保久	㈱サーラコーポレーション常勤監査役	コーポレートガバナンス強化の為

(2) 住宅事業に関するリスクについて
① 住宅市場の動向について
当社グループの業績は、住宅市場の動向に大きく依存しております。そのため、以下のような状況の変化により、住宅需要が減少する事態となった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
A.金利変動
金利変動とりわけ長期金利の上昇は、住宅ローンの利用により支払いを行うケースが多い戸建住宅顧客にとって、支払総額の増加をもたらすため、需要を減退させる可能性があります。ただし、金利の先高感は、金利上昇に伴う住宅ローンの支払総額の増加を回避するための駆け込み需要を喚起し、一時的に住宅需要を増加させる可能性があります。
B.税制の変更
住宅税制の大規模な改正、消費税率の引上げ等により顧客の住宅取得意欲が減退した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
C.地価の変動
地価の上昇は、土地を所有していない顧客層の住宅取得意欲を冷え込ませる可能性があります。一方、地価の下落は土地を所有している顧客層に対して資産デフレをもたらし、建築需要を減退させる可能性があります。そのため、地価の大幅な上昇や下落は、ともに当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
② 営業地域
住宅事業では、主に愛知県全域、静岡県西部、岐阜県南部及び三重県北部を営業エリアとしております。当該エリアにおける景気の動向及び天災地変その他災害の発生は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
③ 価格競争
当社グループは、家づくりにおいて「快適な住みごこち」を重視し、断熱性や耐震性等の面で優れた品質の住宅の提供に努めております。しかし、注文住宅受注においては、総合住宅展示場へ出展し集客を図っておりますが、同業他社との競合が発生する場合もあります。また、分譲住宅等の販売においては、間取り、外観及び街並み等に拘った付加価値の高い商品とすることに努めているため価格的には若干高価となり、相対的に低価格な周辺物件との競合が発生する場合があります。
以上の要因から、同業他社との価格競争による値引き販売が発生する場合があり、今後の競合激化により値引き販売件数が増加し採算が悪化する場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
④ 土地仕入
当社グループは、分譲土地の仕入に際して、立地条件、周辺環境及び仕入価格等について事前に十分調査し、その結果を踏まえ仕入を行っております。しかし、それにも関わらず周辺相場より高い価格で購入してしまう場合や、他社との競合、情報収集の遅れ、不足等により土地の仕入が計画どおりとならない状態が続く場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ 外注先への依存
当社グループは家づくりにおいて「快適な住みごこち」を重視しており、それを実現する工法として、主に外断熱工法及び外断熱・二重通気工法を採用しております。当該工法による受注棟数が新築木造住宅の受注棟数に占める割合は、2012年10月期98.9%、2013年10月期99.3%、2014年10月期100.0%と高い比率となっております。当該工法の建物の施工につきましては、性能品質確保のため、熟練した高度な施工技術と安定的な施工能力を持つ業務提携施工店等に全て外注しております。従いまして、現状の外注先が経営困難等の事由により数が減少する場合、あるいは、営業拠点増設等による当該工法建物の受注増加に伴って、性能品質を確保できる施工技術及び能力を持つ外注先を十分に確保できない場合等には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
⑥ 販売方法
当社グループではマンションの販売において、直接顧客に販売するための人員を配置するのではなく、外部販売業者へ販売業務を委託しております。従いまして、販売力のある外部販売業者の確保が十分にできない場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
⑦ 直接保証の住宅ローンについて
当社と工事請負契約及び分譲住宅(又は土地)売買契約を締結予定の顧客の中で、自己資金、公的融資及び銀行保証等のローンだけでは必要な資金が用意できない場合、その差額分の提携銀行ローン借入に対し、当社が直接保証を行う場合があります。その期末保証残高は2014年10月期291百万円となっております。
提携銀行ローンの直接保証を行う際には、債務者(顧客)の返済能力や代位弁済した場合の回収可能性等につき、事前に十分に審査した上行うものの、自己破産等の事由により回収不能となる場合があります。今後、景気低迷等のため、債務者のリストラや返済能力低下により回収不能額が増加する場合には、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 財政状態、経営成績について
① 借入金依存度
当社グループは、分譲土地取得資金等は主に金融機関からの借入金に依存しており、借入金の総資産に占める割合は2014年10月期24.9%となっております。そのため、今後、金利が上昇あるいは高止まりした場合、当社グループの信用力の低下により借入額等に制約を受けた場合には、支払利息の増加又は事業計画の変更等により、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
② 固定資産の減損
当社グループの資産の時価が著しく下落した場合や事業の収益性が悪化した場合には、減損会計の適用により固定資産について減損損失が発生し、当社グループの業績及び財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
③ たな卸資産の評価
販売用不動産につきましては、売価の引き下げや時価の下落により、正味売却価額が帳簿価額を下回り、多額の販売用不動産評価損を計上することとなった場合、当社グループの業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

(4) 法的規制等について
当社グループの事業領域は、建築工事の請負、分譲住宅・土地の販売並びに建材・住宅設備機器の販売等まで、住関連の広い分野に及んでおります。そのため、建設業法、建築基準法、建築士法、宅地建物取引業法、都市計画法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、その他多数の法令による規制を受けております。そのため、今後これらの規制の改廃や新たな法的規制の新設によっては、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループの主要な事業活動の継続には、下表に掲げるいくつかの許認可等が前提となります。現時点においては、当該許認可等の取消し又は更新拒否等の事由に該当する事実はありませんが、将来、何らかの理由により、当該許認可が取消され又はそれらの更新が認められない場合には、当社グループの主要な事業活動に支障をきたすとともに、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
(許認可等の状況)

許認可等の名称	取得・登録者名	許認可等の内容	有効期限
特定建設業(許可)	サーラ住宅㈱	建築一式、土木一式大工工事業、屋根工事業、タイル・れんが・ブロック工事業及び内装仕上工事業に関する許可 国土交通大臣 (特-22)第9240号	2010年12月3日から2015年12月2日まで以後5年ごとに更新
一般建設業(許可)	中部ホームサービス㈱	建築工事業、電気工事業、内装仕上工事業、建具工事業に関する許可 国土交通大臣 (般-25)第177591号	2013年5月6日から2018年5月5日まで以後5年ごとに更新
宅地建物取引業(免許)	サーラ住宅㈱	宅地建物取引業に関する免許 国土交通大臣 (10)2744号	2012年12月12日から2017年12月11日まで以後5年ごとに更新
一級建築士事務所(登録) (豊橋支店)	サーラ住宅㈱	建物の設計及び工事監理に関する登録	2011年4月16日から2016年4月15日まで以後5年ごとに更新
一級建築士事務所(登録) (名古屋支店)	サーラ住宅㈱	建物の設計及び工事監理に関する登録	2012年7月20日から2017年7月19日まで以後5年ごとに更新
一級建築士事務所(登録) (浜松支店)	サーラ住宅㈱	建物の設計及び工事監理に関する登録	2013年6月1日から2018年5月31日まで以後5年ごとに更新
一級建築士事務所(登録)	中部ホームサービス㈱	建物の設計及び工事監理に関する登録	2012年9月24日から2017年9月23日まで以後5年ごとに更新

(5)訴訟等について
事業を継続していくうえで、多種多様な訴訟、紛争のリスクが存在し、これらを完全に排除することは不可能であり、当社グループを当事者とした訴訟、紛争が生じた場合、当社グループの業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。