株式会社イーグランド 事業等のリスク (2016年3月期)

以下には、当社の事業展開上のリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上重要と考えられる事項について、投資家に対する積極的情報開示の観点から記載しております。なお、当社は、これらのリスク発生の可能性を十分に認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に対する投資判断は、本項及び本書中の本項目以外の記載内容も併せて、慎重に検討したうえで行われる必要があると考えます。また、以下の記載は、当社株式への投資に関するリスクをすべて網羅するものではありませんので、ご留意ください。
なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日(2016年6月28日)現在において当社が判断したものであり、不確実性を内包しているため、実際の結果とは異なる場合があります。

-当社の事業に関連するリスクについて-

① 不動産市況等の動向と当社の業績について
当社は、競売市場や一般の中古住宅流通市場から中古不動産を仕入れ、リフォームにより住宅としての機能を回復させて販売する中古住宅再生事業を主たる事業としております。一般に、景況感が悪化し不動産市況が低迷した場合には計画通りに物件の販売ができなくなり、販売価格の引下げが必要となる等のリスクが生じる一方で、中古不動産の仕入価格は低下する傾向があります。他方、景況感が改善し不動産市況が活況である際には、在庫不動産の回転が早期化することや販売価格が上昇する等のメリットが生じる一方で、中古不動産の仕入価格が上昇する可能性があります。また、消費税率の改定や金利の高低が不動産を購入する顧客層の購買動機に影響を及ぼし、当社の物件販売にも影響を及ぼす可能性があります。
このように、当社の業績は景気動向や金利動向、及び不動産市況の影響を受ける特徴があり、過年度の業績推移は、将来の業績を予測するうえで、必ずしも適切な指標とはならないと考えられます。

② 不動産に係る税制改正等の政策について
景気動向の変化による政府の経済政策の一環として、住宅ローン減税や住宅取得における贈与税の非課税枠等、不動産関連の税制の変更等が行われることがあり、政策の内容によっては、不動産を購入する顧客層の購買動機に影響を及ぼし、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ 仕入について
当社は、物件を仕入れる際には、近傍類似の取引事例等を参考にして販売価格を想定しておりますが、物件の仕入から売却までの間は平均6.8か月(2016年3月期販売実績)の期間を要するため、その間に不動産市況が悪化し、販売価格の見直しが必要になった場合は、物件仕入時に期待したとおりの利益を得られず、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
当社の仕入の約6割を占める不動産競売について、競売物件数は、中小企業金融円滑化法が施行された2009年より減少する等、制度や景気動向によって変動する可能性があります。競売の落札価格は入札者の増減により変動する可能性があり、競合激化により落札価格が上昇した場合には、販売価格の上昇が伴わなければ利益を確保することが困難となり、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

④ たな卸資産の長期在庫について
当社は、各地域での需要予測、近隣地域環境、お客様のニーズ等を慎重に分析調査を行ったうえで、物件の仕入、リフォーム、販売を行っております。しかし、不動産市況の悪化等によって物件の販売が滞った場合、物件保有期間の長期化に繋がる可能性があります。当社のビジネスモデルとして、長期在庫となった場合は販売価格等を見直しての売却処分やたな卸資産の評価損処理が必要となる場合があるほか、在庫の長期化または滞留在庫の増加による運転資金の増加に伴い有利子負債が増加する等、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑤ 不動産競売における明渡しについて
当社では、主たる事業である中古住宅再生事業において、不動産競売による物件仕入を行っております。当社が競売により落札取得した物件に占有者がいる場合には、当該物件の明渡し業務が発生する場合があります。民事執行法では、買受人が簡易かつ迅速に競売物件の引渡しを受けられるように、引渡命令の手続きが定められております。ただし同命令の申立は、代金納付から6か月以内(6か月猶予の適用のある賃借人のいる場合(注)は、9か月以内)に行わなければならず、この期間を経過した場合は明渡し訴訟の提起が必要になります。この場合には、物件の明渡し期間が長期化することによって当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(注)6か月猶予とは、抵当権に対抗できない賃貸借によって差押え前から使用または収益をしている物件について、抵当権の実行による競売が実施された場合でも、賃借人は競落人の買受の日から6か月間に限り、当該物件の明け渡しを要求されないという制度であり、民法第395条(抵当建物使用者の引渡しの猶予)に定められております。

⑥ リフォーム工事について
当社では、取得した中古住宅のリフォーム工事を全てリフォーム工事業者に外注しており、これによって人件費等の増加を抑制して、経費の軽減効果を見込んでおります。しかしながら、リフォーム工事の全てを外注先に依存しているため、今後、仕入件数の増加に伴い、それに見合う外注先を十分に確保できなかった場合、また、外注先の経営状態の悪化等により工期の遅延が発生して早期の販売活動ができなくなった場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑦ 販売方法について
当社では、物件の販売に関しては、自社に直販部門を設けず、かつ特定の販売会社へ依存することなく、各物件の地元の不動産仲介会社に販売の仲介を依頼しております。この方法により、少人数でありながら、広い事業エリアを効率的に活動することが可能になっております。当社では、日頃より仕入物件を厳選するとともに、物件の品質管理の徹底を図り、顧客にとって魅力ある物件の供給に努めておりますが、当社物件が近隣競合物件等と比較して競争力を維持できない等により、不動産仲介会社が当社物件を積極的に取り扱わなくなった場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑧ 有利子負債への依存と資金調達について
当社では、物件の仕入資金を主として金融機関からの借入によって調達しているため、有利子負債への依存度は比較的高い水準にあります。今後は自己資本の充実に注力する方針でありますが、経済情勢の変化等によって市場金利が上昇した場合には、支払利息が増加する等により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、物件の仕入資金を調達する際には、特定の金融機関に依存することなく、個別の物件毎に金融機関に融資を打診しており、現時点では安定的に調達ができております。しかしながら、当社の財務状態が著しく悪化する等により当社の信用力が低下し、安定的な融資が受けられない等、資金調達に制約を受けた場合は、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
さらに、物件の仕入資金は、借入期間が概ね1年の短期借入金で調達しているため、不動産市況の低迷等により、想定した期間内で売却できない物件が多発し、リファイナンスができない場合には、当社の資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。また、一部の金融機関との間のコミットメントライン契約については、一定の財務維持要件が付されているものがあり、当該要件に抵触した場合には期限の利益を喪失することにより、当社の財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

	2014年3月期	2015年3月期	2016年3月期
期末有利子負債残高(千円)	6,053,033	7,706,920	8,805,034
期末総資産額(千円)	10,824,610	12,748,900	15,048,259
有利子負債依存度(%)	55.9	60.5	58.5

⑨ 競合他社の参入について
中古不動産の売買自体は、継続的に業として行う場合に宅地建物取引業免許の取得が必要となるほかは、新規参入にあたっての制約はなく、新規参入の障壁自体は高いとは言えません。また、競売は各地方裁判所で行われる公的な制度であり、競売への応札に許認可や登録等を必要とするものではありません。したがって、今後、競合他社の参入状況によっては、物件の仕入または販売において価格競争等が生じる、あるいは競売への応札者が増加し競売での落札数が減少するまたは落札価格が上昇する等の事象が生じた結果、仕入件数または販売件数が減少した場合、または仕入価格の上昇や販売価格の下落によって利益率が低下した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑩ 固定資産の減損について
当社は、その他不動産事業として賃貸事業を営んでおります。現在の事業規模はまだ僅少でありますが、今後は固定資産としての賃貸用不動産の保有を増やしていく方針であります。これらの賃貸用不動産について、地価の下落等の影響により固定資産の減損損失を計上することとなった場合には、当社の業績や財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

-当社事業に関連する諸制度に関するリスクについて-

⑪ 法的規制や免許・許認可事項について
当社は、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者として不動産の売買等を行っており、宅地建物取引業法をはじめ、建築基準法、都市計画法等の各種法令による規制を受けております。また、当社の主たる事業である中古住宅再生事業における仕入については、不動産競売物件が約6割を占めており、この不動産競売は民事執行法のもとで実施されております。当社では法令遵守の徹底を念頭におき、日常業務においてコンプライアンスの徹底を図るとともに、法令等の改廃等の情報を日頃より収集して社内に伝達しておりますが、今後これらの関係法規の改廃や、新たな法的規制が生じた場合には、当社の事業活動において制限を受ける可能性があり、その場合には当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
なお、宅地建物取引業免許は、当社の主要な事業活動に必須の免許であります。当社では法令遵守を徹底しており、現時点において当該免許の取消事由や更新欠格事由は発生しておりません。しかしながら、将来何らかの理由により、免許の取消や更新欠格による失効等があった場合は、当社の事業活動に大きく支障をきたし、業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
当社の有する免許及び許可は以下のとおりであります。

許認可の名称	許認可番号	有効期限	取消事由
宅地建物取引業免許	国土交通大臣(2) 第7977号	2020年3月29日 (5年更新)	宅地建物取引業法 第66条、第67条
一般建設業許可	東京都知事(般-25) 第139885号	2018年4月3日 (5年更新)	建設業法第29条

⑫ 不動産登記に公信力がないことについて
不動産については様々な権利義務が存在します。日本の不動産登記には公信力(公示を信頼して取引した者には、公示どおりの権利状態があったのと同様の保護を与える力)がないことから、登記を信頼して取引した場合でも保護されない場合があります。また登記から事前に不動産に係る権利義務を知りえない場合があります。したがって、当社が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受け、あるいは第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。当社は、仕入に際して登記内容を確認することに加えて、競売での仕入の場合には裁判所が公表する3点セット(「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」)を確認すること、あるいは任売での仕入の場合には不動産仲介会社等の物件情報提供者を通じ、物件の権利関係に関する情報を可能な限り入手するようにしておりますが、現実にこのような事態が発生した場合には、当社の財政状態及び業績に影響を及ぼす可能性があります。
⑬ 瑕疵担保責任について
当社が任売により仕入れた物件について、当社が仕入れた後に何らかの瑕疵が見つかった場合には、原則として物件の売主が瑕疵担保責任を負いますが、その期間は通常、宅地建物取引業法に定める2年間に限定されております。また、不動産競売により仕入れた物件については、制度上、諸法令に定める瑕疵担保責任に関する規定は適用されません。当社が仕入れた物件について何らかの瑕疵があった場合、必ずしも瑕疵担保責任を追及できるとは限らず、重大な瑕疵があった場合には、瑕疵の修復のための費用が発生し、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社が販売した物件について重大な瑕疵があった場合、瑕疵の修復のための費用が発生するとともに、当社に責任があるか否かまたは実際の瑕疵の有無にかかわらず、当社の信用に悪影響を及ぼし、業績に影響を及ぼす可能性があります。さらに、当社は、売主としての瑕疵担保責任のほかに顧客満足度を高めるため、当社が施工したリフォームや住宅設備に対して、独自にアフターサービス保証制度を実施しておりますが、当社の施工監理等に不備があった場合、アフターサービス保証工事が増加し、工事費用が発生する結果、業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑭ 訴訟等について
当社は、事業活動の中で生じる各業務について、適法かつ適正な業務処理を行っており、現時点において業績に影響を及ぼす重要な訴訟を提起されている事実はありません。特に、不動産競売における明渡し業務については、社内で「明渡業務に関するガイドライン」を定めて、適法かつ適正な業務処理を行っております。しかしながら、業務手続に適法性や適正性を欠いた場合にはクレーム等を受ける可能性があり、また、それらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があります。現時点で、明渡し業務にかかる重要なクレームや、訴訟・係争ないしは請求が生じる或いは生じる可能性がある事象はありませんが、今後このような訴訟・係争、請求が発生し、これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑮ 個人情報等の管理について
当社は、事業活動を通じてお客様や取引先等の個人情報等を取得しており、また、重要な経営情報等の内部情報を保有しております。これらの情報管理につきましては、「個人情報保護管理規程」、「特定個人情報等取扱規程」及び「機密取扱規程」を制定、運用して、社員教育の徹底を図っております。また、マイナンバー制度にも対応した管理体制やシステムのセキュリティ対策の強化にも努めております。しかしながら、万が一、当社が保有する個人情報等が何等かの理由で社外に漏えいしてしまった場合には、当社の信用が失墜し、また、損害賠償による損失が発生した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

-組織・人材に関連するリスクについて-

⑯ 人材の確保と育成について
当社では、主たる事業である中古住宅再生事業において、不動産競売による物件仕入を積極的に行っております。これらの業務を遂行するうえでは、宅地建物取引業法や民事執行法はもとより不動産に係る幅広い法令や業務に関する知識が求められます。したがって今後業容を拡大するうえでは、優秀な人材を適切な時期に確保する必要があります。当社では、継続的な人材確保に努めるとともに、社内教育制度の拡充により社員の資質向上を図るほか、マネージャー育成を強化し事業拡大に伴う組織体制の整備に努めております。しかしながら、人材の確保・育成が計画通り進まない場合や、社外流出等何らかの事由により既存の人材が業務に就くことが困難になった場合には、当社の事業活動に支障が生じ、当社の業績に影響を与える可能性があります。

-その他のリスク-

⑰ 自然災害及び不測の事故等について
当社では、特定の狭いエリアでの事業展開は行わず、広域にわたって事業を展開することにより、特定エリアで発生する落雷、大雨及び地震等の自然災害や、火災、事件、暴動等、不測の事故等によるリスクの分散を図っております。また、原則として、当社が保有する不動産については火災保険を付保しており、不測の事態に備えております。しかしながら、万が一、事故・災害等が発生した場合、その発生した地域において当社が保有している物件について、滅失、劣化または毀損等が生じたり、保険でカバーできない事故・災害等が発生した場合や、消費者の不動産購入マインドが低下した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。